珠江三角洲，天赐良地，孕育了中国第一经济大省、世界第二大湾区，其经济总量超过13万亿元。
然而，鲜为人知的是，这个三角洲并不广大，其平原面积只有约1.1万平方公里，不到东北平原的1/30、华北平原的1/27、长江中下游平原的1/20。
如此狭小的一块平原，却能迸发出如此大的创造力，足见这块土地的魔性。
而在这1.1万平方公里的平原上，最平坦、最肥沃、最精华的一块平地当属南番顺地区（泛指南海、番禺、顺德以及相邻片区）。
打开地图可以看到，南番顺地处珠三角平原的腹地，这里地势平坦、河网纵横、水草丰美，自古以来就是珠三角的富庶之区。
而在南番顺这块膏腴之地，中心的中心，当属广州番禺，其位于珠三角平原的几何中心，一直都是人才汇聚、物埠民丰的鱼米之乡
01
番禺的新经济，突然就爆了
正因为地处珠三角平原的几何中心，番禺就不仅仅是番禺人的番禺，同时还是广州的番禺、大湾区的番禺。
比如，辐射全省的广州南站、广州大学城、长隆欢乐世界都选址在番禺，还有国家级的南沙自贸区，最初也是从番禺分出来的。
番禺的区位价值，已无需赘言。
但不得不承认，盘踞宝地的番禺，也曾有过迷茫的时候，本世纪初，番禺因为大兴房地产开发，但因为配套没有及时跟上，一度被调侃为“睡城”。
到2011年之后，随着万博CBD的动工，“睡城”的标签逐渐退去。不过，CBD是有了，但番禺的产业结构一度被认为太过传统，不像天河黄埔那么新锐。
又一个10年之后，从2022年开始，番禺的产业突然就爆了。
2022年9月，胡润研究院发布全球独角兽排行榜，广州惊现22家独角兽，其中番禺占了4家，而且包揽了全市最大的两只独角兽
如果把番禺的四只独角兽加起来，总估值为5674亿元，占全市独角兽的68%，以一骑绝尘的姿态引领全市，据说天河、黄埔已“哭晕在厕所”。
不仅如此，今年5月还有媒体报道称，在美国最热门的五款APP中，有四个是“中国造”，其中又有两个来自广州番禺，分别是希音与Temu。
这2家公司的运营总部均位于番禺，其中希音的销售额已达到227亿美元，与世界500强只差临门一脚，估值则高达4500亿元，是大湾区排名第一、中国排名第三的独角兽。
希音总部就位于万博CBD的四海城
Temu被称为海外版拼多多，上线仅7个月就登顶美国应用商店中下载量第一名，估值超过200亿美元，其在番禺万博的办公楼，与希音只概800米。
以上说的还只是增量，要说存量，番禺新经济的阵容同样不可小觑。
中国最大的互联网语音平台提供商——欢聚集团，全国最大的游戏直播巨头——虎牙，以及携程华南总部，都早已在番禺扎根。
难以置信，当很多人还沉浸在天河、黄埔的高科技叙事中，番禺不动声色地脱胎换骨，来了一次高科技的回旋踢。
02
番禺人才换血，变身New money的沃土
产业升级，给番禺带来了“人才换血”的效应。
过去，大家提到番禺，会觉得有点土，觉得番禺缺少new money，但如今，番禺已然成为广州新兴富豪的沃土，给大家看个数据就明白了：
上图是最近发布的2023新财富富人榜，全国最有钱的500人中，广州有19名富豪上榜，其中番禺占了6个，以一区之力贡献了全市1/3。
而且新任广州首富、希音创始人许仰天也在番禺，是一个39岁的年轻人，他是典型的新新人类与New money，让整个番禺的财富版图焕然一新。
最近，希音就传出要赴美上市的消息，虽然被该公司否认，但这样一个量级的企业，上市只是早晚的问题。
可以预料，希音一旦IPO，市值有望冲击5000亿，登顶广州市值最高的上市公司，而其总部所在的番禺，将有一大批亿万富翁涌现出来。
万博CBD
无独有偶，广州第二大独角兽、估值超过一千亿的广汽埃安，也传出上市的消息，最快将于明年启动IPO。
近期还有传言称，估值达200亿美元的Temu，将从拼多多分拆出来，成为一家独立的公司，这对番禺来说，也是一个利好。
另外，最近大热的高端服装品牌——比音勒芬，总部也在番禺区，其上市7年，股价翻了6倍，目前市值为200亿元。因专注于昂贵的商务男装，被称之为“衣中茅台”。
比音勒芬总部
可能有人会问，番禺为何突然冒出这么多牛叉的公司？
论政策，番禺不如黄埔南沙；论成熟度，番禺也不如越秀海珠，但番禺有一个特点：它的供应链发达，很多产业都是自己冒出来的，可能政府自己不知道，因为它不是主动布局出来的。
