今天（4月16日），万众瞩目的上海一批次土拍下半场，鸣锣开打。
说实话，现如今上海每一场的土拍，对于还在“牌桌”上的房企们来说，都丝毫马虎不得：
如今土地市场已经形成了“僧多粥少”的局面，房企若要在上海深入发展，必须要在每场土拍中都精准拿地，拿地容错率越来越低，只要拿错一块地，对于房企的负面影响，都是不可忽视的。
此次土拍共出让6幅地块，起始总价约112.30亿，今日土拍累计揽金累计揽金118.85亿。在今天的土拍中，大家的焦点集中在两幅地块：
一幅是市区核心地段的静安中兴社区地块，有9位硬核竞买人报名；
另一幅则是闵行浦锦地块，有大概12位竞买人报名。此前这块地还留下了一个超级悬念——
安徽高速地产提前在官网进行了设计招标，貌似是有什么精彩的故事。于是，很多人都带解谜的心情，来期待着今天到底会有什么好故事。
01
“惨烈胜出”的王中王！
今天上午10点，静安中兴社区地块在上海土地市场官网中进行了现场直播。
现场热闹非凡，此前网上就已经流传出参与房企的名单，基本都是硬核房企，包括华润置地、中海、越秀、建发、上海城建、招商＆港中旅、保利发展、大华、象屿这9位竞买人。
地块的体量并不算大，将来打造出的社区最多就是一个三栋楼的社区，但这个地块却是2023年以来静安中兴社区诸多地块中，面积最大的地块了。
地块所处位置
此前，象屿竞得地块面积为7289.66㎡，容积率2.67；保利发展竞得地块面积为7616.5㎡，容积率2.5，越秀竞得地块面积为4265.2㎡，容积率2.5。
过往中兴社区相关地块情况
此次地块出让面积8168.22㎡，容积率为2.5，起始总价14.52亿元，房地联动价为12.1万/㎡。
最终现场经过了激烈的竞价，达到了最高限价，有7位竞买人进入竞高品质建设指标环节，最终竞指标达到了最高标准，7位竞买人进入紧张激动的摇号环节，每个人都期待着幸运降临到自己头上。
参与摇号的竞买人名单
图片来源：上海土地市场
最终，当球体落下，幸运还是眷顾了越秀，其以总价约15.97亿拿下该地块，成交楼面价78197元/㎡。
现场摇号情况
图片来源：上海土地市场
越秀地产也立马发了海报来庆贺它在上海拿下了第8子。
值得一提的是，此前越秀已经在静安中兴社区拿下了一幅地块：在去年4月的首轮土拍中，越秀以总价7.244亿元竞得，溢价率约7.54%，房地联动价和本次地块相同，均为12.1万/㎡。
后来在地块之上打造了越秀静安悦，该项目是越秀地产首个独资进入上海内环的项目。此前越秀静安悦推出80套房源，认筹人数为124人，认购率约155%，开盘即售罄。
只要未来品质尚可，未来越秀在静安的新项目，基本是爆款盘的节奏。未来项目价格上也是存在倒挂优势，周边的高端住宅万科翡翠雅宾利如今挂牌价已经在14万/㎡左右，中兴路一号二手房挂牌价也要到16万/㎡左右。
越秀近年在上海的势头也是非常猛，在今年首场土拍中，越秀更是以最高限价7.5亿元竞得上海杨浦区宅地，房地联动价9.2万/㎡。
越秀地产于2021年10月进入上海，但非常重视上海市场，投资也非常精准，拿下的地块含金量非常高，市场表现也很不错。
2022年，越秀地产在上海以108.57亿元的全口径销售额，位列第27位，在越秀地产销售额中占比8.6%；
2023年在上海以169.07亿元位居第12位，在越秀地产销售中占比11.9%。
项目层面，越秀地产也都取得不俗的成绩：首个项目越秀仁恒·天樾园和2022年以74.5亿的销售额位居上海楼盘销售榜第10名；2023年越秀保利·嘉悦云上以90.78亿的销售额位居第9名，保利越秀·和樾天汇以78.22亿位居第17位。
图片来源：克而瑞
越秀在上海简直就是拥有爆款体质。此次越秀又拿下市区地块，相信会对未来越秀销售额又很大的提升。未来越秀在上海的表现，或许会更加精彩。
02
提前招标的超级悬念揭晓
大华斩获闵行王炸地块！
今天土拍另一个重头戏就是在之前留下悬念的闵行区浦锦街道地块，艳姐再带大家简单前情回顾一下。
事情很简单，就是在4月2日，明明地块还没有开拍，谁拿到地的结果没有揭晓，但安徽高速地产居然已经对该地块进行了设计招标！
图片来源：安徽高速地产官网
这难道就是提前“剧透”？这种情况艳姐之前几乎没有看到过。
艳姐当时就猜想，很可能这幅地块当时就只有安徽高速地产一家房企报名拿地，所以它才会这么有信心在土拍前就进行设计招标，而且提前招标的话，等届时拿地之后，就可以快速进行开工了。
可是过了几天后，地块报名名单流出，总共有12位竞买人参与地块竞拍，除了安徽高速地产之外，还有保利发展&上海建工、招商、华润置地&江苏海润、中海、中铁置业、象屿&天安、金茂、建发&联发、大华、首开、国贸这些硬核实力房企。
