第一：待结算的400亿主要来自瑞虹新城九10期的280多亿，外加重庆项目（权益19.8%）蟠龙天地40亿，以及尾盘和武汉一些项目，这些项目除了蟠龙天地，几乎没什么利润，且是合营，结算也不会降低多少负债率，未来需要保持高分红是一个未知数。
第二 ：目前项目的货值，说是货值700多亿，主要来自两个项目，其中武昌湾70多万方，400亿货值，需均价达5万以上， 翠湖6期，货值接近200亿，需均价达到24万，杨浦项目均价也需要达到20万，城市限价严重，是否可以达到以上价格需要打一个问号，这些地块目前没并表，且拿地成本高或需要配建配套，都很贵，未来贡献利润有限。
第三：商业项目瑞虹天地，武汉天地A1塔楼没有公布租金，应该是出租率不高， 也反应当前市场商业写字楼市场相对冷清，商业很难升值，接下来还有太平洋新天地，洪寿坊 瑞虹10期办公等大量商业入市，需要大量的资金投入， 目前投资公允值基本保持不动的情况下，租金扣除开支税费后要覆盖融资成本比较难，且还有这么多的商业还需要资金支持，在美元债很难发出去的今天， 新天地商业的上市融资还是非常关键。
四：拖油瓶佛山项目拿地16年了，当年花了天价75亿，楼面价达到了5000，在住宅比例不高的情况下，5000的价格放到今天依然很贵，目前还有一半左右的面积没开发，基本都是商业用地，退地给钱基本很难了，只能修改土地性质，再投标，尽快开发，减小损失，几十亿的资金差不多无息沉淀个几十年也不是个事。

未来股价上涨还是要基于商业的大环境，瑞安的商业家底厚，大部分位于上海，权益比例整体也还可以， 但自己手头没钱，怎么样在不大幅提高负债，大幅度降低权益的基础上，完成现有所有项目的开发并实现顺利开业。 是公司努力的方向。$瑞安房地产(00272)$

这公司有没考虑卖商办？

第一感觉不太好。可是这样的经济环境，比上不足，比下有余。再看看外面到处爆雷，这里还有股息收入，虽然不达预期，还是继续留着吧。这二年投资难呀！

6%的净利润，5.53%的融资成本，管理层哪来的底气谈并购？