全世界最好的商业模式是国家，国家本来就是一个公司。 ——马云
物业公司，可以说是仅次于国家收税这种商业模式的企业。
作为业主，你每个月要雷打不动的交物业费。不管经济如何波动，物业公司是旱涝保收。这和国家收税是不是差不多？
物业公司的增量市场为地产顺周期，在地产上行周期获得较高的成长；转入存量市场后，又具备少有的抗周期属性，主要由于与终端客户刚性粘合，拥有超高的费用收缴率+项目续约率。首先按常理逻辑判断，大部分人都会缴纳物业费，几乎可与国际上的市政税对标，受教育刚性需求；其次更换物业通常繁琐冗长、阻力重重，物业一旦承接，后续稳定性较高。
根据中国指数研究院数据，百强物业公司费用收缴率为 93-94%，项目续约率98-99%，显示出较高的抗经济周期韧性。
物业管理业作为房地产开发的后端服务，从 房地产生命周期来看, 其 生存的时间占比超过 90% ，发展空间巨大。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理等的活动。从产业链角度来看，在重资产运营的房地产行业，物业管理和服务处于后端，属于轻资产运营的商业模式；但从房地产生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的 90%以上。因此，物业管理行业存在较大的市场空间。
物管公司可提供的服务种类繁多，增值服务具备想象空间。从狭义上来讲，物业管理仅限于住宅区域的服务，比如房屋入住及管理服务、房屋装修管理服务、公用设施设备管理服务、环境清洁卫生管理服务、绿化管理服务、安全管理服务、社区文化等。从广义上来讲，物业服务可以作为地产服务整个的大概念、涵盖咨询策划、营销代理、物业管理、甚至地产金融（资产证券化等）。
市场拓展模式：主要分为委托接管，平台联盟和并购重组三种拓展方式。
委托接管模式即通过招投标等方式，接受开发商或者业主委托对指定的物管理区域提供服务，以获取管理费用。平台联盟即强强联手，通过贡献各自的优势服务来达成双赢。并购重组模式即通过资本介入，进行扩张。其他模式还有顾问模式等。招标模式又分为公开招标和邀请招标。
采购模式：主要包括物资采购和服务外包。物业管理行业是一个劳动力密集型的行业，日常的环境卫生管理、秩序维护、绿化、维修和家政等服务需要大量的人力资源，并且由于管理的项目分处全国不同区域，容易导致物业管理公司的人员管理效率低下，影响经营的毛利率。大部分物管公司倾向于将部分技术含量相对较低，附加值不高的服务业务进行外包。
收费模式：包干制为主，酬金制发展空间小。
物业服务是一种合约化管理，就合约本身来看，分为酬金制和包干制，二者最大的不同在于风险和亏损承担者的差异。就具体的差别而言，包干制指的是由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制指的是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
受限于市场环境和消费者习惯，国内物管公司基本采取包干制。简单来说，在包干制下，物业公司是依据收费价格来确定服务内容；在酬金制下，物业公司是依据服务要求来测算收费标准。酬金制的普及不仅要求企业诚实守信而且要求消费者具备一定的支付能力。目前，我国大部分地区的住户对费用的敏感性依然强于对服务的敏感性，因此，国内物管公司多采取包干制来提供各项服务，成本管控是物管公司的提升盈利能力的主要手段。
物业管理规模步入快速发展阶段。物业行业在我国起步较晚，1981 年第一家物业公司成立， 2003 年第一部物业管理条例实行，从此，行业才逐渐步入正轨。最近十年，随着房地产市场繁荣，物业管理行业政策由规范性变成鼓励性，行业正式进入快速发展阶段。从 2007 年到 2016 年，物管百强企业管理面积均值从 468 万平米上升到 2725.1 万平米，管理项目个数均从 46 个增长到 166 个，单个项目管理面积均值从 10 万平米增长至值 16 万平米。
