最近有开始乱看标的了，三字经讲“有余力，则学文”，几个持仓股没有什么新的消息了，所以，我继续胡乱扫射。其实，有些公司，如果真的理解了，是不需要花很多时间跟踪的，只有不太理解的公司才需要紧密跟踪。
对结论感兴趣的可以直接跳到关注点13：估值和前景分析。
关注点1：收入和利润分析
收入和利润的增速年化达到3x%，是相当不错的。哪些来自集团自身，哪些来自并购，后续详细分析。
2018年利润下降，是因为上市费用要3018万，总共才融资3.8亿，费用却要这么多，在香港上市也不便宜啊。
现金流很奇怪，物业公司的现金流大概在年中都可以收上来啊，为什么这么差呢？那些已经提供了服务，但是没收到的物业费，不知道算不算收入？
从这个风险描述来看，应该算做收入对的，另外，根据收缴率设置一些拨备。
从财务报表看，代表住户付款和关联人士款项是两个大头，就是没上市前，集团这边往往是几个账，实际未付现金，2018年上市后，集团把这笔款项付清了。
应收款拨备的情况如下，每年几百万，数字较小，影响不大。
关注点2：经营数据分析
公司4个业务，物业、交付前（工地管理和样板房管理）、社区增值、智能项目。其中智能项目是按照一卡通等功能，也集成别人的产品也自己做了一些开发，这个业务其他公司没有，不过，科技含量不高。公司还收购过另外一个做APP的企业，齐家，后来也卖出了，科技含量也不高。APP叫K生活，上市时提到这个app有60万用户，后面没有更新过这个数据。
这些服务还贴贴合的，另外，还要一个商场。同类APP还有千丁。
物业服务的成长性还不错，来拆一下：
住宅部分的面积占比大，达到4250万平米，但是收入还比非住宅的收入少，只有3.73亿。
2020年，来自集团的信增面积为407，来自非集团，非收购的有321万平方米，比2019年进步很多。
公司收购的4个项目，其估值变化比较大，等年报出来再跟踪一下2020年的收购估值情况。看看是否是单一年份的影响。
收购销量还是不错的，2018年收购的公司在2019年都有不错的成长。收购估值合理。而且收购时还有约定业绩，以江蘇恒源为例：
关注点3：成本分析
毛利率还可以啊。
净利润率是10%，有还行啊。
公司主要成本应该是员工和外包成本，公司也在IPO文件里面，做了名敏感性分析：
如果员工成本上升10%吗，那么对利润的影响为37%这样，会减少37%的利润。
关注点4：成长性和ROE
成长性还是不错的。
ROE不低啊，我想主要是因为物业管理公司没有什么净资产。
2019年12.94亿资产，其中流动资产为11.53亿，货币资金为7.54亿。
关注点7：分红意愿
2019年分紅比例27%左右，2020年也是26%左右。
关注点8：历年融资及投资回报
2019年IPO，融资3.8亿。
关注点10：行业分析
物业行业是个永续行业，但是看上去不太性感，没有故事可以讲，提价空间小，最大的担心是人力成本的上升。
2019年这个行业的排名如下：
公司排在第12（11、12并列的比较多），基本上排名实力和集团开发商实力差不多。融创因为还没有分拆，所以，没有出现。
关注点12：护城河
1、无形资产（品牌、专利、特许经营权）有一定影响，物业好的小区二手房价格还高一些。
2、成本优势：无
3、转换成本：高，换物业公司不容易，一般不太换
4、网络效应：有一点
5、有效规模：有一点，可以做集中监控这些工作。
总的来讲，物业服务的差异化其实不是很明显，绝大部分是开发商传下来的，如果服务不是很差，一般也不会换物业。
关注点13：估值和发展前景预测
准备开始看这个物业公司的时候，是被他1x倍的估值吸引的，没想到这么快就涨上来了。
不过，从财务数据定量分析的话，是不贵的。当前市值40亿港币，33.6亿人民币，2020年收入2.22亿，PE=15.1，还是有一定安全边际的。
定性的分析呢：
行业的优势：永续、低转化率
行业的劣势：提价能力低，人力成本长远看还是朝上走的，这是行业的隐患。
公司的优势：背靠集团，收购整合能力还不错。
公司的劣势：没有特别明显的劣势。
1,行业天花板。现有业务永续，新业务会有天花板，这个和房地产一样。
2,高门槛。不高，主要是母公司继承项目，然后收购。
3,高核心竞争力。不高。
4,高净利润率。一般
5,高成长性。短期较高，长期看收购整合能力。
6,高确定性。较高。
总的来说，作为现金替代还是不错，但是港股经常会发疯，如果不利因素，导致股价大跌，也许有捡便宜的机会，但是作为主要持仓，公司质地还是一般般。
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