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去年3月,许家印给自己设定了一个奋斗目标:
恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。
彼时外界还有些质疑的声音。后来行业三道红线横空出世,震惊了整个地产圈,人们才后知后觉许家印的行业敏锐度,降负债也成为行业的共同话题。
恒大降负债的每一步动作都很大,比如促销售抓回款,降负债一定是在稳健增长基础之上更容易实现。
去年全年,恒大实现了7232亿元的销售额,同比上升20%,这个增速与往年比有所降低,但却是控制负债的安全增长速度。
销售回款6532亿元,销售回款率90%,同比2019年的78%上升12个百分点,升起来的都是现金流。
再看其他指标,大多数依然处于行业领跑的位置。
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恒大降负债的第二个动作是控规模,具体说就是控制土地储备规模。
你没看错,恒大正在有节奏的降低土储面积。
自从2017年起,恒大就确立了将土储规模年负增长5%-10%的目标,到2022年下降到2亿平米左右。
从成效看,去年下半年恒大土储面积下降近1000万平米,距离2亿平米的目标仅差1500万平米。
降土储规模,是因为房企的很多负债都来源于土地储备对资金的沉淀。土储规模降下来,负债率自然也就跟着降下来。
以上两点,核心就是要做大负债率的分母,做小分子,结果就是过去的一年时间里,恒大游戏负债大幅下降2000亿元。
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以上两点做起来都不难,也几乎是各家房企降负债的标准动作,恒大只是行动的更快更坚决,而对于降负债的第三个动作,其他房企就只有羡慕的份了。
恒大物业引入战略投资者235亿港元;
恒大物业上市募资140.8亿港元;
恒大汽车两次配股300亿港元;
中国恒大配股43亿港元;
恒腾网络出售股份6亿港元;
房车宝引战163.5亿港元。
短短一年的时间里,恒大通过以上引入战投、分拆优质资产上市等方式恒大增加权益888亿港元,优化负债结构。
做大分母,负债率自然就降低了,这也是道很简单的算术题。
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目前看来,这道算术题还会依然做下去。
有息负债2021年6月30日降至5900亿元以下;
2022年6月30日降至4500亿元以下;
2023年6月30日降至3500亿元以下。
针对“三条红线”,恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下,2021年12月31日现金短债比达到1以上,2022年12月31日将资产负债率降至70%以下,三道红线全部为绿。
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三道红线转绿是房企喜欢的,股价从绿翻红同样也是房企喜欢的。
在去年的资本市场上,跟着许家印“买股票”的人基本都是大赚特赚了,旗下恒大汽车、恒大物业、恒腾网络股价都创下了历史新高,屡屡成为头条热股,而恒大总市值也奔向了万亿规模。
这背后存在着怎样一个逻辑,许家印又是如何思考的呢?
答案不在试卷,而在恒大的业绩会上。
许家印在业绩会上表示,今天的新恒大已经不是过往的恒大。
过去的恒大恒大是一家地产公司,而新恒大正在——
向“多元产业+数字科技”转型,逐步分拆集团优质资产上市,构筑以固定空间和移动空间为主体的同心多元产业生态圈,全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域,构建科技数字闭环,为数亿客户提供全方位服务。
所以,新恒大将由八大产业平台组成,包含恒大地产集团、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝集团、恒大全世界、大健康产业、恒大冰泉。
当前,除中国恒大主体上市外,恒大汽车、恒大物业、恒腾网络也已经完成了上市。
还值得一提的是,恒大旗下各类优质资产分拆上市的计划,仍在紧锣密鼓的推进中。
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早前,房车宝集团也传出计划在今年底或明年初赴美上市的消息。
房车宝集团,于去年底由恒大与全国152家中介机构重组成立,由恒大集团执行董事、副总裁史俊平担任董事长。
作为构建房车、汽车线上线下全渠道交易及综合服务平台的房车宝集团,旗下包括房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台等三大平台。
目前拥有全民经纪人会员2129万,门店4.3万家,预计今年交易规模将超过2万亿元。
除此以外,恒大总裁夏海钧在业绩会上透露:目前恒大已经买回了恒大冰泉,包括恒大粮油49%的股权,计划下一步包装策划上市。
目前尚未可知,不过炸天团认为肯定还会有的,就比如立志打造全球最具影响力和竞争力的互动文娱平台的童世界,未来也会有上市的可能。
因为互联网上,早有人将恒大旗下的产业板块与产业板块的龙头做了份对标:
特斯拉(恒大汽车)+贝壳(房车宝)+金龙鱼(恒大粮油)+农夫山泉(恒大冰泉)+迪斯尼 (恒大旅游集团) +奈飞(恒腾网络)。
并因此得出结论:
恒大是一家各个赛道集于一身的伟大公司。
当然,这不过是网友的一个愿景,也有很多不严谨之处,但恒大奔向伟大公司的目标却已经近在眼前了。