本报记者 易妍君 广州报道
伴随政策东风，基础设施公募REITs试点有望进一步扩容。
2021年12月31日，国家发改委官网公告了《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》（以下简称“通知”）。该通知明确，将“进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，推动盘活存量资产、形成投资良性循环”。
与此同时，首批公募REITs在二级市场上的价格持续上涨。截至2022年1月5日，自2021年6月21日上市以来，首批9只公募REITs平均上涨了21.03%，其中，最高涨幅超过40%。
不过，有业内人士提醒，目前公募REITs的价格，是经过二级市场交易之后得到的结果，市场或存在一定的短期炒作行为，普通投资者需要理性投资该类产品。
对于2022年公募REITs的发展趋势，富国首创水务REIT基金经理李盛在接受《中国经营报》记者采访时分析，REITs市场将呈现两种趋势：
首先，一级市场方面，预计2022年将会有更多的REITs项目发行，资产类型和项目数量进一步增加，市场的深度和容量都会提升。其次，随着REITs项目的扩容、存量产品首个年度报告及评估报告的更新、战略配售份额的解禁，叠加宏观经济、利率走势等因素，公募REITs的二级市场价格波动可能加大，与2021年基本单边向上的行情有所区别。
公募REITs火热开局
2021年，我国迎来基础设施公募REITs元年。首批9只公募REITs在2021年5月14日获批，并于6月7日火速成立。期间，由于面向公众投资者募集的份额较为有限，且投资者热情高涨，首批9只REITs均启动了“末日比例配售”。同时，首批公募REITs自6月21日上市以来，二级市场的反响均超过预期。
在二级市场上，截至2022年1月5日，这9只公募REITs自上市以来平均上涨了21.03%，其中，富国首创水务REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、中金普洛斯仓储物流REIT为价格上涨幅度最大的3只产品，分别上涨了42.72%、34.14%和24.06%。
光大证券总量团队在近日发布的研报中总结，从动态数据来看，首批公募REITs上市后的表现可分为三个阶段：一是在“打新”情绪带动下，上市首日价格整体上涨，且成交较为活跃；二是2021年6月22日~8月下旬：成交冷淡，价格低位震荡；三是2021年8月下旬~12月底：活跃度上升、价格走势向好。
实际上，不只是首批公募REITs，2021年11月29日发售的第二批两只产品，也经历了“秒光”，且配售比例均低于3%。
李盛指出，在发改委、证监会等相关主管部门的大力推动和支持下，2021年公募REITs市场迈出了关键一步，一共11只公募REITs产品发行上市。一级市场发行热度较高，从各个产品发布的2021年三季报看，各个REITs项目整体运营稳健，二级市场交易价格较发行价普遍有所上涨。
与此同时，他强调，公募REITs的二级市场价格相对于发行价格的涨幅不能直接等同于公募REITs本身的收益。二级市场价格的形成受到宏观经济、市场利率、项目运营情况、市场情绪、流通盘容量等多种因素的影响。长期来看，公募REITs的二级市场价格应该还是围绕其底层资产的内在价值波动。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨解释，REITs二级市场价格普遍上涨有多方面的因素。首先是基础资产的质量、经营模式逐步获得了投资人的认可。其次是在股票、债券市场表现不佳的时候，REITs的投资价值吸引了一部分投资者转投REITs。最后是新发行的REITs因为上市表现好，也带动了一些已发行的REITs产品价格走高。
富荣基金公募REITs投资总监王甲同则分析，首批9只公募REITs平均涨幅超过20%，说明市场对公募REITs比较认可。究其原因，有如下三个方面：首批公募REITs项目的资产是基础设施类，运营良好，具有稳定的现金流，且项目估值方法上采用未来现金流折现的方法，估值合理；公募REITs上市后，保险资金和理财资金有配置REITs需求；另外，自公募REITs上市以来，央行两次降准，资本市场整体相对宽松，无风险利率定价低，有利于公募REITs底层资产估值提升。
储备项目充足
“近一年多时间里。从建章立制到项目申报和审批，从估值定价到上市发行，都经历了市场不断认知和验证的过程。目前看市场运行良好，发行后的二级市场表现甚至超过大家预期。”王甲同认为，之所以出现这样的情况，是因为市场已经认识到REITs不仅仅是一个金融产品，而是基础设施投融资领域全新的一环。
“公募REITs的出现，从资产端来看，可促使基础设施产业链估值重塑和投融资逻辑变化；从资金端来看，REITs是除股票、债券、现金资产外的第四大类资产，具备大类资产配置属性。”王甲同进一步解释。
由此，各类主体布局公募REITs市场的热情有望持续。近日，鹏华基金在深交所正式申报了“鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金的公募REIT”，这也是首单清洁能源REIT。此外，上交所有3单“已反馈”或是“已受理”的公募REITs项目，相关基础资产涉及高速公路、智能制造产业园。
同时，部分基金公司正在积极筹备储备项目。李盛透露，“我们在公募REITs产品方面的布局还是以稳健为主，每一个REITs项目的推出都意味着十几年甚至数十年的持续管理，作为基金管理人，有义务做好守门人的角色。从行业的角度出发，我们更倾向于环境治理、保障性租赁住房、优质产业园、清洁能源等领域。”
胡海滨表示，目前了解到，市场上已公开招投标或者已确定正在推进的REITs项目，据不完全统计已有80多单。这些项目为2021~2022年REITs市场提供了较为充足的储备，REITs市场有望迎来大发展。
他还谈到，博时基金在公募REITs领域已设立了独立的业务部门，也从内部调拨、外部招聘了专业化的团队，目前业务推进稳步进行。目前公司有两个已经中标、正在推进的储备项目，基础资产涉及风电、产业园两类资产。此外，博时基金也正在接触多个REITs项目。
王甲同提及，目前，市场已经储备的项目类别有：高速公路、产业园、仓储物流园、保障性租赁住房、市政设施类等。