楼市从未像今天这样变幻莫测，货币政策也从未像今天这样让人琢磨不透。
面对不确定性，我们该如何做出科学决策？
有人问巴菲特，如何看待千变万化的市场？
他的回答是：就算美联储主席偷偷告诉我他未来二年的货币政策，我也不会改变我的任何一个决策。
巴菲特这句话影响了整整一个时代的投资人。
用现在很流行的一句话，叫做：长期主义。
巴菲特说到做到，为了贯彻他的长期主义哲学，他从宇宙中心纽约搬到了中西部的奥马哈小镇，为的就是远离千变万化的市场讯号。
他还说过：如果你不打算持有某只股票达十年，则十分钟也不要持有；我最喜欢的持股时间是……永远！
若把这句话中的“股票”换成“房产”，是完全成立的，甚至更能引起共鸣。
面对不确定性，我们的最佳策略是：寻找能够对抗周期的长期主义资产。
对房地产来说，政策逻辑因时而变，地段逻辑亘古不变。
选对地段，就等于成功了一半。
选对地段，就是最好的“长期主义”。
然而，产业经济的风口每天都在变，特别是城市多中心发展，导致地段秩序频变，我们该如何践行“长期主义”？
01
重仓湾区
关于地段，我想给购房者的第一个锦囊是：重仓湾区。
在地理经济学中，Bay Area（湾区） 是一个迷人的词汇，因为它有一种独特的磁场力。
在世界上大部分国家和地区，Bay Area往往就是风景优美、气候宜人、经济繁荣、富人聚集的区域。
有数据显示上，世界上70%的高质量经济活动，发生在海湾区域。
最新出炉的2021年世界500强企业中，全球四大湾区（粤港澳大湾区、东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区）占了99家，占了全球近1/5的比重。全球经济已然迈入“湾区时代”。
这四大湾区中，粤港澳大湾区表现最惊艳——共有25家企业上榜，比去年增加4家，数量首超纽约湾区。
无可争议，粤港澳大湾区已成为全球经济最强的增长极，风口已经势不可挡地转移到了这里。
人才、资本永远跟着风口走，未来10年，粤港澳大湾区的虹吸模式会更加显著。
身在粤港澳大湾区的朋友，你们正在迎来近100年最重要的“康波周期”。
02
TOD是未来
随着城市不断膨胀，“站城一体”已取代“站城分离”，成为城市建设的新思潮。
粤港澳大湾区发展规划纲强调，“构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间1小时通达”。
在此背景下，以轨道交通为依托的TOD新城在大湾区隆重登场。香港西九龙、深圳福田、广州白云站、广州南站、广州新塘等，都在抢占这个风口。
TOD的本质，是提升城市的集约度，让产业、人气高度聚合，创造数十倍甚至上百倍的经济产出。
以香港的西九龙TOD为例，随着高深港高铁的开通与片区商业的完善，近年来不少名企从中环向西九龙转移，包括德意志银行、摩根士丹利、瑞信等国际投行等。西九龙也因此成为与中环媲美的商务中心区。
近几年，广州也掀起了一阵TOD建设潮。
据不完全统计，广州至少有15个在建或待建TOD项目，其中，广州南站TOD、广州北站TOD、新塘TOD、广州东站TOD等都颇受关注。
天河区：广州东站TOD
荔湾区：西塱TOD
白云区：白云站TOD、嘉禾望岗TOD、太和TOD
番禺区：广州南站TOD、汉溪长隆TOD、广州新城西TOD、番禺广场TOD
南沙区：南沙湾TOD、庆盛TOD
花都区：广州北站TOD
增城区：新塘TOD、官湖TOD、石滩TOD
新塘枢纽片区俯瞰效果图
这些TOD项目的共同点是：地段优越、交通枢纽、商业丰富、有产业，大家可以多关注。
03
跟着“一号工程”走
一般来说，每个城市、每个区都有自己的“一号工程”。在一段时间内，最好的政策、资源都会集中向“一号工程”倾斜。对普通人来说，越靠近这个“一号工程”，就越能享受它带来的红利。
