$中国海外宏洋集团(00081)$ 1-2月份销售数据已经出来了，百强房企环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。同比的实际情况应该略好一些，因为今年买榜的少了，数据应该更加真实；但环比下降，是实打实的。接下来，要看统计局发布的1-2月份房地产数据，是不是一致。

一线城市同、环比分别下降25%和42%。其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近，上海成交同比增长33%。24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。一线同比25%，24个二、三同比37%，但百强房企同比下降了47.2%，超出平均的是谁下降的？其他城市！同比可能超过60%！当地市场基本瘫痪了。

从环比来看，一线环比42%，24个二、三线环比29%，百强环比23.5%，那么其他城市环比可能不到20%，算是跌无可跌了。

从市场来看，一线没有什么问题，北京、深圳因为推盘少，所以量起不来，上海同比却是增长的；二线城市较为正常，有一定压力；三、四线已经基本是真刚需了。

这里说一下，什么叫刚需，就是对价格完全不敏感，特别是在价格下行时还要买的。。。

未来不会有任何一家房企倒闭，也许资不抵债或者债券违约，但不会有任何一家百强房企破产。寄希望于房企破产出清的同志们，一定会失望的，“老兵永远不死，只会慢慢凋零”。

按照目前的成交情况，今年的销售不会超过10万亿，同比下降可能超过40%，二线拍地收入至少减半，三线及以下基本归零。不知道这个情况，能不能接受？

现代经济学的有一条类似于公理的东西：适度的通货膨胀，有利于经济发展。为啥？买涨不买跌罢了。在房地产价格下降的预期中，是不会有任何投资性（被打击的对象，不要也罢）需求的，改善型需求（不太被鼓励，标准的夜壶功能）也是能拖就拖，只有真正的刚需（对价格不敏感，是真正的需求）才会出手。在这种预期下，3、4月份的情况，不会有任何好转的迹象，反而可能更加下行。

是不是还具备反转的可能？应该来说，一线城市问题不大，只要政府地稍微便宜点，别限制条件一大堆，自然有人买，也自然有人卖，北京、深圳、上海、广州都一大堆老破旧，旧改空间也很大，实在不想干，搞租赁房，当地政府也拿得出钱，租金至少能覆盖建筑和公共服务的成本；三、四线，救无可救了，人口流出，投资性需求归零，连刚需都少的可怜，鼓励人在三、四线买房，比涨价去库存还要坑人！最大的变数在二线和强三线城市，人口流入，买房有空间，政府没钱、租金又低，搞公租房不现实。

政策变化的空间有多大？两方面吧：1、降息，一直到利息打八折，降到3字头；2、降地价，死扛是没戏的。降房价、促销售？违背消费逻辑了！特别是在预期房价下降的情况下，销售必然大幅下降！

什么时候政策真正有一些改变呢？新旧基建未能起到足够作用的时候，汽车销售同比下降，新能源环比没有增加的时候。当然，不排除下跌50%，长期看，经济发展的更好了，希望吧。