今天10月28日晚，荣盛发展（2146.SZ）发布2021年三季报。
在分析这份财报的数据之前，房小评首先注意到荣盛发展的前十大流通股东名单中，出现了三只基金，甚至还有社保基金。
社保基金投资有几个基本原则，一是保证基金资金安全性、流动性，二是实现基金资产增值。
在房地产行业面临寒冬之际，社保基金却依然选择抄底荣盛发展，是相信荣盛发展被低估，相信这家企业能平稳走过寒冬，并且迎来新的发展机会，届时估值恢复，能带来可观的投资收入。
这种相信必然是经过深度研判而来的。一方面荣盛发展曾经经受过市场考验。2009年，在国际金融危机中，荣盛发展曾经提出“向植物学习落叶，向鸟儿学习换羽”的发展理念，即对外部环境做出适应性反应和主动性反应，最终挺过金融危机，迎来了企业的跨越式发展。
另一方面，荣盛发展再次穿越寒冬的能力也在一步步得到证实，这份三季报中就透露了几个好消息，给投资人吃了定心丸。
1、“三道红线”全绿
截至2021年9月30日，荣盛发展正式成为“三道红线”下的“绿档”房企。
现金短债比为1.05净负债率为58.89%剔除预收账款后的资产负债率为69.49%
其中净负债率较期初下降了21.29个百分点，足见2021年荣盛发展降杠杆的决心和行动力。
成为“绿档”房企，意味着荣盛发展真正成为一家稳健型房企，也意味着未来融资端有了更多可腾挪的空间，进一步保障资金安全。
2、现金流大增
三季报显示，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为62.50亿元，同比大幅增加138.66亿元，这个数字远超投资者预期。
荣盛发展已经连续四年及一期保持经营活动产生的现金流量为正，是行业内为数不多的经营性现金流持续为正的企业。
信任的积累不是一日之功，甚至在行业风声鹤唳之际，一些企业还要面临投资者的信心崩塌。荣盛发展正是因为把现金安全作为一种长期习惯，才能在这个时间节点获得投资机构的信任。
3、偿债压力减小
三季度，荣盛发展大力偿还各类借款。截至三季度末，荣盛发展的短期借款余额为9.58亿元，比年初19.69亿元减少51.37%，财务结构持续得到优化，偿债压力减小。
尤其值得关注的是最近频频爆雷的美元债市场。自从7月份以自有资金偿还本息共计2.61亿美元的债券之后，今年下半年荣盛发展已经没有到期境外债券兑付压力。这成为荣盛发展的优势，能够拥有较充裕的时间做好新发等境外债务管理工作。
现金流和偿债能力，是当前房地产企业最核心的生存指标，能够在这两项指标上实现明显的提升和优化，意味着荣盛发展已经具备了穿越寒冬的能力，可以平稳等到春天到来。
做到这两点，是因为荣盛发展早早进行了“落叶”和“换羽”，积极主动去适应和应对房地产环境的变化。
1、三季度谨慎拿地
在上半年已经获取123亿元土地的前提下，三季度荣盛发展谨慎拿地，严控购地金额，整体投销比控制在20%，远低于40%的拿地销售比红线，以此确保流动性安全。
当市场窗口期到来之后，荣盛发展将拥有更多资金去抓住新的发展机遇，这也是投资机构看好荣盛发展后市的原因。
2、主动全国化
荣盛发展提前意识到依赖河北这个单一市场的风险，数年前便积极进行全国化布局，而且没有盲目扩张，而是聚焦性地重仓长三角、珠三角地区。
从荣盛发展与固定收益投资者交流会上透露的信息来看，2021年上半年荣盛发展在长三角城市群的签约金额占整体签约金额的36.2%，已经超过河北地区的26.1%，中西部城市群签约金额占比为18.8%。
上半年，荣盛发展在杭州、徐州、常州、芜湖、广州等地投资金额达90.36亿元，占上半年整体拿地投资金额的73.23%。
战略结构的前瞻性调整，平抑了河北地区市场下行对荣盛发展整体业绩的影响，为三季度的销售回款奠定了基础。
3、提前抓销售和回款
当房地产行业融资渠道被收紧，房企能依赖的最大资金渠道就是销售回款，荣盛发展对此看得很清楚。
过去2年，荣盛发展的销售重点都放在四季度，四季度的销售额占比往往超过40%。2021年，荣盛发展一改往常的推盘节奏，从一季度就积极销售，还未进入四季度，就已经有5个月的销售额突破100亿元，这在荣盛发展往常的历史中是没有过的。
1-9月，荣盛发展的签约金额达到923.17亿元，同比增长25.24%，完成1300亿元年度计划的71.01%，比去年同期提高了10.09个百分点。四季度，荣盛发展年度计划达标，几乎没有悬念。
上半年，荣盛发展的回款率达到近82%，处于较高水平。三季度，荣盛发展继续保持高回款率。这为62.4亿元的经营性现金流打下了基础。
前瞻性的适应性调整和积极主动应对，让荣盛发展换上了新的羽毛，能够抵挡行业更强劲的逆风，脱胎换骨成为一家更安全、稳健、长期飞行的企业。这样的企业，才会引来精明的机构投资者抄底。
（原创：中国房评报道）