| 发布于: | 雪球 | 回复：65 | 喜欢：60 |
您出手还是挺大方的，我就还给您讲一点房地产内部的东西，您知道为什么投资三四线的开发商pe估值偏低吗？ 有一个很重要的点就是，很多项目的利润都是体现在车库上面的，而三四线城市及一下车库去化十分不好，特别是西部、中部城市，这也就导致了利润虽高但是并不能变为现金，这个逻辑却不会出现在车位稀缺的一二线城市里，所以重仓以一二线城市的开发商的利润较为容易实现，所以pe会更高一些！
因为雪球还是有限制，我不代表公司观点，我就代表我个人观点回复一下您。但是请大家不要据此作为投资依据，在这里申明一下！ 1、2000亿确实是对外宣布偏保守的一个目标，其实今年金科对外是宣布1500亿，实际是完成全口径1800亿，至于今年有多少具体数字肯定大家都不知道，包括管理层也不知道，但是根据今年拿的货和公司可以供给的货超过2000亿的供货肯定是没问题的。
2、金科集团投委会上会的项目利润率10%是底线，但是后面有很多项目是达不到拿地版利润的，我估计还是按8%来看比较稳妥。
3、物业板块以前物业董事长夏绍飞介绍，保守上市市值300亿，但是如果这两年每年有1100万平方米开发面积增长，到2020年应该是会高于300亿的。
希望能帮到您
持股计划已经认购完毕了，在今年8月时候结束的，员工持股还是挺积极的，因为只有买了金科员工持股计划的份额才可以申购金科物业的原始股票，金科物业预计2022年上市，预估23倍的pe吧！话说有点乐观了
新城确实是很不错的，我也非常欣赏这种双轮驱动发展的方式，拿地确实很便宜很有优势，而且他的重仓区域都是东部发达的三四线城市，确实没有车位的问题，而且从我们公司收购他们的项目来看，质量和定位都是优于金科的，我个人也觉得长期发展来看新城是收租金的现金收割机，所以也买了很多新城的股票！以后还请大家多多指教？
第一个问题，您说的拿地权益比例的问题，现在金科合资合作项目大致有130多个，项目总数380多个，如果按这个计算金科方权益比例大致是63%，因为下半年房地产行情不好为了降低风险都联合拿地，有的甚至4家5家联合拿地所以这个权益比例是下降了不少，而金科其实很怕拿高价地所以下半年更多的是选择与其他开发商联合拿地，所以权益比例下降了。
第二个问题，金科目前的去化，如果拉通全集团来说还是不错的，因为一般项目首开去化目标是65%以上，首开之后一年去化要达到90%，否则项目上是会追责的，当然也存在达不到目标的项目，你说的川渝地区，重庆还比较好，西部区域也就是四川很多地级市的项目，如雅安的一个项目交房是存在违反约定交房时间的情况，当然集团一般会很在意这个事情，会尽一切办法去保证交房，而您说的开不了盘的情况基本上不存在，因为集团有五个当天的规定，拿地后当天必须召开项目启动会，建立丁丁群，地勘单位必须1个周进场，总包单位1月内必须确定进场等等。如果出现您说的情况，这个项目总肯定就被撸了。
第三个问题，公司原来就是对标蓝光的，个人觉得蓝光的产品更好一些，从审美角度来看，蓝光的芙蓉系还是比金科博翠系更出彩一些；金科的户型还是可以的，还有就是金科的成本控制还是很严格的，每次开会都会要求降成本；营销的话，金科目前推行狼性销售文化，而蓝光的我不太了解，不是营销条线的人（见谅）；融资方面我不好说，但是从全面预算部（老总刚刚从蓝光过来）的反应来看蓝光的项目总体利润率是高于金科的，我个人感觉金科融资成本也不低....；而蓝光市值200多亿，金科市值400多亿这个还是与boss的发展战略眼光有关，金科加杠杆力度大于蓝光，而且启动时间更早。这才导致两家拉出一定差距，我个人觉得蓝光的财务透明度是做的比金科好的，而且老板也不搞小动作[笑]。真正到了比产品竞争力的时候蓝光还是有自身优势的。希望您能满意[害羞]
金科产品三大系列吧，集美系是以刚需为主；博翠系是刚需加改善为主；琼华系是以高端客户为主。目前主要是做的集美和博翠系当然主打刚需兼作改善，拿地的话还是以便宜地为主，基本上不会去抢高溢价的核心城区，也不会自己去大面积拿地把一个区域炒热，估计与公司能力和战略相关。产品力的话，做的洋房还是有点品质的，高层一般，别墅以新中式合院别墅为主，参考泰禾院子系列，总的来说比碧桂园、恒大好些，但是比不了龙湖、金地、绿城这些。希望帮到您！求打赏
这个大家其实都是知道的，黄是不会放弃对公司的领导权的，员工其实也没什么感觉，都是打工而已，高管肯定是强烈排斥的，毕竟收购之后会大量换成融创系高管。
@房地产搬砖小猫[¥88.00] 有3个问题帮忙解答下
1、的能否透露下金科2020年销售内部目标，对外之前2000亿肯定是保守。
2、金科项目净利率水平能否在10%以上？
3、之前听重庆的朋友说金科物业已启动上市的所有准备，按我估计如果2022年上市，金科物业当年利润应该有20～30亿左右，上市目标460亿市值以上
以上帮忙解答，打赏不是问题