从2018年财报开始，实际上把2010年开始的财报的核心数据都看了一遍。
关注点1：注册地
融创总部在天津。
关注点2：主要财务指标
2018年收入1247亿，利润165亿，增长都非常快速。我把历年年报上披露的数据都列出来，而且特意和收入列在一起。
从这个图可以看到，有些数据不是连续的，因为年报的披露数据的方式改了。
房产是先收款，交付时确认收入，所以，从2017、2018年的销售额看，2019-2020的收入肯定是增长的。
不过，也应该注意到，2018年储备土地的增速已经下滑了，只有个位数了。
关注点4：各业务模块的收入占比
文旅项目被公司寄予厚望，是花了600多亿从万达买来的，现在的品牌名称也慢慢改成融创了，每年的商誉折旧就有50多亿，目前收入为20.3亿，不知道何时能转到正收益。当前收入占比低，这个收入保持关注即可，近期无需计算。
关注点5：成本及现金流
忽略，房产业务的现金流没法看。不如直接看收入表里面的当前货币资金。
关注点6：毛利率、三项费用率和ROE
上市初期毛利率很高，而后逐步下跌，到2015年达到了最低的12.42%。现在又逐步攀升，感觉这个毛利率的趋势，反应了T-2年的房地产景气程度。如果房价涨的快，毛利率应该是会提升的。
财务费用率在下降，应该是更多的利息费用当做资本化处理了。
发现房地产行业的有效税率很高，不仅仅是企业所得税，也就是差不多35%的房企盈利要交给国家，那么想想，国家怎么舍得让房地产行业大跌呢？
管理费用率逐年提升，看来公司规模大了，管理效率还是降低了。
关注点7：现金和借款及财务风险度
现金和借款在前面的表格公司有披露了。
资产负债率长期都比较高。抗风险能力还是很弱的。
关注点9：分红比例
稳定在20%的分红率。
关注点11：管理团队
孙老板咱不敢分析，大家都很熟悉。我看10年的财务数据，反正就是有机会就上的。当然，投乐视失败了，又大手笔买了万达文旅，不知道结果咋样。
关注点12：行业地位
现在排第四了。
8年时间，收入从66亿增长到1200多亿，20倍的增长。
关注点14：护城河分析
1、 无形资产（品牌、专利、特许经营权） 一般
2、 成本优势 无
3、 转换成本 无
4、 网络效应 有
5、 有效规模 有
-----------------------------------
结论和估值
首先，回顾一下开头这个图：
从收入上，可以把融创的发展划分为三个阶段：
2010-2013的收入和利润都增长非常迅速，平均年增速超过30%。
2013-2016是停滞期，收入和利润都不增长，甚至在2016年出现收入增长，但是利润倒退的情况。
2017-2018年又开始恢复增长，年增长率超过160%。
在2016年，有个指标就是累计土地储备面积，大幅度上升，这个是一个重要的信号。而公司股价的大幅上涨就是从2017年1月开始的。在2017年4月看到年报时，买入还是来得及的。
上述的发展过程，还说明了一个问题，融创在房地产景气的时候能够大幅上涨利润，而在房地产不景气的时候，即便不增长，可以保持利润， 那么如果在合适的估值买入融创，应该是不会亏的。
2018年的合同收入是4608亿，那么2019年的收入和利润增长30%应该是大概率事件。现在的PE=8.8，那么2019年后的PE=6.16，假设2019年后进入滞涨期，那么就拿这这个6.16的PE，可能需要几年时间来兑现收益。如果滞涨，PE必然下降，所以，账面资产还可能出现负的。
当然，以上是悲观的考虑，如果融创在2020以后还能保持10%的增长，那么当前这个价格还是非常不错的。
所以，关键取决于未来地产的发展空间。退则持股拿息，进则股价和盈利双收。
对于在建项目面积，还有个小疑问，2016年是1700万平米，拿地7291万平米，到2017年在建项目就有15700平米，这不科学啊。唯一的可能是2016年披露的是权益面积，而2017年披露的是全部面积。
最后看一下估值图，告诉我们机会值是在3.89，而现在是8.8，离机会值还远。但是不能这么教条的看，我看过3年估值图，最高41，最低4.18，波动很大，机会值在6.39，等2019年报公布，当前价格就会处于机会值。
2018年的数据看到，拿地数量和借款余额的数据的增速完全放缓，意味着2021年的业绩的增长恐怕就不那么确定了。
看到雪球里面的股东会记录，看到这么一段，我觉得融创有前途啊，拿地的时机这么精准啊：
