楼市还在筑底，但偶尔也会有好消息。
这两天，有着“杭派精工”称号的大家房产，在宁波的一个项目逸庐首开，成绩不错：
热销17亿！
这是个楼面价超过3万，均价5.3万，最小建面189㎡，起步门槛超过1000万的“豪宅”。
或许是自家项目很久没有出现热销，以至大家房产第二天就在官微上迫不及待的发布了项目热销的喜讯。
艳姐翻了下这家公司的官微，这还是今年以来大家房产首次推送项目“热销”。
不过，与宁波项目热销不同的是，大家房产在上海的2个项目开盘4个月来的去化率仅有：
18%、9%！
艳姐估算了下，这两个盘4个月的销售额总共大概5个亿。
17亿与5亿，这个对比是不是很魔幻？
拿下18%、9%的去化数据，其实还是蛮让艳姐意外的。
今天，艳姐就跟大家聊一聊大家房产这家企业。
01“水土不服”？
“上海作为我们重要的战略城市，会加强深耕。”
一年多前，大家房产董事长赵炎林在竞得浦东新区惠南地块后，曾这样规划在上海的布局。
大家房产也确实在执行这一战略。
去年7月，大家房产以17.08亿元、溢价率10%，打败中海、招商、保利、华润、绿城、华发、龙湖等17家房企，摇号竞得下嘉定新城地块，即映翠府项目。
大家·映翠府
拿下嘉定新城地块的次日，大家房产又以7.7亿元、溢价率10%，打败招商、保利、绿城、华发等7家房企，摇号竞得浦东新区曹路的秀珍地块，即涌潮府项目。
大家·涌潮府
能从一众行业大佬手中抢下两幅地块，大家房产一时被誉为上海二批次土拍中最大的赢家。
不过，拿地一时爽，卖房愁断肠。
在拿地5个月后，映翠府和涌潮府都于去年12月进行了首开：
映翠府首开344套房源，不仅没有触发积分，开盘当月只卖了22套，截至目前也仅去化了62套，去化率18%；
而涌潮府更惨，253套房源开盘当月只卖出了8套，目前去化也只卖了24套，去化率仅9%。
大家房产在上海似乎有些水土不服。
要知道在去年初，大家房产在浦东惠南的另一个项目文澜府，其火爆程度丝毫不亚于前两天创下单盘首开全国纪录的中海·顺昌玖里，并成为当时上海楼市“现象级红盘”。
文澜府2022年12月首开，获得了142%的认购率并触发积分，首开售罄销售额超10亿；2023年3月二期开盘，认购率达到323%，入围分达到65.5分，比城央板块的楼盘积分还要高，开盘再次售罄；当年5月最后一期开盘，认购率达到294%，入围分达到不可思议的74分，意味着最低需要140个月的社保，再次售罄。
远郊板块，文澜府三开三罄，拿地不到1年清盘，这样的成绩让大家房产受宠若惊。
上海购房者在追捧大家房产？未必。
艳姐看了下，文澜府的开盘均价3.4万/㎡，周边次新二手房价大多在4.1-4.3万/㎡。如此大的倒挂空间，想不火都难啊。
或许正是文澜府的热销，一时给了大家房产足够的自信。
仅仅1年的时间，映翠府、涌潮府并没有延续文澜府的“传奇”，上市即滞销。
这个结果，恐怕让大家房产百思不得其解。
艳姐听说，大家房产甚至不惜开出嘉定史上最高佣金——近20万/套，来推动映翠府的去化。
只不过，映翠府的销售情况并没有明显好转。
02“杭派精工”？
产品能叫“府”的，自然不一般，像金茂府，就是自家最高端的产品系。
映翠府、文澜府，以及文澜府，也是大家房产的高端“府”系产品，自然要按照最高标准打造。
艳姐看了2个项目的效果图，其实还蛮匹配大家房产的“精工”气质的。
先看映翠府，从整体规划上看，映翠府并没有采用市面上常见的高低配设计，选择纯高层设计。这么做的好处，可以让所有居住者享受更加均衡的社区景观资源，实现“景观平权”，但成本也就上去了。
不过，在产品品质这方面，大家房产似乎不太喜欢向成本妥协。
