艳姐说
今天，艳姐想和大家聊聊“高周转”。
很奇怪，不知道从什么时候起，“高周转”成了一个“见不得人”的词。大众和媒体对其广为诟病，甚至一些房企也很忌讳提及这三个字。
大家的逻辑很简单：高周转＝速度快＝质量差。
乍一看，这个因果关系似乎挺有道理。但高周转就只是追求速度快吗？再进一步，速度快就一定不好吗？
1
高周转是房企的必然选择
提到“高周转”，很多人都会想到碧桂园。
的确，在碧桂园身上，“高周转”这个标签的烙印太深了。尤其是今年4月，碧桂园接连三次发文，高调的把“高周转”三个大字写进了红头文件，更让其一时间成为舆论关注的焦点。
但事实上，地产圈内奉行“高周转”的远不止碧桂园一家。
比如，最早提出高周转模式的万科，就在很长一段时间把“5986模式”（拿地5个月动工、9个月开盘销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅）当成其发展壮大的制胜法宝。
泰禾集团董事长黄其森也要求“2018年集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度”，并公开表示“高周转就是利润，就是竞争力。”
就连央企老大哥保利，也在2018年总经理工作计划中明确提出，新形势下，公司将坚定实施“高周转、强回笼、适度杠杆”的策略，强调高质量增长。
在很多人看来，房企们争先恐后的把高周转当作是企业发展的不二法则，无非是利益使然。
不过艳姐认为，高周转并不是房企为了利润的主动选择，而是一种被动的、不得不做出的选择。
为什么这么说？
首先，了解房地产的人应该知道杜邦分析法，即：
净资产收益率=销售净利率x资产周转率x权益乘数
这三个因数通俗来讲就是利润率、周转率和杠杆，它们中任何一个提升，都会导致收益率的增加。
那么现实呢？
一边，土地价格水涨船高、市场竞争愈发激烈，房企想要通过降低成本或提高售价来提升利润率的空间已经很小；
另一边，随着“去杠杆”的金融政策导向以及各种融资渠道的日益收窄和融资难度的增大，房企一味加重杠杆的风险又很大。
也就是说，在目前的市场背景下，房企想要提高收益率，只能靠提高周转率来实现。
除了现实所迫，房企热衷于高周转还有一个原因是为了规避风险。
大家都知道，房地产是一个受政策影响很大的行业，今天市场暴涨，明天可能就跌入谷底。所以对房企来讲，最好的办法就是速战速决。
比如碧桂园，就因为高周转玩的好而受益颇多。
艳姐翻看了碧桂园的2017年报发现，2017年碧桂园销售业绩5508亿元，而回款竟然有5000亿元，占比达到90%；而且，尽管其规模巨大，但净负债率仅为57%。
碧桂园能有这样的财务数据，在很大程度上得益于高周转，因为周转的快，资金回笼就快，利息成本就低。
难怪碧桂园董事局主席杨国强曾公开表示，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。
2
速度快并非靠牺牲质量
虽然高周转对当下的房企来说，是一种必然选择，但从购房者的角度来看，高周转意味着开发周期被压缩，这就势必会影响建筑品质和工程质量。
于是，每当出现施工事故或者房屋质量问题的时候，大家都会不自觉的把矛头对准高周转。
那么，速度快是不是真的等于质量差呢？我们来看一个例子。
上世纪80年代，中建三局在承建深圳国贸大厦时，创下了三天盖一层楼的速度，成为中国建筑史上引以为豪的“深圳速度”，很长时间内都被当作典型广为宣传。
如今30多年过去，国贸大厦的质量并没有出现什么问题，依然是深圳的标志性建筑之一，每年吸引大波游客前去参观。
由此可见，速度快和质量差之间并不存在绝对的因果关系。
80年代的技术显然远不如当下，但那时人们尚且对快速高效的盖房速度赞誉有加，为什么到了科技突飞猛进的21世纪，却诟病连连呢？
艳姐认为，这其中可能存在一些误会。
拿碧桂园来说。
其一，很多人吐槽碧桂园的高周转，是误以为碧桂园3个月就能盖起一栋楼，但是艳姐仔细看了碧桂园的高周转内容，文件里说的3个月只是从拿地到开盘的时间，而不是交房时间。
也就是说，碧桂园所谓的高周转，并不包括建房子的阶段，所以高周转和高品质并不矛盾。
其二，碧桂园的高周转并不是通过偷工减料来实现的，它的“快”，建立在系统运营以及技术创新的基础上。
首先，碧桂园拥有一条成熟自主的房地产开发链条，从设计、规划、施工到装修、物业管理，几乎涵盖开发的每一个环节，均可由碧桂园自行承担及实施。这种一体化的运营模式能够有效的将部分工作前置，缩减沟通时间，从而实现项目的快速周转。
其次，碧桂园的“快”，更主要的还是来自与它的技术创新。
比如2016年底，碧桂园推出了自主研发的SSGF建造体系，兼具高品质、高速度、低能耗等优势，在建筑业领域引起了巨大反响。