行业并购风生水起，物管公司积极拥抱资本市场。2012 年开始，部分物管公司开始借力资本市场走规模扩张的道路。根据中国指数研究院《中国物业服务百强企业十年发展报告》的数据 ，2015-2016 年百强企业累计收购企业数达 300 多家，累计收购管理面积超过 6.2 亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的 27.78%。行业并购热的兴起促使物业公司积极拥抱资本市场，2014 年彩生活将旗下物业管理公司分拆上市以来，中海物业，中奥到家，绿城服务，浦江中国相继登陆港交所，碧桂园物业 1 、南都物业、西藏新城悦物业已启动 A 股 IPO 进程，其中，南都物业已于 2017 年 12 月 5 日成功过会。新三板公司永升物业也于开始了上市辅导。
根据物业行业管理面积的分类特征，我们构建了市场规模的估算模型：
市场规模= ∑物业管理各类型面积占比×物业管理总面积×相应类型的每月每单位平均物业管理费×月数。
考虑到不同类型用途的房地产物业费差距较大，对于市场规模的测算，我们采用不同类型区分预测的方法。根据智研咨询《2017-2022 年中国物业管理行业发展趋势及投资战略研究报告》，按 2000 年以来的已竣工面积来算，截至 2015 年，住宅面积占比达到 77.70%，商业用途占比达到 10.39%，办公用途达到 2.64%，其他类型占比为 9.27%。统计了 2011-2016 年三种类型房屋竣工面积占总竣工面积比例，可以发现，除住宅面积占比略有下降，商品和办公竣工面积占比均有所上升，但是幅度都较小。考虑到国家对于房地产业宏观调控将持续，同时居民对于商品房的需求在 2016 年得到了极大的释放，我们保守预测到 2021 年，住宅面积占比将稳定在 75%上下，商业用途占比达到 11%左右，办公用途达到 3%，其他类型占比为 11%物业管理总面积。
由于物业服务处于房地产的下游，新竣工的房地产一定会有物业服务的覆盖，所以我们通过当年物业管理总面积=上一年物业管理面积+当年竣工房地产面积来估算。2011-2016 年全国竣工面积年复合增长速度为 2.8%，2013-16 年全国竣工面积年复合增长速度为 1.49%，考虑到房地产市场由增量市场转为存量市场的趋势，假设未来复合 5 年增速为0.5%。到 2021 年，全国竣工面积将达到 10.87 亿平方米，2017-2021 年五年累计新增房屋竣工面积或达到 53.8 亿平米。因此，我们预计 2021 年全国物业管理面积为 238.90 亿平方米。
我们保守地假设 2021 年之前百强企业管理项目平均费维持不变。根据中国指数研究院《2017 年中国物业服务百强企业研究报告》，2016 年百强企业管理项目平均物业费为 4.25 元/每平米/月（单位下同）。其中住宅物业为 2.31 元，商业物业为 7.04 元，办公类型平均为 7.86 元。公众物业、产业园 区 物 业 、 学 校 物 业 、 医 院 物 业 和 其 他 类 型 物 业 费 分 别 为3.76/5.63/3.38/6.87/5.99 元/每平米/月。考虑到在现实中状况中，调增存量楼盘的物业管理费存在较大难度，我们保守地假设 2021 年之前，物业管理费用维持不变。
物业管理行业市场规模未来将达到万亿级别，是一片资本的蓝海。按照我们的预测模型，即使在不考虑物业管理费提价的情况下，我们预计 2021年市场规模将达到 9481 亿元，是一个近万亿的市场。
通过内生性增长和外延式并购，百强企业管理规模和营业收入快速增长 。根据《2017 中国物业服务百强企业研究报告》的数据，2016 年百强物管企业营业收入均值为 6.28 亿元，同比增长 16.10%。其中，基础物业服务收入均值为 5.19 亿元，同比增长 15.32%，业绩贡献度为 83%。2016 年百强企业管理面积均值为 2725 万平方米，同比增长 15.40%，连续三年复合增长率达到 25.6%，大幅超越超行业同期水平。
