文｜孙不熟
之前，我们已经写过《郊区买房指南》、《中心区买房指南》，这个系列还是会不定期写下去。
最近半年来，一直想写一篇《豪宅购买指南》，因为自从地价连连攀升之后，特别是一线城市，稍微好一点的地段几乎全部被豪宅包办了，刚需房已经被逼到天涯海角了。原因无他，拿地价那么高，不做豪宅，价格就拉不高，也就回不了本。
不过，由于豪宅上得太快、太多，导致很多原来没有做过豪宅的开发商也浑水摸鱼进入这个市场，可谓泥沙俱下，以次充好。最近，我到北京考察了闻名遐迩的泰禾中国院子，就什么是豪宅这个问题做了一些深入的思考，今天这篇文章就写一些什么是豪宅，特别是如何甄别伪豪宅。
01
依附于独特的山水人文资源
与普通住房看重地铁与商业配套不同，顶级豪宅更看重独特的山水人文资源。在纽约，第一流的豪宅不在华尔街，而在中央公园旁；在伦敦，第一流的豪宅不在金融城，而在海德公园；在香港，第一流的豪宅不在中环，而在太平山顶与浅水湾。
在北上广深，顶级豪宅也都盘踞在沿江靠海的显贵位置，最不济也要靠个大公园。泰禾的中国院子，就在京杭大运河河畔，融创的北京一号院，就在朝阳公园旁。
顶级豪宅为什么偏爱山水资源？因为不可复制啊，地铁、商业、名校这些在普通人奉为圭臬的配套，都是可以复制或者说可以用钱解决的，而黄浦江、珠江、深圳湾、西湖这些资源，可谓亘古不变、万世不移。
我常常说的一个观点是：CBD斗转星移，西湖永不落幕。
对顶级富人来说，能用钱解决的问题就不是问题，他们需要的是那种不可复制的资源，只有这样，才能把尊贵感与优越感体验到极致。相比而言，容积率、绿化、户型、材料等产品层面的东西都还是次要的。
市场上有不少伪豪宅，往往反次为主，一味追求容积率、户型和空间设计，而忽略了豪宅更本质的东西——它在地段上所依附的资源是什么？
02
一定不会打折促销
顶级豪宅的价格一定要贵，而且要贵得没道理，贵得让普通人怀疑人生。香港太平山顶与曼哈顿中央公园的顶级豪宅，可以卖到100万元一平米，而距离它不到一公里的普通住宅，也就十几万一平米。
有道理吗？当然有，顶级豪宅是帮客户花钱的，不是帮客户省钱的，客户关心的不是价格本身，而是你是否值这个价。豪宅最花钱的地方往往是普通人看不到的细节，比如能用石头的地方，坚决不用砖头，能用玻璃的地方，坚决不砌墙，一棵看起来不起眼的树，可能是价值几百万的名贵树木。
我对星河湾有个很深的印象是，他们连不起眼的公共道路都铺的是大理石，还是十多年前盖的楼盘，现在走进去，仍然觉得精美细腻，就凭这个不起眼的奢华细节，星河湾就可以打败广州90%的楼盘了。
所以，如果你看到一个豪宅在打折促销，或者说便宜的户型比贵的好买，那基本可以断定是伪豪宅了。真正的豪宅，姿态一定是高冷的，越贵的越好卖，越便宜的越无人问津。
03
顶级豪宅应该是连片出现的
顶级豪宅应该是连片出现的，往往不存在鹤立鸡群的现象。如果一个片区此前从未有过豪宅项目，在整体的圈层上属于刚需或者城中村气质，那么这个地方突然冒出一个顶级豪宅，基本是不太靠谱的。
顶级豪宅必须连片出现的原因有两个，一是保证圈层的一致性，顶级富人极为重视生活空间的私密性与尊贵感，圈层如果不一致，日常生活或多或少都会受到干扰的。
另一个原因是，高尔夫球场、高档会所、私人飞机与游艇配套设施，需要规模效应才能撑起来，如果不是在成片的豪宅，这些高档配套是很难持续的。
04
会把面积花在“没有实用价值”的地方