立面设计上，映翠府也很有辨识度——油画框立面。南立面大面积玻璃窗，搭配局部金属线条，在自然光下折射出富有韵律变化的光芒。
酒店式的社区入口，选用巴西银河星空奢石景墙与入口仪式水景装点，满满的质感扑面而来。
景观营造上，映翠府在社区造了一座“森林浮岛”：丽思卡尔顿酒店同款的果岭式立体堆坡，高度约1.2-1.5米，让景观从平面向立体化发展，呈现出更加丰富的视觉层次与审美体验。
大家·映翠府架空层效果示意
让艳姐意外的是，映翠府的住宅首层都采用了全架空设计，层高接近4m。这么做不仅能够避免首层潮湿、采光不佳的缺点，还通过融入儿童活动、运动健身、社交空间及老年活动空间等主题功能，承载更多生活的缤纷想象！
映翠府的车库设计细节，也很体现大家房产的精工气质。格栅吊顶、隐藏式灯带设计，配合暖色系的灯光，有一种高阶美学的视觉享受，归家的氛围感和仪式感瞬间拉满。
再来看涌潮府，虽然项目不大，只有4栋高层住宅，但在产品设计上，涌潮府的颜值在线。
立面上，涌潮府延续了“油画框”设计，南面运用了大面积玻璃，与竖向线条的勾勒，非常简约，也很好地与城市界面融为一体，在光线的照射下，整个建筑像是一幅轻盈的流动画。
虽然地块比较“秀珍”，但涌潮府在景观打造上并不马虎。
通过围合式中央花园设计，将时光草坪、园林小径、运动聚场等多维度景观组团有序串联，淡化居住区和景观的边界，实现建筑、生活和环境的自然融合。
在细节的处理上，涌潮府也用了不少心思。像入户门设计，涌潮府做了酒店式无门槛进户门，关门时防尘条自动下降，可以避免将室外灰尘带入室内。户内外还做了一厘米左右的高差，空间的层次感立马就出来了。
总体看下来，艳姐觉得大家房产还是有一定的精工产品打造能力的。
03大家房产的选择题
“我们（大家房产）现在在投拓层面上，追求的一个大方向就是适度的利润，利润可以低但不能没有，只有这样才能实现保交付，实现企业的健康发展。”
艳姐觉得对，也不对。
追求利润无可厚非，毕竟利润是企业持续发展的基础。但项目滞销，财务等成本与账面利润这笔账又该如何权衡，很考验企业逆势下的操盘能力。
开盘滞销，问题到底出在哪？
艳姐觉得，首先是价格。
先看映翠府，位于嘉定区嘉定新城板块，北侧2公里左右是嘉定的远香湖，西侧2.4公里左右是11号线嘉定新城地铁站，妥妥的远郊盘。
大家·映翠府区位示意
不过远郊盘似乎并不是滞销的核心原因。
映翠府的销售均价4.98万/㎡，相比5.04万/㎡的联动价，看上去似乎很有诚意。但如果你再看与嘉定新城地铁站口一路之隔的中建万科理想之地，与5.07万/㎡的均价相比，映翠府的诚意就显的不那么足了。
理想之地在最近的一次开盘中，212套房源开盘即售罄，销售额近13亿。
虽然都是郊区盘，但项目和项目的差别，其实还是蛮大的。
滞销的第二个原因是产品。
上面这张图，是映翠府地下入户大堂的墙面效果示意，虽然也做了精装处理，但墙面使用的是灰色瓷砖。
卫生间的墙面，映翠府依然铺的是瓷砖，与其他家房企整块岩板的装标，差异还是蛮大的。
大家·涌潮府区位示意
再看涌潮府，位于浦东新区曹路板块，这是个动迁基地，南面有一个新盘建发联发·青云上在售。
涌潮府的销售均价5.15万/㎡，与联动价相当，建发联发·青云上的售价也是5.15万/㎡，不过涌潮府距离在建的轨交崇明线凌空北路站步行距离700米左右，比青云上稍稍近大约300米。
不过两个项目品质上还是有细微差异。比如卫生间，涌潮府依然铺的是瓷砖，青云上在山墙处用的是整块岩板。
要知道涌潮府的房价地价比是1.82，青云上是1.81，这意味着在不考虑成本的情况下，大家·涌潮府的利润空间要高于建发联发·青云上。
显然，产品和利润的这道选择题，大家房产默默地选择了后者。
04熟悉的陌生人