中国物业管理行业分散且具有竞争力，2014 年约有 10.5 万家物业管理服务商。在该行业运营，集中度不高，龙头企业规模偏小。根据中国指数研究院的数据，物业服务百强企业的盈利能力亦越来越高，平均净利润从 2013 年的 2430 万元增值 2017 年的5730 万元，复合年增长率为 24.0%。
未来，大型物业管理公司将通过并购中小型物业管理公司实现加速扩张，以扩大物业管理规模及实现规模经济，从而提升市场地位。2016年，百强企业管理面积总值达到 54.50 亿平方米，占全国物业管理面积的29.44%，相比 2015 年提升 1 个百分点。同期，十强市场占有率迅速上升到10.18%，相比 2015 年提升 2 个百分点。
中国物业管理行业的增长依赖于需求及供给的上升以及政府政策利好等主要动力，如经济发
展迅速、城市化进程加速、中高收入阶层消费者的形成、城镇人口人均可支配收入的持续提
升、商品房数量增加以及各类政策法规的出台等。
1. 需求端：城镇化带动物业管理行业相应平行增长
根据中国指数研究院的数据，中国的城镇化进程加快及人均可支配收入的显著增长成为中国物业管理行业的主要增长驱动因素。中国城镇化率从 2000 年的 36.2%增加至 2017 年的58.5%，且中国物业管理行业预计将相应平行增长。此外，中国经济快速增长推动中高收入阶层客户的形成并进一步推动了中国城镇人口人均可支配收入的增长。据中国国家统计局数据，2017 年，城镇人口人均可支配收入已达 36396 元，自 2009 年起复合年增长率为 9.8%。未来，上述中高收入阶层客户将愿意支付高价享受高品质生活，并会考虑在基本必需品之外的物品及服务上的更多自由花费。中国中高收入阶层客户的涌现及其消费力的不断提升将对
中国中高端物业管理服务产生巨大影响。
2. 供给端：商品房出售总建筑面积 5 年复合增长 8.8%
随着中国城镇化进程的加快及人均可支配收入的不断增长，商品房的供应亦相应平行增加。
商品出售总建筑面积从 2012 年的 11.1 亿平方米增至 2017 年的 16.9 亿平方米，复合年增长率为 8.8%（智研咨询）。
3. 政策端：多项政策法规陆续出台释放利好信号
2003 年 6 月，中国政府颁布《物业管理条例》，为物业管理行业提供了监管框架。随后，陆续有多部监管物业管理行业的各个方面的法律及规则开始生效，并为促进物业管理行业的发展颁布了多项政策。该等法律包括但不限于《国家开发改革委关于放开部分服务资格意见的通知》、《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》等。公布的优惠政策亦为非住宅业开辟重大市场潜力，例如 2017 年 7 月，国务院办公厅颁布《关于建立现代医院管理制度的指导意见》等，这些政策将鼓励大批非住宅业主及管理人士为专业物业管理服务商开辟市场。
2018 年 3 月 8 日，住建部正式发出消息，《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》已于 2018 年 2 月 12 日第 37 次部常务会议审议通过，意味着市场发展的严格的企业资质等级制度已经不适应市场发展要求，物业行业需要完全市场化，自由品质竞争，优胜劣汰，物业管理公司将更加重视服务管理品质，而不在一纸资质。
4、资本市场
