repost//@释老毛:回复@我真的是赵小明:【小产权房是一项风险投资】农村土地所有权是集体的，宅基地使用权与房屋都是个人的，但不允许费非本村村民购买宅基地，如果购买了，房屋可享有所有权，但宅基地无法取得使用权，无法办理房产证，称之为小产权房。但不意味着没有价值，这些投资有价值也有风险。


1）不告不理，村民不告你可以继续居住出租；如果村民违约，合同虽然被法院宣告无效，但土地溢价部分是要补偿给买房人的，也就是不能无偿毁约。这个八年前北京法院判过宋庄画家村案，实质上保护购房人利益的，毁约方无法获取土地增值溢价，大头归购房者。

2）无法抵押，不具有融资价值，但可以居住、出租、转让只能通过合同转让小产权。因为使用可以，但投资价值不如商品房，商品房是自由流通，完全市场化的。


3）拆迁有风险，拆迁补偿由个人拿大头，集体也有一部分，补偿的项目不一样。集体的财产最终也要村民大会决定分配。 城市市民购买的农村宅基地拆迁获不了补偿，因为小产权房，无村民身份，无法享有拆迁补偿金。这个问题可以由双方合同约定解决，一定要约定拆迁补偿的归属分配，否则购房者可能血本无归。


4）合法化后可能有套利空间，未来肯定会合法化，现在小产权房保守估计上亿平方，但何时合法化没有时间表，需要最高层拍板，*和深改组目前也不敢触及这个问题。


5）小产权房只能买宅基地上的，如果是承包的农地上盖房子，属于严重违法，政府发现后是要拆除的，要恢复耕田面积，无任何补偿而且要行政处罚。


6）小产权房，性价比更高，只要胆子大就可以长期住下去。有制度风险，但也有价值，有点像当初封闭的B股或者法人股。