通过SSGF体系，一栋30层高层洋房从开工至交付的基准周期由25.1个月缩短至15.8个月，节省约9.3个月。
除了完工速度快，加快了周转，SSGF建造体系还整合了20余种新建造体系，比如铝合金模板、智能爬架、全现浇混凝土外墙、高精度楼面、排水管预埋止水节、高精度砌块+薄抹灰、楼层截水系统等，能有效解决渗漏等传统建造方式中的问题，使“快速度建设高质量的房子”成为可能。
▲ 碧桂园SSGF工艺
由于劳动力比传统工艺减少1/3，建造速度比传统建造体系快约1倍，客户不仅能以经济的价格购买到高品质的产品，还能在减少质量隐患的同时，通过提高建造效率可以满足客户更快入驻新房屋的需求。
目前，这项技术已在碧桂园的上百个项目中推广应用。
3
碧桂园高周转背后的支撑力
当然，快或慢其实都是房企的事，购房者最关注的还是产品的品质。
据艳姐对碧桂园的了解，作为开发商，碧桂园在工程质量上还是做了很多工作的。
去年，碧桂园将2017年定为碧桂园的“品质管理年”，并严格按照国家《工程建设强制性条文》的质量管理要求，针对可能出现的质量问题，比如结构安全、渗漏开裂、观感、成品的破坏、一些安全漏洞等，设置了工程质量红线，严抓工程质量。
除了在技术、原材料、工艺上的要求，还在管理方面提出了要求。比如，交付前一个月必须进行模拟验收，用客户的视角去检查，检查通过了才能交给客户。
▲ 碧桂园工程质量红线具体要求
为此，碧桂园还制定了统一格式的宣传挂板，张贴在项目现场、项目管理处、集团楼道处等地方，甚至连洗手间都不放过，时刻警示碧桂园人了解并严格遵守红线管理规定。
另外，集团工程管理中心也专门成立飞检小组，进行突击检查，发现问题立即发出整改单、警示函、罚款单等。
通过创新，碧桂园还大力度地推广四新技术，除了上面说的SSGF工业化建造体系，还包括装配式建筑、铝合金模版工艺、钢支撑体系，从根本上提升主体结构质量、减少质量通病。
比如，采用铝合金模版代替传统木模，可以使模版精度以及强度更高，混凝土结构一次成型，无需打磨修补；此外，工人安装效率也更高；每栋楼只需要配备一套铝模，无需设置周转材料堆场，现场施工更加文明；而且，铝合金模版可以反复使用100-150次，成本更低；铝模材料可以回收利用，也非常的节能环保。
▲ 碧桂园铝合金模版工艺
再比如，钢支撑体系。碧桂园采用新型钢支撑加固体系取代传统木方进行模版加固。新型钢支撑加固体系采用冷轧钢加工而成，相比传统木方，钢背楞的强度更高，不易变形。混凝土一次浇筑成型，也能够减少打磨修补。
▲ 碧桂园钢支撑体系
为了给业主带来更好的居住体验，碧桂园在隔墙、门窗、地漏、空调、合理的材料及工艺等方面，也尽力做到细节上的完美。
比如，碧桂园采用的门是集团设计院从27扇门中精挑细选出的6扇最安全、隔音、耐用的；地板也是严格选用符合和高于环保标准的材料，如实木复合地板，使用低游离甲醛的防水环保胶，木质家具甲醛释放量达到欧洲EI环保标准。
值得一提的是，可能是因为董事局主席杨国强本身是建筑施工出身，因此对工程质量尤为重视。
据说，杨国强亲自爬上空调机查找噪音原因，最终将噪音分贝从40降至33。
他还多次亲自改良地漏，经过6次尝试，终于设计出安装方便、成本低廉的地漏。
新型地漏的存水量是传统地漏的四倍以上，水封60mm，地漏部件一次成型，内部不存在任何连接配件，从结构上保证了地漏活水量，有效避免水分蒸发，地漏干涸和臭气反溢，同时能实现快速排水，不会积水，日后维修也简单快速。价格更低于市面60%。
▲ 碧桂园新型地漏设计图
从支撑“碧桂园速度”的这些背后力量来看，碧桂园的高周转优势，不仅来自于成熟的产品线和工程开发流程，更来自于强大的产品力。
所以说到底，高周转是一种系统的能力，它涉及设计、开发、营销、产品、成本等各个环节，一个环节没有做好，就有可能满盘皆输。
最近几年，有很多房企声称要学习碧桂园的高周转，甚至一些非房地产行业的公司都在学，但真正能学到精髓的少之甚少。所以说，高周转其实也是一门技术，它不是你想高就能高的。
今年，碧桂园又把2018年定为企业的“管理品质年”，预计会在工程质量和产品品质上更进一步。
也正是如此，碧桂园才有勇气公开表示：快周转不等于质量差，碧桂园的工地365天开放，接受社会监督。
结语
俗话说，慢工才出细活。但在如今的房地产圈，企业的运转也要提速。
所以，高周转本身没有错，问题的关键不在于房企该不该走高周转的路，而是如何做好高周转，让速度与品质并重。这也是未来竞争中，房企能够杀出重围的能力之一。
艳姐承认，现在的碧桂园确实不尽完美，但是，既然能坐上行业头把交椅，自然有它的过人之处。所以，有不足可以批，有好的也要学，兼收并蓄，才能推动整个行业的进步。
END.
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