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非常感谢大佬关于reits的诸多分享，新手有挺多不太明白的地方想求教下：

1.（有点伸手党）你置顶帖里提到的这些指标信息一般有集中披露的地方吗？还是说不同的指标需要分散到各处去找？你常用到的信息源有哪些？

2.我之前主要根据股息再投资计划（DRIP）年化表现、股息率、分红稳定性和股价稳定性这几个指标来筛选不同的reits的DRIP年化天差地别，有的只有5%，有的能到15%，而且15%+的似乎还并不少，我随手选出来了一大堆（NHI,WELL,STOR,EXR,O,NNN,OHI等）都买了点。而看你做过功课的这些标的中有一些在DRIP年化这个指标上并不理想，不知道这个指标在你看来意义大不大？一般会有哪些原因让你宁愿选择DRIP年化偏低的标的？或者说能维持到DRIP年化在15%的那些标的里，比较可能在哪些关键指标上有雷区（除去置顶帖里提到的这些）？

3.在你对各reit整理的资料帖子里，有一项指标是历史成长性，这个该如何解读？过去x年跑输/跑赢大盘，具体意味着什么？意思是要优先买能跑赢大盘的吗？关于你整理的资料，我一是看不太懂你选择这些标的进行分析的理由（根据哪些关键指标筛选掉了哪些看似很美好的标的？），二是看不太出你对这些标的的综合评价，这么多指标不知道优先级如何，哪些是最关键的，望讲解一下[哭泣]

4.我看到有个叫reitnotes的网站，它对reit定义了几十条指标，分别进行打分评价，然后有一个全reits的综合评分排行榜，你感觉它这种评估方式评出来的排行有参考价值吗？

谢谢！

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肖恩她爹
2020-06-27 22:04

谢谢！一起交流。问题覆盖面比较广，我根据自己的理解以及基于自己投资REITS的诉求试着一个个解答一下，不一定对，一起探讨。
（1）在NAREIT官网上有定期发布所有REITs的数据，在REIT DATA-->REIT Market Data-->REITWatch下，一般滞后一两个月。里面有FFO/Share, P/FFO, FFO Growth, FFO Payout Ratio, Debt/EBITDA, Dividend Yield等指标，以及最近1、3、5年的Total Return。我觉得上述指标非常有用，我自己也是根据这个来在不同行业里初步筛选几支进入观察池，然后挨个去SEC里面看2019年的年报，并把结果拉到自己做的模板里便于比较直观地展示。有一些REIT比较好，直接在年报里就包括了Non-GAAP的指标（如AFFO、EBITDAre等），如果没有，则需要去SEC上找8-k文件，里面的Ex99.1里有Non-GAAP的指标。同时，也会上公司官网的Investor下面找一些投资者交流材料，对了解公司整体业务会有帮助。
（2）DRIP年化表现是一个非常好的指标，基本与Total Return是一样的，偏差应该不大。我不知道你在哪里能够找到REITs的DRIP年化表现？能否分享一下。我一般是也是先根据Dividend Yield（当初选择时要求7%以上）、Debt/EBITDA（一般要求不能超过6.5X）、P/FFO（10X以下）和FFO Growth（只要>0）等4年指标来初选（具体研究时使用AFFO替代FFO），也会看一下最近5年的Total Return指标，但由于我个人思想比较守旧，而且需要股息来支持家庭开销，只有“可持续高股息”（我个人觉得前面4个指标选出来的结果大体上符合这个要求）比较稳妥，毕竟靠股票价格上涨还得看市场先生的脸色。所以会错过很多股息率很低但成长性非常好的股票，尤其是近些年非常受市场青睐的无线铁塔、数据中心、仓储物流等品种。上述指标包括DRIP年化收益本身都非常有用，但是对于具体标的，还是要深入研究一下业务风险。比如你上面提到的养老医疗行业的$National Health(NHI)$ 和$Welltower(WELL)$ ，NHI都是净租赁的，受COVID直接影响的是它的租户，毕竟隔了一层；而WELL除了净租赁还有很大占比是Managed的，这部分业务直接受COVID影响，所以我当初就选择了NHI而放弃WELL（当然近5年NHI年化增长5.6%的，而WELL是负增长）。
（3）这个“历史成长性”指标只是用于侧面了解一下这支REIT历史上的表现，想着是“强者恒强”，买长年跑赢指数的。对于跑输的，也看一下是否是原来估值太高了，这些年是不是估值回归导致的。但是市场偏好也在不断转变，根据这个选出来的很多不满足我上述4年主要指标的要求，因此对我来说仅作为增进对该REIT的了解使用。
（4）谢谢你介绍了这个网站，以前没有使用过。我看了一下，觉得还不错，综合评价也挺好的。我属于草根的，只是根据自己对REITs的了解，以及自己“可持续高股息”的需求做了那个模板先粗选，只有在深研时才会涉及到这个网站所列的其它一些指标，如portfolio、occupancy、tenants、NOI Margin等。但是对于评分这项，因为有些指标如Debit/EBITDA、Interest Coverage Ratio和Dividend Yield等对我来说具有一票否决的作用，因此不会直接根据综合评分选择，仍然会在初选的基础上深研个股，这样心里更有底一些。