2021年8月31日，万科最低股价19.08，如果投资者在2015年12月份用19元买入持有到今天，意味着5年9个月除了分红，没赚钱，未来股价如果继续下跌，投资者将面对资产缩水和精神的双重打击。为什么会这样？万科是一家优秀的公司啊，过去5年一直在成长啊。
这就是投资难的地方，回到2015年，万科（不算已售未结）报表的扣非净利润是176.2亿，2011-15年净利润的增速是12.9%，2015年12月份以19元买入对应的市值2200亿，这个增速如果能保持，那么到2017年，按10倍PE看也是合理的价格，实际到2017年扣非净利润达到了272.8亿，15-17年增速达到了15.6%，股价也在2018年1月突破了40元，市值涨到了4600亿。
这时候投资者应该非常高兴，他可能会想“万科真棒，我的判断是对的，现在（2018）的增速即使保守按10%算（买入的时候按12%）万科至少也值5300亿”。我想当时让投资者对万科有信心来自两方面：1 人口拐点还没来 城镇化率58.52%还有提升空间 地产行业还很景气（全国商品房销售额从2015年87280亿增长到2017年133701亿）。2万科有优秀的企业文化，不论王石还在不在万科 。品牌也不错 ，资产质量高，报表的利润水分少 杠杆低：体现在现金1741.2亿远高于短期借款和1年内到期长期负债622.7亿，利息支出82.1亿，资本化41.5亿，融资成本最高只有4.54%，负债率8.8% 存货是土地和房子，只要房价不大跌，存货贬值的概率很小等等，这里就不展开了。
所以投资者对万科依靠自身的优势做到12%的利润增速是有逻辑的，实际万科确实也做到了18-20年增速12.3%，但是股价又跌回了19.08.投资者没赚到钱。虽然过去5年万科的业绩很好。
股价跌到这份上，不是万科不优秀，而是市场认为房地产行业是夕阳行业已经不行了，应该按照公共事业给估值。
虽然未来万科的毛利率可能会比过去更低，（未来房价上涨的空间有限，地价越来越高），但只要优质房地产公司的集中度不断提升这一逻辑能够实现，我认为万科有机会做到1万亿的销售，投资者一定能取得合理的回报。
我们都知道投资赚钱来源于企业价值的成长，市场短期是投票器，长期是称重器。长期是多长？这就是投资难的地方。