这样的地方，具备一种野蛮生长的土壤，对民营经济、科创公司的吸引力很大。别的区往往需要挖空心思招商引资，番禺则是不请自来。
03
产业升级，推动商业升级与楼市升级
番禺，可真是一个宝藏男孩，如此多的独角兽与上市公司扎堆于此，让人想起10年前的深圳南山、8年前的杭州未来科技城。
大型上市公司对周边区域的带动是显著的，当初杭州阿里巴巴上市之后，大量上下游企业从阿里周边冒出来，全国各地人才齐聚杭州，直接带动未来科技城的崛起。
与产业升级、人才换血几乎同时出现的，还有商业的升级。
万博CBD
2021年10月，广州市发布《服务业发展“十四五”规划》，提出将在全市打造五个世界级地标商圈，位于番禺的长隆-万博，排名全市第二！
这并不奇怪，因为万博的商业体量已超过10个天河城，仅次于天河商圈。另外，番禺正在建设中的还有万象系商业、龙湖天街、K11 select、南站ICC等四大顶流商业。
产业升级、商业升级，直接推动楼市的升级。
就在今年四月份，长隆万博拍出一块总价达197亿元的超级地块，被华润置地拿下，将打造一个建面约30万方的万象系商业。
中指院数据显示，今年1-5月份，番禺千万级一手住宅成交量已201套的成绩排名全市第四，远超越秀、荔湾，相当于黄埔的6倍多。
万博CBD
房企、购房者为何对番禺如此上头？分析认为，科技公司扎堆番禺，提振了市场信心。
易居研究院曾披露过一组数据，科技公司落户的地区周边房价涨幅更多。在杭州未来科技城，近6年内平均房价则翻了一倍多，而市中心上城区的涨幅只有55%。
放眼全球，科技打败CBD的显现比比皆是，以下是部分城市科技中心区与商务中心区的房价对比
04
从鱼米之乡到独角兽的沃土
越秀地产，与共番禺成长
从珠三角的鱼米之乡，到世界级独角兽的沃土，番禺展现出惊人的自我迭代与自我进化能力。
一个冉冉升级的新番禺，你感受到它的脉搏了吗？
吹江水暖鸭先知，以造城者而著称的越秀地产，早已参与到番禺的建设浪潮中。
早在11年前，越秀地产就已进驻番禺，以“开荒牛”的角色，在大学城连夺9地，成功开发了越秀·星汇文华、越秀·星汇文瀚等优质项目。
近几年，越秀地产又将目光转向大学城二期、长隆万博、广州南站三大新兴板块。
在大学城二期，越秀地产再次以“开荒牛”的角色打先锋，陆续布局了越秀·星汇文玺、越秀·大学·星汇城、越秀·大学城·和樾府、越秀·大学·星汇锦城等四朵金花。
开发大学城二期，越秀地产再次秉承配套先行、公建先行的理念，参与建设了华南理工大学广州国际校区，星汇城十字商业街区，以及和樾府中央公园。
越秀·大学城·和樾府旁的中央公园（实拍图）
在广州南站板块，越秀地产打造了越秀·星寰TOD、星瀚TOD两个网红项目，可充分享受TOD生活的便利，以及南站与万博两大商圈的辐射。
在长隆万博板块，越秀地产分别打造了越秀·和樾府、越秀·万博·瑞麓府、越秀里仁洞旧改等网红项目。
目前，里仁洞旧改还未亮相，越秀·和樾府接近售罄，越秀·万博·瑞麓府正在成为万博板块的新霸主。
克而瑞数据显示，从今年1月至5月，越秀·万博·瑞麓府共成交了141套，成交总额达8.9亿，在总价“550万-750万”这个改善型房源的总价区间，其成交量排名番禺第一、全市第三。
与和樾府不同，瑞麓府的核心卖点是低密生态，该项目的生态属性出众，容积率仅约1.6，且紧邻约5平方公里的长隆生态旅游区，仿佛一颗被镶嵌在绿色森林里的明珠
瑞麓府俯瞰图（效果图）
瑞麓府实拍图
参照珠江新城的发展历程可以发现，随着万博CBD后续的迭代，靠公园的房子，会比靠商业地标的房子更值钱，这也是瑞麓府热销的重要原因。
写到这里可以发现，越秀地产在番禺打造的这些新项目，其实可以用一条线全部串起来，那就是南大干线
众所周知，南大干线之于番禺，正如深南大道之于深圳、第五大道之于纽约，是整个番禺最活跃的经济走廊。
越秀地产的项目布局与南大干线高度耦合，展现出其城市发展逻辑的深刻理解，并因此收获巨大的发展红利。
从2021年开始，越秀地产已经连续2年稳居番禺新盘销售面积、销售金额的TOP1。今年1到5月份，如按照成交金额来计算，越秀地产在番禺一手市场的占有率已达到50%。（克而瑞、中指院）
在这个过程中，越秀地产再次展现出与番禺共成长的能力。
而如今的番禺，已成长为全球独角兽版图上一匹崭新的黑马，它将虹吸全国各地的人才，再现深圳南山、杭州未来科技城的财富故事。