那么，怎么判断一个城市或区域的“一号工程”呢？
看政府工作报道、十四五规划。
天河的一号工程是什么？
金融城与智慧城。前者是广州人工智能与数字经济试验区的重要组成部分，代表了全市金融产业的最高水准；后者是广州科技创新轴的核心片区，是天河区的科创高地。
金融城效果图
海珠区的一号工程是什么？
“一区一谷一圈”。
“一区”是琶洲人工智能与数字经济试验区，“一谷”是中大国际创新生态谷（含生物岛），“一圈”海珠新活力文商旅融合圈，也就是我们常说的海珠创新湾。
“一区一谷一圈”，也是今年海珠区十四五规划提到的重点平台，在一定程度上决定着海珠区的未来。
琶洲试验区实拍图 图源：广州海珠发布
白云区的一号工程是什么？
白云湖数字科技城。白云区十四五规划提到，要推动白云湖数字科技城打造一流的产城融合示范区，力争营收达2000亿元、研发经费支出占地区生产总值比重3%以上。
白云湖数字科技城产业布局图
番禺区的一号工程是什么？
万博长隆、广州国际创新城和南站。
万博长隆是番禺的新CBD和城市客厅；
国际创新城作为广州人工智能与数字经济试验区的一部分，代表着番禺最先进的生产力；
南站则凭借交通枢纽优势与TOD定位，成为广州最强的流量虹吸器。
汉溪长隆万博片区效果图
同理，南沙的一号工程是明珠湾区，黄埔的头号工程是鱼珠港、知识城，花都的头号工程是空港经济区，这里就不展开讲了。
花都空铁联运示意图
04
紧盯中轴线
在中国的商业城市中，广州是为数不多拥有清晰中轴线的一个。于广州而言，中轴线不仅在空间形态上发挥重要的作用，在一定程度上也决定了产业和城市未来的走向。
广州的第一条中轴，从越秀山到中山纪念堂再到海珠广场，这里诞生了广州最早的商务中心区环市东。
2000年初，天河北商务区强势崛起，中信广场成为当时第一高楼。十年之后，珠江新城正式登上历史舞台，成为最耀眼的CBD。
至此，第二中轴线正式成型，它从广州东站一路向南，穿越珠江新城，跨国珠江直抵小蛮腰，这也是大家所熟知的广州新中轴。
近年来，产业的快速发展与更迭，加速了第二中轴南延——从小蛮腰出发，穿越整个海珠，直入南海心沙岛。
与此同时，第三中轴也呼之欲出——它以帽峰山为起点，穿过科学城、金融城，跨过珠江前航道，到达琶洲后又南延至大学城、南沙科学城。在今年发布的广州十四五规划中，它有一个新名字——广州科技创新轴。
第三中轴线示意图
有专家测算过，待沿线产业集群全部成熟后，第三中轴承载的GDP将超过一万亿元，接近全市经济总量的一半。换句话说“半壁广州”都在这条轴线上了。
05
以地标为锚
如今是IP时代，每个城市都在打造自己的地标。
城市有地标，每个片区也在积极造地标。前不久，番禺复刻版小蛮腰走红——位于南村镇山顶（万博CBD旁）的一座188米高的气象塔。为什么外形酷似广州塔，大概也是想复制珠江新城的地标之路。
一些比较有抱负的开发商，也喜欢参与地标项目的打造，比如珠江新城的IFC↓
IFC（西塔）
再比如位于南沙灵山岛尖的IFC+明珠湾壹号↓
南沙IFC+明珠湾壹号
为什么地标项目更值得关注？
一是因为靠谱。地标或标杆项目代表一座城市或一个区域的形象，一般会选择最靠谱的开发商来做，极少出现烂尾的情况。
二是标准高、品质好。地标或标杆项目往往会选择国内外知名设计师团队和优质的建设方，这样做出来的项目自然颜值高、品质好。
三是所处地段价值高。不是什么地方都配得上地标的，地标或标杆项目出现在城市或区域的CBD地段，比如广州就只有两座IFC，一座在珠江新城CBD，另一座在明珠湾灵山岛尖。
06
选对经理人