传统服务业翻新与资产证券化加速推动行业集中度的进一步提升。在资本市场，物业行业经历了“被冷落 —— 被关注 —— 受重视 —— 热度持续上升”四个阶段。作为传统服务业，物业行业集中度低，盈利水平低，不被资本市场看好。直到 2014 年，彩生活作为“第一个吃螃蟹的人”在港交所上市，行业作为新经济被资本市场所认识。2015 年之后，中海物业，中奥到家，绿城服务相继登陆港交所，部分上市企业（如绿城服务）市值一路飙升，截至 2017 年 12 月 19 日，绿城服务市值最高，为 158 亿元港币，为其他港股物业上市公司市值的 2-25 倍，与上市首日相比涨幅也最高，上涨一倍之余；中海物业市值与首日相比涨幅仅次于绿城服务。彩生活作为行业第一股表现也不俗，过去三年市值最高达到 112.60 亿元。浦江中国亦在 2017 年 12 月11 日正式在香港联交所上市交易。港股短短三年之内已有 5 家企业，雅居乐旗下雅生活也提交了上市申请，有望成为港股第 6 家内地物业企业。
从产业演进规律来看，物业行业集中度的提升不仅不会就此止步，还会大幅度继续迈进。（1）结合科尔尼产业演进曲线，目前物业行业仍处于行业发展早期（10 强市场占有率仅 10.18%），为了扩大市场份额，行业的横向并购案例大量发生。（2）根据行业生命周期理论，当销售增速大于 10％时，行业处于成长期；销售增速处于 0.1％-10％为投入期或成熟期；销售增速小于 0 时，则为衰退期。而对于物业行业而言，百强公司 2016 年的营收增速达到 16.10%，行业仍处于成长早期。与此同时，过去两年房地产销售市场的火爆为也为未来两三年物业行业的高增速奠定了坚实基础。
和房地产开发，REITs 相比，物业管理采用轻资产模式，吸引资本“避重就轻”，大量涌入。地产开发属于重资产行业，开发投入大且投资回收期漫长，REITs 租金收益较为稳健，部分解决了投入大回报周期长的问题。而物业管理作为轻资产模式的最佳案例，融合增量市场抢占和存量市场运营，加之稳定的现金流，吸引着广大投资者。物业管理行业给资本带来一个好去处。
目前，行业排名靠前的物业公司基本已经进入资本市场。
万科A、绿城服务、碧桂园服务、保利物业、金碧服务、嘉宝股份、雅生活服务、龙湖物业、永升生活服务、中海物业、佳兆业物业、新城悦服务、等在港股上市。
新三板上则有：
方圆现代(OC:834381) 停牌
乐生活(OC:837249)
新鸿运(OC:833440)
星河商置(OC:839819) 停牌
兴业源(OC:833925)
中楚物业(OC:871971
实力物业(OC:872548)
德商股份(OC:837976)
新三板 16 家 年初至 18 有过交易的 物业管理行业企业
证券代码 证券简称 年初至今涨跌幅（%） ） 最新收盘价（元） ） 总市值（百万元） 市盈率 PE
831971.OC 开元物业 15.99 24.90 1,022.57 18.44
871971.OC 中楚物业 106.25 3.30 33.03 3.20
871807.OC 兴湃至美 4.00 1.04 8.32 2.44
871589.OC 客都股份 2.61 2.35 36.66 38.68
870685.OC 银中物业 300.00 14.00 224.00 7.22
837498.OC 第一物业 27.42 28.54 1,178.92 21.68
837249.OC 乐生活 4.00 5.20 282.67 32.30
835800.OC 万联生活 113.00 4.26 61.06 4.11
835514.OC 雅荷科技 99.20 4.98 47.31 7.80
834962.OC 嘉宝股份 0.30 21.19 2,611.93 13.60
834070.OC 盛全服务 -18.44 5.22 291.28 18.91
833925.OC 兴业源 65.68 2.80 151.20 20.92
833440.OC 新鸿运 -15.06 14.95 477.20 26.53
832319.OC 华仁物业 192.37 2.45 114.84 9.21
831840.OC 东光股份 -27.88 1.50 76.50 62.23
839955.OC 美的物业 -5.43 17.30 885.76 15.71
