但是正如登山哥这个例子,一家公司的资本投入不单单是股东的钱,还有使用杠杆(贷款)借来的钱。这就有了另外一个指标——ROIC。
所谓ROIC(投入资本回报率),可以近似理解为“股东和债权人投入资金总和的回报率”。也就是说,计算ROIC的时候,不区分资本投入来自于股东,还是来自于债权人。
ROIC=企业息前税后利润 ÷ (股东投入资金 + 债权人投入资金)(方便理解公式)
1、净利润/销售收入=销售净利率。这一部分反映的是公司的盈利能力的指标。
之于地产开发来说,主要就是控成本,高溢价。我们都希望能低价拿地,相对溢价卖房子,例如以前碧桂园的“劳斯莱斯”。
2、销售收入/总资产=总资产周转率。这一部分是考察公司资产运营效率的一项重要指标。
#举个栗子,小王年初投资10万开了个烧烤摊,一年总销售60万的烧烤,那么其总资产周转率为600%
新芽查了一下,2017年TOP20房企平均总资产周转率为0.41,TOP100房企平均总资产周转率为0.25。这也说明头部房企平均周转能力,显著强于普通房企。
3、总资产/净资产=权益乘数。这一部分是考察企业融资杠杆能力。
一般来说,权益乘数越大,即是财务杠杆越大,说明融资能力越强。当然,小股操盘也是提高杠杆而经常采用的方式。
总结,ROE的杜邦分析给我们揭示了地产赚钱的三大武器:
ROIC的逻辑是:衡量企业投入所有资本后赚钱的能力,反映公司的主营业务上的盈利能力,说白了就是反映了生意是不是好生意。
相比股东回报率(ROE),ROIC剔除了非经常损益以避免其影响,并还原了杠杆前经营性资产(剔除了超额现金等)的获利能力,更加能反映真实的项目盈利。
ROE更多是从自有资金的视角来强调股东回报能力,其综合了融资、周转等角度来评价公司的经营能力。
ROIC更多强调项目本身的盈利能力,由于反映的是全投资,其管理逻辑更为下沉。
所以,在选择ROE和ROIC进行考核时,主要是分别考量的是项目的融资杠杆和快周转运用能力,或项目本身的管理和盈利能力。
越来越多TOP100房企,像碧桂园、万科、保利、龙湖等公司都在采用ROE和ROIC作为主要考核指标,但是不同公司发展计划和所处阶段不同,对指标的选用也不一样,哪些公司适合ROE,哪些适合ROIC呢?
正如文上所述,ROE表达的是公司股东层面的回报,更侧重考核的是杠杆、快周转能力,所以,对于一些需要冲规模,高周转的企业,会比较喜欢采用这个指标对区域公司进行考核。
但是对于一些比较侧重项目利润、对融资市场需求没有那么大,经营偏稳健,需要考核负债风险的公司,则偏好于ROIC。例如一些央企和偏利润型公司龙湖等。
最近融资“三道红线”的出台,也可以看出国家在对地产公司的未来发展走向上,越来越偏向于紧控负债。从西方国家的地产发展来看,未来ROIC会慢慢C位出道。
来源:投拓狗日记(ID:ziguanshidai),作者:阳新芽;转载已获授权,对原作者表示感谢