该地块出让面积为5.03万㎡，起始价23.24亿，联动价为6.9万/㎡。这个地块非常迷人的地方就是容积率只有1.2，最终打造出的社区大概率会是叠墅+洋房的高低配，而且是100%全装修，如果由产品力强劲的房企打造，未来的产品真的是非常推荐。
地块所处位置
现场竞价环节同样也是触顶，之后进入竞高品质建设指标环节，最终竞指标达到了最高标准，最后还是进入了谁是幸运儿的摇号环节，12位竞买人全部参加，在现场大屏幕上，也是出现了安徽高速地产。
然而最终，戏剧性的一幕出现了，并不是安徽高速地产拿下该地块，而是民企大华集团拿下了该地块，成交总价25.559亿，楼面价42350/㎡，溢价率10.00%，真的是为民营房企争了一回光。
艳姐很想把大华称为上海民营房企之光。在2023年克而瑞全国房企操盘榜中，大华是唯一一个入围全国30强的上海民营房企。
此前大华集团一直扎根在上海，打造了很多品质项目，比如大华锦绣四季、大华梧桐樾、大华锦宸府等等，在闵行也打造了大华紫樾府等项目，也是成为了区域的爆款盘。
此次大华拿下的地块的西侧是2020年入市的红盘保利锦上，2020年10月，项目二期入市，推出402套收官之作，当时均价61386元/㎡，认购数达到了1412组，认购率351%。
未来大华打造的项目，凭借较强的区位势能以及大华自身的品质加成，估计大概率也将成为红盘。
03
龙湖拿下奉贤新城地块
象屿&联发夺得浦东曹路地块
在本次土拍中，还有一个悬念，就是少数派民营房企龙湖，能否入手地块。
此次龙湖＆建华置地联合体报名了奉贤新城地块，该地块出让面积38059.9㎡，容积率2.2，起价14.03亿元，联动价为4.38万/㎡。
和龙湖＆建华置地联合体共同竞争的企业是奉贤城发以及象屿，最终真的是龙湖＆建华置地联合体拿下了该地块，成交总价15.37亿，溢价率9.55%。
要知道，龙湖天街就在该地块隔壁，龙湖拿下该地块也是顺理成章。虽然龙湖近年在拿地上非常审慎，但它并不是0拿地。比如今年就已经两次出手，在广东和西安拿下相关地块。
此次龙湖在上海拿下地块，也为龙湖在上海的发展增加了珍贵的“弹药”。
浦东新区曹路科教园地块，吸引了中建八局和象屿&联发两位竞买人报名。
地块出让面积47645.5㎡，容积率1.5，起价22.19亿，联动价6.3万/㎡。总体来说1.5的容积率，未来还是叠墅+高层的高低配设置。不过，只有两位竞买人参与竞拍，也说明地块的吸引力不是太够。
最终，象屿&联发联合体拿下曹路地块，竞得价23.63亿，成交楼板价3.3万/㎡，溢价率6.4%。
值得一提的是象屿地产，这家闽系房企早已在上海深耕超20年，2003年象屿地产就进入了上海，打造了当时虹口区第一个全装修小户型社区。此后，象屿又打造了大宁悦府、虹桥悦府、公园悦府、滨江悦府等高品质产品，获得了较好的市场口碑。
近年来，象屿地产也是持续在上海加码，通过与招商蛇口、保利等诸多房企合作，持续在上海跑马圈地。在今年年初上海首场土拍，象屿还以15.5亿元拿下中兴社区地块，溢价率为10%，成为象屿重仓上海以来最为市中心的地块。
未来象屿地产在上海的发展势能，也是不容小觑。
04
“命定之人”
仅有一名竞买人的出让地块有普陀区桃浦地块以及嘉定菊园地块。
其中，普陀桃浦地块落入中环集团手中，出让面积24067.8㎡，容积率2.5，总价26.5亿，房地联动价为8.55万/㎡。
中环集团是国资背景，为桃浦地块托底也在情理之中。只是此前中环集团已经在普陀打造了中环桃源里项目，价格也是8万多，但最终的销售情况也是比较惨淡。
很大原因也是在于地块位置势能较弱，先天因素薄弱，后天产品打造再强，也是很难改变情况。此次中环集团能否一改在桃浦的颓势，也是要打一个问号。
另一幅地块嘉定菊园地块的获得者为保利发展&建发联合体，该地块的容积率为2，总价约11.83亿，联动价为4.68万/㎡。
保利发展和建发都是上海的骨灰级老朋友了，都在上海深耕了多年，对于如何在郊区打造爆款盘也已经熟门熟路。关键就看入市时机和届时的客户需求是否旺盛了。
结语
此次一批次土拍下半场，依然是延续了一批次土拍上半场的央国企唱主角的态势，共有18家企业参拍，但其中民企只有龙湖和大华。
而且房企的拿地集中度也越来越高，要么竞逐市区黄金地块，要么就是抢食热门板块的地块。那些势能较弱的地块，很多都是本土国企托底。
不过，今天有点出乎意料的是，两家民营房企龙湖和大华，均斩获了地块，也算是一改之前央国企横扫上海土拍的态势。
也期待后续能够有更多意料之外的剧情，给到我们新鲜。
关于今天的文章，您有什么想和艳姐分享的，欢迎在文末评论，发表您的看法。
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主编：张艳
责编：marl
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