巴菲特曾经说过，市场短期来看是情绪的投票机，但长期来看是价值的称重机，真正能穿越牛熊周期的东西，不是情绪而是价值。
如今，楼市也在股市化，只有好的产品，才能穿越周期，成为最后的赢家。
那么，怎样找到好的产品呢？
一个简单又有效的方法是：跟着城市运营商走。
这就是涉及到地产商和城市运营商的区别，前者是卖房子的，和卖衣服、卖电器没有本质区别，而城市运营商除了卖房子，更重要的是参与城市开发与后期运营。
举个例子，越秀地产在开发大学城时，就深度参与了大学城的校园、路网、绿化、商业等配套的建设，这其实担当的是大学城运营者的角色。
所以，相比单纯的开发商，城市运营商对城市发展逻辑有着更深入的认知和更敏锐的嗅觉。他们每一次拿地，都是用几十亿甚至上百亿的资金在投票，背后都有强大的风控机制，跟着他们走，出错的几率极小。
选择一家靠谱的开发商，就相当于在楼市中选定了一个靠谱的基金经理，非常省心。
07
越秀地产的“长期主义”
在广州，谁是最值得托付的明星基金经理呢？作为广州“城市建造者”的越秀地产当仁不让。
作为广州重要的“城市建造者”，越秀地产深度参与了广州每一轮城市扩张，是广州新中轴地标建筑群的重要缔造者，天河北的市长大厦、财富广场、ICC（环贸广场），珠江新城的IFC（西塔）、越秀金融大厦（北塔），均出自越秀地产。
同时，它还是广州人居住宅的先行者，其参与开发的二沙岛社区，至今仍是国际化文艺岛居生活典范；在珠江新城打造的星汇园、星汇云锦等，已成为精品社区的代名词。
如今，它的触角张得更开了：
紧跟海珠区的“一号工程”，越秀地产在海珠创新湾连落三子：星汇海珠湾、天悦江湾、天荟江湾，引领片区品质人居升级。其中，天荟江湾是一个帆船造型的综合体，又名”广州之帆“，立志打造珠江后航道的新地标；
天荟江湾效果图
在白云区一号工程“白云湖数字科技城”，越秀地产布局了45.7万方的城央生态智慧大盘——天悦云湖，为片区产业提供品质人居社区；
天悦云湖效果图
在番禺“一号工程”万博长隆片区，越秀地产打造了和樾府，中央公园+文化中心的强IP，让它成为片区内最瞩目的网红盘；
越秀·和樾府实拍图
在中轴区域的广州国际创新城板块，越秀地产延续大学城传奇，打造星汇文玺，这是目前广州唯一在售的建在大学里的新房，也是广州科技创新轴（第三中轴）上屈指可数的品质新盘；
越秀·星汇文玺效果图
在南沙“一号工程”明珠湾，越秀地产打造了明珠天悦江湾，以及城市综合体明珠湾壹号，早已成为整个南沙最醒目的地标，一号工程+地标项目，堪称王牌见王牌！
明珠湾壹号位置图
在风景优美的富人区南沙湾，越秀·天悦海湾将给你带来世界级的海湾风情，以及穿越牛熊周期的“长期主义”。
越秀·天悦海湾效果图
在几大TOD区域，越秀地产在黄埔滨江的庙头站布局了越秀TOD·星航，在知识城的镇龙站布局了越秀TOD·星汇城，在广州东的官湖站布局了新塘金融城项目，乘着TOD的东风引领片区发展。
这样的例子，还有很多，很多......
所以，我们有理由相信，深耕广州38年的越秀地产，比大多数人都更懂得“长期主义”。
在很多老广的心目中，凡越秀出品，必是值得托付的长期主义资产，买了就能忘。
“买了就能忘”是一个新兴的投资术语，意思是买了完全不用操心、不用打理，投资者可以当甩手掌柜。
写到这里，我不禁想起美国股市著名的「漂亮50」理论。这个概念最初来源于上世纪六七十年代的美国股票投资史，是指50支穿越周期、稳定性和成长性都极佳的明星股。
后来则引申为“一次性抉择股”，也就是指一旦买入，便再也不用操心的股票，或者是那种“一旦买入就可以忘记”的傻瓜资产。
当前，楼市调控越来越难以捉摸，城市多中心发展，则让地段逻辑越来越混沌，很多人渴望有一个楼市版的「漂亮50」，买了就能忘。