好了，20倍pe了，再也没有人扯华侨城市盈率低估了$华侨城A(SZ000069)$

估值提升明显

为了股权激励够拚

$华侨城A(SZ000069)$ 业绩预告出来了，有点狠。
还待详细看年报，闭眼瞎猜其原因：
主要原因可能还是股权激励达成的管理层共识，合法不合理的做低基数。还有是老段要退，老段在公司期间的个人经营不够全覆盖，导致谁是下一任的掌门人有争夺，完成指标的意识不统一（这也是公告较晚的原因吧）。
财务操作上大概有如下原因：
1. 结算减少：比如渔人码头、唐镇等本来当年销售、当年就能结算的项目，生生地拖到了22年元月份。估计还有不少已销、已符合竣工结算条件的，卡着不竣工也有可能。观察这个的话，如果年报存货余额在没有拿多少地的情况下，大幅增加的话（或预付大幅增加），证明公司建设成本投入如期进行，那么至于何时结算，只是期间挪动的问题。
2. 21年销售不好，这个是明牌。看华侨城有没有变现的能力，还得看其之前的拿地成本的优劣和有没有降价处理回款的现象。如果没有，表明它的房子不愁卖。今年开始，按揭贷款等政策转暖，买房者能及时办理按揭的话，就看其销售进度。 为了保股权激励后、明后年的业绩，销售也许不能赖症，上半年需发力。
3. 存货减值。这个按道理只是个别，但公司财务说我谨慎，也总没错。
4.股权转让的全年收益没达到。在现有情况下，确实转让不会那么顺利。但不要紧，只要有价值，放在手中自己开发还能是正常营业收益，不扣非。
静观其变，无非是逻辑的变现时间又要该死的拉长了。
年后应该有大波的机构调研，看管理层如何回答吧。
（自我思考，不构成投资建议）

雪球真的韭菜太多了，股市看的是预期，2021年的业绩已经毫无意义了，甚至对于2022年来说21年差一点更好，而且业绩早就在前几个月提前反应在K线上了，看不懂这一层的永远都会被A股反复收割！

1，股权激励该出来了，管理层这样“努力”，明年完成指标会很轻松,。2，现在的财务指标更像文旅公司了。。3，公司这届管理层赶快下课吧。
管理层的“努力”看看他们对存货做了多大的计提，主要的套路在这。他们计提存货减值的依据充分吗？还是打着自己的小算盘。

这么多年不涨是有原因的

天天说文旅发展良好，恢复正常创新高，现在来这一出？企业言行不一啊。

净利润下滑的四个原因：
1. 文旅亏损。但公告也明确说了文旅经营比2020有所恢复，结合文旅披露的营运数字，文旅板块的利润水平不会比2020年差，根本不是导致净利润同比下滑的原因。
2. 毛利率下滑。华侨城走出深圳，必然毛利率水平会下滑，这一点在中报和三季报中已经明确体现，四季度个人推测不会比三季度更糟糕，这个需要结合年报数据看。
3. 股权转让少了。这个不影响扣非净利润，去年计入总利润30亿，今年估计有12亿左右，当然这个少了股权没有卖留着自己开发或者择机再转让呗，本身不影响公司基本面，同时这个原因也解释不了扣非净利润下滑67亿的事实。
4. 计提减值。这个个人认为是净利润下滑的主要原因，估计减值计提了50亿左右。
另外个人认为今年Q4结算的不会同比有很大的提高，因为一是今年销售收入一般，二是公告上很含糊的说营收两位数的增加。
以上最核心的，还是公司存在由于管理层换届借机调整利润的嫌疑。接下来需要关注的一是今年的销售会不会转好，二是毛利率是否会进一步恶化。
边走边看吧，华侨城送给大家的“新年礼物”，你还满意吗？

大过年的缺德公司给股民送了这么个大礼包。。。。。。。