时间： 2024-5-21
来源：中邮证券
投资要点
我们认为前期地产的持续下行主要在于市场观点对地产近乎无分歧的一致悲观预期，而自430会议以来政策持续加码，部分政策宽松程度超以往周期，彰显了对地产行业的救助决心，对市场情绪提振有显著作用，申万地产指数自底部反弹区间涨幅达28%，后续短期内将步入政策观察期，目前对地产的预期及对基本面影响的讨论亦出现分歧，我们认为有分歧的情形下才有机会。我们认为政策短期对基本面的刺激有一定作用，且就前两轮地产行情来看，政策行情确实领先于基本面行情，此外若政策效果未达预期，则目前仍尚未进入政策底在7月三中全会前仍将有政策预期行情，行业修复在政策刺激的作用下亦是大概率事件。
事件点评
下调公积金贷款利率、取消商业性个人住房贷款利率下限进一步释放购房需求，5月17日央行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，同时宣布自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
下调首付款比例进一步降低购房门槛，5月17日央行、金管局宣布首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
设立3000亿保障房再贷款“收储”步入加速推进阶段，5月1日国务院政策例行吹风会上央行表示将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，再贷款利率1.75%，期限1年，可展期次。央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款 5000 亿元供给端去化库存政策逐步加码，旨在全国范围内盘活库存资产，在解决资金来源的前提下，有利于促进供需尽快达到新的平衡状态。
整体而言政策出台后当前房贷利率及首付比例均降至历史最低水平，有利于提振市场对地产行业的信心，刺激购房情绪，后续进入政策效果观察期，若基本面仍持续向下，则仍将继续出台更多的楼市宽松措施。建议关注国央企龙头华润置地、中国海外发展，区域性房企滨江集团、城建发展，优质民企龙湖集团，代建龙头绿城管理控股商管+物管公司华润万象生活。
风险提示：
政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，宏观经济低于预期。
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