最近，国内首批Reits基金即将发行，传的沸沸扬扬，很多人都蠢蠢欲动。但是，千万别着急买。
Reits基金的全称叫“房地产投资信托基金”，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，现在Reits基金的持仓资产不局限于房地产，还包括了公寓、酒店、医院、仓储、基础设施等。看到这可能有些人会头脑发热，想当然的认为，购买Reits基金就是投资买房，可以躺着收租，当“包租公”、“包租婆”了！
快醒醒，朋友，国产版的Reits基金不一样。美国版的有些Reits基金确实是投资于房地产的，但是国内首批发布的Reits基金，主要是投资于基础设施，如：垃圾焚烧发电、收费公路、产业园、仓储物流、污水处理等，没有哪一只是投资于房地产的。房地产现在是敏感话题，有房住不炒的紧箍咒在，不太可能会把住宅、公寓纳入到Reits基金中。比如本次的“博时招商蛇口产业园”项目就只能说是沾点边，但产业园的收入肯定不全是房地产收租。所以，大家想买Reits基金收租的梦想也就此破灭了。
查询基金合同可以看到上面一段文字，合同中说明了基金80%以上的资产都投资于基础设置资产支持证券，收益来源主要是基础设施项目的租金、收费等，且每年的收益分配不低于收益的90%。这点就是跟股票最大的区别，投资于公司股票的主要目的是公司价值增长带动股价上涨，然后通过出售股票来实现收益。当然也可以选择靠分红来实现收益，但这并不是现在的主流选择。
1、投资于Reits基金，几乎没有太大的增值空间，投资的主要目的就是分配基金资产的租金、收费等形成的利润。而且每年9成以上利润都会被分配掉，也就不会允许基金项目大规模的自行发展和扩张。Reits募集的资金实际就是一次性买下基础设施往后特定年限的独家经营权，每年通过经营收取租金和费用等产生收益。例如：国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金就是现在一次性买下了重庆渝遂高速公路往后15年的经营权，每年的高速公路收费扣除运营成本就是每年的收益。
Reits基金都是采用封闭式运作，封闭期限很长，15-99年不等，每个基金可能不一样。
封闭期限内不开放申购赎回，只能通过二级市场买入卖出。如果是场外申购的，那还得办理转托管手续，非常麻烦，也估计没有谁能一直持有99年。
3、Reits基金投资的都是我们很少接触到的大型基础设施项目，其估值就非常复杂，不像股票估值有PE，PB等。更不知道基金管理人对项目的经营情况怎么样，所以作为我们普通人，很难给Reits基金估值，如果要参与Reits基金，分一杯羹，也千万别单吊一棵树，记得分散持有，平摊风险，享受平均收益。
从国外的历史数据看，Reits基金的收益率介于债券和股票型基金之间，但是也会有极端情况出现，例如：2008年金融危机美国Reits基金回撤了70%以上，去年新冠疫情刚出现时，美国Reits基金也回撤了20%多。所以购买Reits基金，千万别以为会像债券基金那么稳，就比如：去年新冠疫情期间，大家都很少出行，那高速公路的收费肯定是减少的。
即将发行的Reits基金，沪市有5只，如下图：
深市的有4只，如下图：
每只基金投资的基础设施都不一样，但规则大同小异。最快的两只是在5月28就会开始募集，其他的则在5月31日开始募集，这里提醒想认购的一定稳住手，
千万别去认购、千万别去认购、千万别去认购。
理由很简单：由于是封闭基金，募集完成后就不会再开放赎回，只能通过场内买入卖出，流动性大受影响，上市后肯定会出现流动性折价，如果要买，上市后再到场内直接买入会更便宜。
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