实际上，上海对大家房产并不陌生。
大家房产早在1999年成立上海公司，次年开发静安区大宁灵石公园旁的歌林春天项目，这是个总体量约30万㎡的社区，2002年到2004年陆续交付。目前二手房均价在8万-10万/㎡。
歌林春天
不过自歌林春天后，大家房产在上海鲜有项目，2011年开发了位于青浦区赵巷镇的动迁安置楼盘——崧泽华城秀景苑，奉贤区奉城镇的奉馨苑三期、四期。
大家房产上海项目信息
直到2019年，大家房产以9.93亿拿下上海嘉定新城地块并开发云栖麓开始，才正式重返上海。
不过，云栖麓的开发过程并不顺利，期间一度传出烂尾，最后大家房产引入上坤并退出地块开发。
2020年6月，大家房产以7.9亿拿下上海奉贤区奉城地块，开发大家·美颂，这也是大家重返上海后，操盘开发的首个项目。
只是大家·美颂实在太偏，2021年1月开盘遇冷，开盘后两个月去化不足三成，几乎熬到现房销售叠加市场回暖才逐渐清盘。
大家·文澜府
直到2022年以12.2亿拿下上海浦东惠南地块，开发大家文澜府，因较大的价格倒挂空间，成为了当年上海的“现象级红盘”。大家房产终于在上海打了个翻身仗。
其实，“大家房产”只是一个品牌名称，它的实体公司叫做“杭州市城建开发集团”。一看这个名字，艳姐的第一感觉是这是家有国企背景的房企。
大家房产的股东有2个：杭州城建众创投资股份有限公司、杭州市城市建设投资集团有限公司，持股55%：45%。前者为自然人股东，大家房产董事长赵炎林持股比例为20.55%，后者实控人为杭州市政府。
是的，这是家混合所有制企业。
不过大家房产并不是做房地产起家，其前身为创建于1982年的杭州市中东河综合治理总指挥部，做的第一个项目是中东河综合治理工程，成立后的第二年才做了第一个地产项目——叶青兜小区。整个80年代，大家房产以市政工程为主，90年代后才开始加码地产。
去年，大家房产以380.4亿的销售额位居行业第45位，在浙系房企中位列第4，仅次于绿城、滨江、建杭置业。实力还是很强的。
在大本营杭州，大家房产的影响力还是蛮大的，甚至因“公建化”立面设计，一度定义了杭州楼市的审美标准。
杭州大家·武林府
像2012年交付的杭州大家·武林府，虽然交付了10余年，但依然还是凭借过硬的品质和高维的立面审美，成为区域内的标杆楼盘。
杭州大家·传宸府
2021年交付的杭州大家·传宸府，金色铝板勾勒的线条镶嵌在白色铝板上，大面积的转角玻璃形成轻盈通透的视觉效果，还是很惊艳的。
丽水大家·未来社区
甚至在丽水大家未来社区，大家房产引入 “垂直森林建筑”理念，首创“住宅空中花园”立体绿化方案，成为丽水当之无愧的城市封面。
艳姐听说，大家房产为保证产品品质，有一个独特的巡检机制——高管亲自带队，把各条线团队拉到项目现场，不仅要查漏补缺，还要在具体场景里讲解为何漏、为何缺。这样一来，每一次巡检就变成了一堂又一堂非常接地气的团队培训。
这一点，其实跟滨江、绿城还是蛮像的。
总体看下来，大家房产还是很擅长打造城市封面作品的。在产品上，也是可以跟绿城、滨江掰手腕的。不过，或许仅限于杭州。
再回过头来看其在上海的映翠府和涌潮府，除了项目名都带“府”字，或许产品上还是地域有别。
对大家房产这种体量的房企来说，既要又要还要可能并不容易。但如果想继续深耕一个城市，如何做好平衡，其实并不难。
结语：
“真诚才是必杀技”。
雷军在小米汽车发布会上曾这样告诫同行。
其实，真诚，并不局限于新能源汽车行业。
关于今天的话题，欢迎大家在文末留言与艳姐互动。
主编：张艳
责编：Eric
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