几乎所有的奢侈品都有一个共性，那就是会把钱花在普通人觉得不实用、不必要、非刚需的地方。以泰禾的中国院子为例，主人房（套间）的面积超过90平米，这90平米中，卧室的面积大约40平米，其他面积是衣帽间、梳妆台、卫浴、厕所，加起来比卧室还大。
普通住宅讲究户型方正，尽量少的走廊，希望把空间的利用率做到极致，但豪宅不同，豪宅的第一目标往往是为了满足业主的精神需求，而不是功能需求。普通人如果第一次参观顶级豪宅，很可能会说“不够方正实用”，浪费空间。
顶级豪宅就会把大量的空间花在仪式感的营造上，比如有一个很大但没摆什么东西的入户花园或者走廊，或者在客厅与卧室之间有一个没有实用价值的过度空间，或者把一些走廊加宽变长，变成艺廊。这些为了凸显仪式感但没有实用价值的空间，在泰合中国院子里就有很多体现。
所以，如果一个豪宅，在空间营造上只追求功能性和空间利用率，而缺少凸显仪式感的非实用空间，那么它至多只能算二流豪宅。
05
物业费一定要贵
有一次，我在外地参观一个豪宅项目，地段、环境、户型都还不错，但当我问及物业费时，工作人员居然略显得意的说，只要三块钱一平米，言外之意，他居然把物业费便宜作为一个卖点了。
我当时就纠正他，三块钱？你确定这个标准配得上你这个项目吗？不说别的，这点钱，可能都不够雇佣几个年轻力壮的保安。买得起豪宅的人，不会关心物业费贵还是便宜，而会关心你们能否提供高品质的服务，如果能，贵一点也是乐于接受的。
有一次我带一个朋友去看广州某豪宅，我问他印象最深的是什么，他开玩笑说，保安都很帅，都有做鸭的潜力。我说那就对了，这说明这个楼盘的物业费足够贵，撑得起高品质的物业服务。
豪宅之所以豪，不仅仅是地段与产品之豪，还要体现为服务之豪。而奢华的服务，必须是高收费作为前提。所以，物业费过低的豪宅，几乎可以肯定是伪豪宅，因为它提供不了奢华的物业服务。
06
公摊面积不能太小
公摊面积在国内是一个被妖魔化的概念，普通人往往认为这个面积越小，房子就越好。但其实，公摊面积是非常必要的，而且非常影响居住的体验度。公摊面积如果太小，那电梯、公共走廊、大堂、楼梯间的面积，包括车位的配比，都可能会受到影响。
车位配比就是一个非常重要的指标，伪豪宅常见的一个问题是车位不足。真正的豪宅，在车位配比上至少要达到1:1.5，1:1.5到1:2最佳。
所以，真正的豪宅，在公摊面积上是不能吝啬的。豪宅之豪不仅仅体现在室内空间，同样体现在大堂、电梯、走廊等公共空间。试想一下，如果室内空间是深圳湾一号的尺度，但电梯、走廊是碧桂园和万科的尺度，你确定它还能叫豪宅吗？
07
需要与市中心保持恰当距离
顶级豪宅需要与城市中心保持一定的距离，但又不能太远，距离必须恰当。太近的话，不够静谧，太远的话，影响工作与社交。
所以，顶级豪宅一般不会盖在火车站、地铁口、主干道两侧等位置，而会选择主干道不能直达的位置，总之要避开人口稠密特别是人口较杂的地带。试想一下，如果把泰合院子搬到西直门地铁站，把汇悦台搬到广州火车站，那还能叫豪宅吗？
编者注：本文部分素材参考了公众号“明源地产研究院”
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编者注：本文作者孙不熟，是公众号“城市战争”创始人、华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员、河源国家高新区园区顾问专家、广州市新媒体专家库特聘专家。