刚需消费：物业费，你可以欠，但是赖不了，现在3倍，5倍pe的物业股票低估是明显的。$合景悠活(03913)$3倍pe，但是营收稳步上升而且不靠母公司，第三方管理面积近九成，$新城悦服务(01755)$今年业绩出现，意外一次性损失，但是业务看点很多，$卓越商企服务(06989)$高端写字楼的管理者。港股物业股票，未来会有批量出现10倍股票。

一位资深投资人曾经讲过他的观点，对于recurring的行业，PE可以给到15倍以上，形成chain store的企业，PE可以加到20倍以上，对于cash flow更好的公司，可以加到25倍以上，对于客户口碑更好以及有独特竞争力的则可以更高。这么看，如果不与地产行业关联，物业管理行业的基本贝塔应该在20倍以上