今天建仓了部分万科，仓位很小，但动作深思熟虑，只是由于确实没多少资金，手头其他持股均没有卖出意愿，只好买了一小部分。
我其实关注地产股的时间并不短，大约2017年左右买入了融创中国，坐了一次电梯，2019年底卖出，期间也陆续看过华夏幸福、万科、恒大、绿地香港、保利等个别地产股，均未下手。今年年初至今继续关注万科，今天决定下手一部分。
短期来讲，买入万科的理由很简单，管理层16亿真金白银的增持了，且增持价格在25元，今天我的买入价在25.7元，相差无几。目前万科管理层持股大约5%左右，且是加杠杆买入，因此股价上涨，管理层赚的更多，反之，股价下跌，管理层赔的更多。所以，我不认为像某些人所讲，万科的管理层故意压制股价。当然了，投机角度来讲，我们都知道2014年管理层大举买入万科股票后，迎来了2015-2017年的股价长牛。应该来讲，时隔多年后管理层再次大手笔买入，时机选择应该不会太差吧。
中期来讲，这波地产调控房地产最难的时候过去了。首先，疫情过后经济复苏需要，地产调控政策会边际放开，最起码不会边际从严了；第二，疫情以来的金融宽松政策，促进市场资金价格全面下调，这对于负债千亿级别的地产企业而言，财务成本的节省非常明显。比如，近期万科将发行的2017年公司债利息从4%左右下降至2%左右，200个BP利息降幅。截至2019年末，万科有息负债2500亿，节省1%的利息就是25亿，2%的利息就是50亿，相当于12%左右的2019年净利润；第三，从近期地产销售来看，北京、上海、深圳、南京、杭州等一线或强二线城市地产销售已全面复苏，万科扎根一二线市场，销售情况无忧。
长期来讲，龙头房企的机会依然很大。第一当然是大鱼吃小鱼的机会，目前土地价格动辄百亿，再加上银行地产调控，小型地产公司再也无力在土地市场与龙头地产竞争；第二是随着未来各地地产公司进入寡头垄断阶段，土地市场托拉斯很可能出现；第三是不仅相比于本土小型地产商，即便与恒大、碧桂园等大型房企相比，万科依然有品牌溢价；第四是目前万科进入的城市相对于恒大、融创仍然少很多，理论上讲万科还有潜在空间。所以，对于中长期万科的前景，我们还是抱有乐观心态。
估值的事情不讲了，大家都知道！
分析一下两个利空因素吧：第一是未来的转型方向在哪？毫无疑问，目前万科还未找到下一个万亿级规模的市场，当下几个转型方向，比如物流、长租公寓、商业地产虽然在行业内已经排名靠前，但受限于整体行业规模，营收贡献不大。物业管理未来有一定的市场发展空间，市值有千亿的可能，其他的看不到。所以，未来的转型方向在哪里？这也是压制地产公司估值的重要原因之一。恒大在死磕新能源汽车，融创在搞文化旅游，万科呢？截至目前还不是很清晰。第二是管理层与小股东利益不一致，随意配股，损害小股东利益。这点貌似也存在，但我确实也想不通，管理层自个也持股5%，且是杠杆持股，配股摊薄老股东权益，万科股价不涨，对自己有什么好处？趁着不涨多买股，然后持股息、付利息？这点我没想通！
最后说一条根本的话题吧，买入地产股一个根本的前提是看好中国经济发展前景。如果内心就不看好，甚至看空宏观经济，千万不要买入地产股，因为一点风吹草动就会担惊受怕、赶紧割肉卖出，这样得不偿失！