“你相信光吗？”——2020开年至今，上证指数上涨20%，A股房地产板块指数下跌20%；港股内房更是惨不忍睹，恒大就不提了，大量曾经的热门股，这一年多也跌去了70%，80%，当前地产板块机构持仓已降至历史低位，现在买地产股，不仅需要信仰，也需要“相信光”。
中海宏洋是中国海外发展的子公司，前些年合并了光大地产，因而得名：地产之“光”。在“稳地价、稳房价、稳预期”的长远发展环境下，中海宏洋这两年发展的是又稳又好：周转率高囤地少，销售增长快，净利润率保持行业最优水平，“三条红线”达标无碍…中海的优秀，市场并非完全无视，18年底至今仍有80%的涨幅，不仅在地产股里走出独立行情，也一定程度上证明了：买股票首先看的是个股的低估程度、成长性、安全性，而不是“赛道”。像电力、碳中和等所谓的“赛道”股去年还是垃圾，今年就成了香饽饽；而去年的“赛道”今年跌成啥样，我就不多说了。
那么，中海宏洋未来是否能持续“又快又稳”？为什么选择中海宏洋而不是其他板块的其他个股？现在买地产股是不是火中取栗？本篇文章先回答第一个问题：
一、中海宏洋未来能否持续“又快又稳”？
回答这个问题前，我们不妨先看看，中海宏洋强于同行的超额利润究竟来源于哪里？
1.极低的财务费用
受益于中国海外发展的金字招牌，中海宏洋享受了极低的融资成本，半年报体现的融资费率在4%左右。中海在香港上市时间长、口碑好，又是央字头，个人预计融资利率可持续保持低水平。
2.极低的销售和管理费用
央企对工资标准一直有限制，但同为央企的保利一直以来二费费率远高于中海，为何？我把它归因于中海（宏洋和中海外都是）企业文化的优秀之处。
中海一直把成本控制放在企业的核心位置，可能源于“草根央企”的踏实（和保利等红2央企对比），也可能是因为98金融风暴的洗礼，总之它在业内的低工资是出了名的，也因此不断有民企从中海挖人，最早万科的“海盗计划”便从中海挖去一大批人才。可是这么多年过去，中海的人走了一大批，二费却一直保持低水平，经营状况也并未受影响！从这点可以看出来，是中海的平台成就了他们，没有他们，中海依然是中海！这也是中海敢于保持低工资标准，敢于说出“不怕挖，挖不怕！”的底气所在。个人预计宏洋销售和管理费用可持续保持低水平
3.最低水平的建造成本
宇宙第一房建中国建筑是中海外母公司，建筑成本基本是业内最低水平了，这里也不解释了。房建领域中建没有对手，曾听中建的朋友说，中海的项目利润低的底下的工程局发牢骚；内部打印文件一定要用双面打印等等。在这种“低成本”的企业文化持续影响下，房建成本预计可持续保持低水平。
4.拿地？？
等等，好像还有拿地？？对不起，个人认为，拿地不属于头部房企的核心能力！关于这一点，可能很多小伙伴会有争议，简单说说我的逻辑吧：公开市场拿地现在是、将来也会是最稳定、最主流的拿地方式，而头部房企在公开市场拿地的竞争优势差不多，最近的摇号拿地便是证明，体现不出来比较优势。所谓的“拿地能力”，都是从后视镜往前看，单个城市的地价房价短期涨跌随机性太强，跟股价一样，是你我能预期的么？既然不能，凭什么把拿地数量、拿的地块短期涨跌结果作为评价房企拿地能力的依据呢？
至于并购、旧改，文旅、产业这些，以中海、保利这些央企的政商关系和能力，他们就真的做不了么？他们为什么不以此为主要拿地方式呢？
还是那句话，因为公开市场拿地卖房是确定性最高的赚钱方式！旧改、产业那些表面看上去利润高，但是周转慢而且不确定性相对大些，那些吹自己做并购做旧改做文旅做产业做的好的，这两年究竟活的怎么样？大家有目共睹。
5.显著高于平均水平售价
半年报显示中海的销售均价1.2万，考虑到宏洋的项目主要是三四线，这个售价是显著高于其他三四线地产商的。三四线很多大央企都基本不去，所以碧桂园、恒大前些年才能实现弯道超车。实现较高的售价首先因为宏洋的央企牌子在三四线的溢价，其次因为宏洋瞄准三四线改善性需求，在城市核心地块拿地，售价自然就高。至于售价是否能持续高于平均水平，个人认为品牌溢价的部分应该可以长期持续，而由拿地策略带来的高售价部分利润则不应做长期指望，预计将保持略微高于行业三四线的售价。
总结一下：略微高于行业的售价，远低于行业的成本，持续下去，就是远高于行业水平的净利润率！同样一块地，某房企做出3%的净利润率哭天喊地，中海宏洋做出8%轻松随意。这就是差距！这些企业拿什么去跟宏洋竞争呢？而随着以恒大为标杆的一众房企倒下，它们的s体也将成为宏洋成长的最佳养分！
至于为什么选择中海宏洋而不是其他板块其他个股？现在买地产股究竟是不是火中取栗？…下一篇文章续上：网页链接