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去年3月，许家印给自己设定了一个奋斗目标：
恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。
彼时外界还有些质疑的声音。后来行业三道红线横空出世，震惊了整个地产圈，人们才后知后觉许家印的行业敏锐度，降负债也成为行业的共同话题。
恒大降负债的每一步动作都很大，比如促销售抓回款，降负债一定是在稳健增长基础之上更容易实现。
去年全年，恒大实现了7232亿元的销售额，同比上升20%，这个增速与往年比有所降低，但却是控制负债的安全增长速度。
销售回款6532亿元，销售回款率90%，同比2019年的78%上升12个百分点，升起来的都是现金流。
再看其他指标，大多数依然处于行业领跑的位置。
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恒大降负债的第二个动作是控规模，具体说就是控制土地储备规模。
你没看错，恒大正在有节奏的降低土储面积。
自从2017年起，恒大就确立了将土储规模年负增长5%-10%的目标，到2022年下降到2亿平米左右。
从成效看，去年下半年恒大土储面积下降近1000万平米，距离2亿平米的目标仅差1500万平米。
降土储规模，是因为房企的很多负债都来源于土地储备对资金的沉淀。土储规模降下来，负债率自然也就跟着降下来。
以上两点，核心就是要做大负债率的分母，做小分子，结果就是过去的一年时间里，恒大游戏负债大幅下降2000亿元。
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以上两点做起来都不难，也几乎是各家房企降负债的标准动作，恒大只是行动的更快更坚决，而对于降负债的第三个动作，其他房企就只有羡慕的份了。
恒大物业引入战略投资者235亿港元；
恒大物业上市募资140.8亿港元；
恒大汽车两次配股300亿港元；
中国恒大配股43亿港元；
恒腾网络出售股份6亿港元；
房车宝引战163.5亿港元。
短短一年的时间里，恒大通过以上引入战投、分拆优质资产上市等方式恒大增加权益888亿港元，优化负债结构。
做大分母，负债率自然就降低了，这也是道很简单的算术题。
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目前看来，这道算术题还会依然做下去。
有息负债2021年6月30日降至5900亿元以下；
2022年6月30日降至4500亿元以下；
2023年6月30日降至3500亿元以下。
针对“三条红线”，恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，三道红线全部为绿。
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三道红线转绿是房企喜欢的，股价从绿翻红同样也是房企喜欢的。
在去年的资本市场上，跟着许家印“买股票”的人基本都是大赚特赚了，旗下恒大汽车、恒大物业、恒腾网络股价都创下了历史新高，屡屡成为头条热股，而恒大总市值也奔向了万亿规模。
这背后存在着怎样一个逻辑，许家印又是如何思考的呢？
答案不在试卷，而在恒大的业绩会上。
许家印在业绩会上表示，今天的新恒大已经不是过往的恒大。
过去的恒大恒大是一家地产公司，而新恒大正在——
向“多元产业+数字科技”转型，逐步分拆集团优质资产上市，构筑以固定空间和移动空间为主体的同心多元产业生态圈，全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域，构建科技数字闭环，为数亿客户提供全方位服务。
所以，新恒大将由八大产业平台组成，包含恒大地产集团、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝集团、恒大全世界、大健康产业、恒大冰泉。
当前，除中国恒大主体上市外，恒大汽车、恒大物业、恒腾网络也已经完成了上市。
还值得一提的是，恒大旗下各类优质资产分拆上市的计划，仍在紧锣密鼓的推进中。
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早前，房车宝集团也传出计划在今年底或明年初赴美上市的消息。
房车宝集团，于去年底由恒大与全国152家中介机构重组成立，由恒大集团执行董事、副总裁史俊平担任董事长。
作为构建房车、汽车线上线下全渠道交易及综合服务平台的房车宝集团，旗下包括房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台等三大平台。
目前拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计今年交易规模将超过2万亿元。
除此以外，恒大总裁夏海钧在业绩会上透露：目前恒大已经买回了恒大冰泉，包括恒大粮油49%的股权，计划下一步包装策划上市。
目前尚未可知，不过炸天团认为肯定还会有的，就比如立志打造全球最具影响力和竞争力的互动文娱平台的童世界，未来也会有上市的可能。
因为互联网上，早有人将恒大旗下的产业板块与产业板块的龙头做了份对标：
特斯拉（恒大汽车）+贝壳（房车宝）+金龙鱼（恒大粮油）+农夫山泉（恒大冰泉）+迪斯尼 （恒大旅游集团) +奈飞（恒腾网络）。
并因此得出结论：
恒大是一家各个赛道集于一身的伟大公司。
当然，这不过是网友的一个愿景，也有很多不严谨之处，但恒大奔向伟大公司的目标却已经近在眼前了。