美的物业为国家一级资质物业服务企业，公司主要通过招投标程序或商务谈判等方式获取业
务订单，公司的收入来源主要为物业管理服务、地产开发前期销售配合服务、其他物业增值
服务。
亮点一： “互联网 + ”重构企业盈利模式，多元社区服务顺应行业发展趋势随着我国物业管理行业的发展，现阶段打造智慧社区、构建多维立体社区服务，已经成为社区服务未来发展趋势。公司以基础服务为入口、业主需求为原点整合多方资源不断丰富社区服务，积极拥抱“互联网+”，推出各项增值服务，重构物业服务企业的盈利模式，打造新的利润增长点。截至 2017 年年底，公司合计签约合同管理面积已超 2500 万平方米。
亮点 二 ： 费用率略有提升，收入结构调整下收益质量提高
由于营业规模的扩大和员工数量的增加，公司经营活动的费用率略有提升，2018 年上半年各项费用占营业收入比重为 5.8%。虽然费用率提高，但由于收入结构发生变动，公司的销售毛利率有所上升，上半年毛利率为21.63%，提升3.04pct；净利率为13.60%，提升1.16pct。
此外，在公司规模持续扩张的情况下 2018 年上半年经营现金流净额略有下降，为 997 万元。
亮点 三 ： 优化内部流程提升管理能力，推动智能化管理减少人力依赖公司通过信息化管理平台 E 控中心对客户关系管理、现场质量监督、成本管控等内部管理流程进行梳理和再造，提升管理效率；另一方面，深化以自动化、智能化为特征的技术革新，
通过互联网的应用、智能设备的投入实现对设施设备实时监控等，压缩可替代性的人工成本。
亮点 四 ： 多计划项目培养 强化人才体系建设，线上共享培训学习平台上线丰富学习资源
公司强化人才体系建设，2018 年上半年，公司成功完成线上共享培训学习平台的上线，完成上线内外部课程 1000 多门，为员工提供了丰富的学习资源。同时公司对各职级员工开展了不同系列的培训，上半年专题培训十余次，覆盖从一线员工到主管、O 类到 P 类人员。
尽管 2018年美股给物管公司的估值有所降低，但在此之前，FirstService 估值最高可达 110X ，ServiceMaster 最高 45X ，此外，FirstService 及 及 ServiceMaster 的估值中枢分别为 71X及 及 32X ，均处于较高水平。据此我们可以看出，资本市场对物管公司的投资价值有较高的认可度。 此外，通过 FirstService 及 ServiceMaster 的估值差距我们可以看出，市场更倾向于全方位服务物管公司，这也证明了国内物管公司开展增值服务、社区 O2O 等业务的战略价值。
港股市场自 2018 年 10 月起物管公司估值相对稳定，这主要源于地产行业新房增速放缓逐渐应验及社保征缴趋严有望附带社保率下调以减轻企业负担。
港股市场上碧桂园服务以其高业绩增速及高低阶城市渗透率领跑市场，当前估值（41X）略低于估值中枢（47X）；具备充足储备面积及高端品牌的绿城服务紧随其后，估值（34X）与估值中枢基本持平（35X）；雅生活以双品牌战略获得 24X估值；而母公司开发能力较弱的彩生活估值最低，仅为 12X。对比可知，基础物业服务基础、储备面积的增长潜力和稳定性会影响物管企业的未来的经营状况，进而影响企业估值。
尽管地产行业处于下行周期，但龙头物管公司通过强化基础物业管理实力、拓展“存量”市场上的第三方业务、开展增值服务、进行智能化转型将进一步激发向上动力，未来市场估值具有一定的上升空间。
美的物业现在的市值已经到了27亿，相对于2018年底，短短一年多时间翻了3倍多，估值已经起来了。
背后的原因自然是良好的业绩。2018年净利润达到了8529万。2019年净利润有望接近1亿。
ROE达到了惊人的60%多！真是赚钱机器！什么半导体、芯片、5G企业在这个传统物业公司面前都弱爆了！
考虑到极高的ROE、极高的确定性、良好的成长性，虽然从底部起来涨了3倍多，当前的估值也不算贵。