上周，在万科2023年中期业绩会上，对于房地产市场当下形势，万科董事会主席郁亮表示：“目前市场处在胶着状态，我们的判断是目前市场显然是跌过头了……”
而差不多在5年前的秋季，当行业还是一片欣欣向荣之时，万科的“活下去”几乎震惊了全社会——郁亮喊出“地产白银时代”并表示万科要努力“活下去”。不过，当时没有多少人相信这句话，还有许多人认为郁亮是喊给其他企业听的，毕竟房价还在涨，地王还在频频登场……
转眼已经过去5年，从“活下去”到“跌过头”，今天结合一些公开材料，和大家一起简单回顾一下这5年万科的一些关键转变。当然，目的不是要向大家推荐万科，只是感觉一切是那么相似，看完这些似乎能够帮助我们（A股投资者）更好地理解周期、理解当下、理解未来。
万科这5年
2018年：“活下去”
如前文所述，在一片欣欣向荣中，万科开始杞人忧天般地喊“活下去”，如今看来是大智慧，但是回到当时，尤其是在之后的2019-2020年，即使经历疫情的冲击，但房价依然在高歌猛进，我们又是否会站在万科的这边？
其实，当万科喊出“活下去”的时候，距离2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”已经过去近两年……
2019年：“摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维”
2019年房地产市场继续火热，万科的“活下去”似乎被啪啪打脸，然而，在2019年的秋季，郁亮依然坚定地推进“活下去”战略，通过聚焦主航道，巩固提升基本盘，确保万科能够“活下去”——这种场景像极了在股票市场的牛市高点，劝人不要投机、跳出牛市思维的“智者”，可惜“智者”的头衔多是事后经历熊市才会给的，当时往往会被当成是不懂趋势的“傻子”或者是阻碍别人发财的“坏人”。
2020年：“‘金融红利时代’结束，进入‘管理红利时代’”
2020年8月央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”，郁亮认为，这意味着金融红利时代已经结束，管理红利时代的来临——房地产行业将回归成一个“普通”行业，竞争激烈度将显著提升。此后，他要求万科既要做到“均好无短板”，还要构建有助于发展跃升的“制胜长项”。当年，在“三道红线”的背景下，万科将净负债率降至18%，远远低于监管的红线。
2021年：“节衣缩食，打造‘战时氛围’”
自2021年下半年开始，万科内部就发起了“节衣缩食，战时氛围”的文化。郁亮说他让助理给自己订机票的时候是不会买头等舱的，“能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要”。即便如此，2021年的万科依然面临利润近乎腰斩的惨境，之后郁亮主动降薪千万，自愿放弃全部奖金，以身作则率先“谢罪”。
2022年：从“生死之战”到“市场已经不用恐慌”
2022年初，郁亮讲到“今年是背水一战的一年，要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。”
在行业经历惨烈的出清之后，在2022年9月的交流会上，郁亮一改以往的“忧患”风格，开始给行业传递信心，称“市场短期已触底，但恢复仍然是一个缓慢、温和的过程。在行业特别好的时候，不能贪婪，不好的时候，也不要恐惧。房地产市场是一个10万亿的市场，不可能说没有就没有，如果市场收缩过了头，自然会有一个恢复的动能……”——如今看来，这个底部的判断并不准确，像极了我们在去年4月底、10月底喊“A股市场已经足够便宜了”的情景。
2023年：“市场已经跌过头了”
时间来到现在，在8月31日的业绩说明会上，主席郁亮表示：“目前市场处在胶着状态，我们的判断是目前市场显然是跌过头了。”
郁亮援引全国房屋新开工面积数据为例，2021年和2022年分别同比下降11.38%、39.4%，今年前7个月，又继续下跌24.5%。
“按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模”，郁亮认为，这不是个合理的水平。
郁亮表示，美国在1960年城镇化达到70%后，至1980年的20年时间里，人均新开工面积达到了每年1平方米，甚至1.2平方米。目前中国城镇人口是9.2亿人，人均新增的开工面积0.7平方米。即便是保守地计算，中国每年也需要有10亿到12亿平方米的新开工面积，这才是个合理的建设水平。
错位
以上这些是万科及郁亮的视角，然而，作为普通居民（房地产的消费者），我们对房地产的感知更多是通过房价的涨跌来进行的，因此就会产生明显的“错位”，这种“错位”也导致了我们多数人难以理解郁亮5年前的“活下去”与当下的“跌过头”。
下面，我将前面所述5年中的关键节点在下图中代表“商品房销售面积（累计同比）”的红绿曲线上进行标示，同时在下图中叠加了同期国内房价走势图（橙色曲线），前者的企业/产业视角与后者的消费者视角相结合，也许能够帮助大家更好地去理解其中的“错位”感。
如上图所示：其实从产业视角看，2019年商品房销售面积就已经见顶，但同期房价依然在上涨，之后为了抵御疫情的冲击，政府被迫释放流动性，房地产行业也因此受益，销售面积在2020-2021年依然维持了微幅正增长，而房价更是持续上涨至2021年8月。直到2022年的快速下行，才让所有人（包括房地产的消费者）感受到了前所未有的寒意，而如今的进一步下探，更是让市场情绪降到了冰点。
也许正是因为前面5年中这种错位感，让我们难以相信郁亮如今的“乐观”判断，但是如果没有疫情的干扰，如果没有这期间被迫释放的流动性，我们的感知是否会更加接近郁亮的感知？进而推演到今天，在经历惨烈的出清并迎来政策拐点的时候，我们是否也会像郁亮一样变得更加“乐观”？
变与不变
2022年9月，当郁亮似乎变得不再悲观还给市场打气的时候，有人问：“过去几年每次公开发言，即使是行业还比较欣欣向荣的时候，你都是发警报的角色，今年变成给大家打气的角色，为什么会有这样的一个转变？”
郁亮回答：这不是所谓的转变，这么多年万科的逻辑从没有变化过，一直遵守着“尊重常识、敬畏市场”的原则。
在我看来，这其中蕴含的道理同样适用于A股市场——尽管从去年4月开始就认为“市场已经具备投资价值”的观点似乎被无情打脸，但我依然认为，尊重常识才是正确的选择，（向上的）周期依然会回归。
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