上一篇讲到通过财报中的经营现金流净额并不能准确判断物业公司的现金流改善情况。
下面我们通过对应收账款的分析，特别是对关联方应收的分析，试图搞清楚应收的放大或收敛的发展趋势，从而可做出现金流变化的前瞻指示。
以建业新生活为例，以下是其自2021年来的所有半年营收与利润。
如果你在2021年看到其业绩与估值，会不会心动，如果你在2022年看到股价自高点跳下来那么多，估摸着其业绩和估值，是不是还是会心动。
然后我们来看下自2021年以来的应收情况。
2021年上半年还挺好，贸易应收相比2020年底还减少了。但到2021年下半年，恒大开始爆雷，建业新生活贸易应收也突增6个亿，占了当季营收的31%，下半年所有新增贸易应收中77%来自于关联地产商，就问你怕不怕。同时也说明恒大爆雷绝不是所说的“个别事件”，大家日子都不好过。
紧接着2022年上半年，贸易应收占到当季营收的35%，所有新增贸易应收中75%来自于关联地产商。一个个地产商不是正在违约爆雷，就是在违约爆雷的路上。按当前情况可以想象，这么大的应收基本上是收不回来了，要收回也不知等到猴年马月去了。
想一想，营收的35%收不回现金，成本却要一分不少的支出现金出去，剩下能收到的营收也就十多个点的净利润，完全就是大出血。
好在物业公司上市融了不少钱，血包大得很，自己的经营也无需资本支出。中长时间内大出血也要不了命，但股东权益来讲，别说创造新的现金流，反而是在不停的失血。
现在问题是什么时候能止血呢？我们发现，到2023年上半年，应收终于有所下降，新增应收占营收比下降到20%，其中关联方占新增应收比只到20%了。不说造血，至少有点要止血了，但未来会如何发展，还要再看年报的情况。
再以雅生活为例，公司贸易应收自2021年以来持续大增，2021年全年新增应收15亿，其中44%来自关联方，2022年上半年新增应收20亿，56%来自关联方，2022年下半年新增应收9个亿，82%来自关联方。这些所有关联方应收中短期内断无收回的可能。如下表所示
但是，可观的是，在2023年上半年，雅生活物业公司作为雅居乐集团的子公司，竟然出现了与母公司切断的可能性，6.8亿应收只有7%来自于关联方。碰到这样的好事在心头一喜的同时，一定要保持一份警惕，再仔细找找证据，看吧，下面对关联方预付款又多了5.4亿。所以说要切断，哪有这么容易。
在对碧服，新城悦，保利物业等多数物业公司的2023年上半年的财报进行分析后，我们能够发现物业公司的关联方应收整体确有收敛的苗头。但半年的表现无法作出确定的判断，还得再看年报，看看下半年如何。
然而，如果年报发现关联方应收确实大有收敛，我们是否就能做出值得投资的决策了呢。
诚如建业新生活，上市时间不长，所有的财报还没来得及反映其正常的现金创造能力，就遭遇了这轮地产风暴。如果说未来与地产关联方切断，但是仍有第三方应收，就是大家所说的物业费收不上来的问题，这个问题到底有多严重，过去因为关联方应收的巨大干扰，一直看不真切。
所以，在与地产关联方切断后，是否具备现金创造能力才是我们值不值得投资物业股的关键，而这个关键必须现在就搞清楚。等到财报反映其有造血能力，就不是这个价了，或者说等到财报反映其没有造血能力，那就没有投资价值，也不是这个价了。
下一篇我们将通过对第三方应收的分析，来试图搞清楚物业费收不上来的问题到底严不严重，会在多大程度上影响物业股基本盘的造血能力。
这是一个系列，前面包括：
第一篇：物业股，坚守的理由在哪
第二篇：通过经营现金流净额，可否判断物业公司现金流改善？