在2024年3月19日这个普通的日子里，中国资本市场却迎来了不平凡的一刻。
证监会披露了一则震撼业界的消息——恒大地产因涉嫌财务造假而站在了风口浪尖。
短短两年间，其公布的收入数字被夸大了高达5641亿元，利润也虚报了920亿元。
不仅创了中国造假历史之最，甚至创造了世界记录。
可谓石破天惊，令人咂舌。
那问题来了，恒大地产究竟是怎么造假的？
这个问题可以从2021年的年报窥见一二。
2023年8月，恒大地产发布了公司迟来的业绩报告，公布了2021年、2021H1、2022年报告数据。
公司2021年度收入2500亿元，较2020年5072亿元下滑50.7%，2022年度收入下滑至2300亿元。
单看收入并不会觉得有何不妥，毕竟远在2018年，万科就在高喊活下去。
叠加疫情，地产行业监管三道红线，收入下滑也是理所应当。 何况2021年下半年恒大深陷票据兑付危机，除了前期期房交付带来的收入确认，新增购买客户已经少之又少了。
那是什么原因可以揭开2019年和2020年造假是冰山一角？
合同负债 ，类似预售账款，是房地产企业从购房者那里提前收取的购房款项，通常在房屋交付前不能计入收入。
这里要稍微普及下房地产预售制度，普通商品讲究一手交钱一手交货，但期房显然是没法一手交货的。
这就导致房地产企业拿到业主的房款之后也不能确认收入，因为还没交货。
那什么时候能够确认收入呢？根据项目里程碑阶段性确认收入，全部收入需要等业主方验收之后。
期房等待的时间，少则一年，多则三四年，这其中收的款，不能算收入，得有个名目记账。
这就是“ 合同负债 ”，相当签了合同还没交付产品，我在合同上是欠你的。
而这个数据，2021年度恒大公司上涨了4.24倍，从年初1857亿元攀升至9743亿元，净增额7886亿元！
这就奇怪了，明明在2021年下半年公司票据已现兑付危机，购房者都绕着恒大走，没理由2021年度公司新增合同预收款还多了7886亿元，哪些金主爸爸还苦哈哈送钱去？
7886亿元！要知道公司2020年收入才刚破5000亿元。
那是什么原因？
只有一种可能，公司以前年度收入确认早了，这时候再通过更正程序调整回去。
也就是说，公司以前年度的收入，收到预售款之后，根本还没达到交付条件，就提前确认收入了。
确认收入之后，自然这部分钱就不算“合同负债”了，以前年度该数据严重低估。
现在经过新事务所调整，回归正常。
而这个金额多少呢？
我们仍然采取假设证监会披露造假这个事件还未发生，看通过数据勾稽关系是否能提前匡算出来。
公司在2021年共确认了2500亿元收入，我们假设这2500亿元都是从去年合同负债中转出来的，交付确收，也就是说今年合同负债的实际发生额大概是10386亿元。根据公司2022年度半年报披露，公司上半年（那时还没暴雷）新签订合同是3567亿元。
那我们扣除2021年度新增的合同，就是以前年度低估的数据。
10386-3567=6819亿元
稍等，这6819亿元中包含了2022年度下半年新增合同还有一些其他往来款，如果再算上税的话，大概抹个尾数。
整体规模应该在6000亿元左右。
而该金额与证监会公司公布恒大造假数据5641亿元是比较接近的。
这笔合同负债的直接让公司2021年净资产跌成负数，叠加至2023年中报，高达-6442亿元。
也就是说，公司资产即使悉数变卖，最终还倒欠业主、供应商、银行方等高达6442亿元，证监会造假罚款41.75亿元，想来也是还不上了。
6442亿元究竟是什么概念呢？
海南省2023年GDP为7551亿元，如果再算上后续国家保交楼还需要贴进去的资金。
这个债务黑洞大概就是一个海南省一年的 GDP！
石破惊天！这个数字大概够皮带哥下辈子一直踩缝纫机了，坐等最后的刑事处罚。
房地产市场浩浩荡荡，黄金时代已然过去，随着中国恒大标志性的事件揭露，昔日的巨头落幕，新时代也许也已开启。
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