结论：不申！
如果按照星盛来估，中骏大概率是会破发的；如果按照华润万象来估，华润和中骏都是商管和住宅物业55开，华润龙头111倍PE，中骏对半砍55倍PE，大概率是在破发与不破发的边缘。高风险低收益，怎么选小伙伴们都懂了吧！
先讲结论在这里我们只会简单的亮明观点，没有模棱两可。只看结论或者不想看公司分析的到此就可以结束了。接下去不需要看！
NO.45 中骏商管00606.HK
本年度第45支新股
公司是一家综合物业管理服务提供商，在中国管理商业与住宅物业。在中国18个省、市及自治区的55个城市拥有庞大的已签约物业管理组合。
公司在管物业包含多种物业类型，当中包括住宅及商业物业，如购物商场及写字楼。截至2020年12月31日，拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约1620万平方米及总签约建筑面积约3660万平方米。
根据仲量联行资料，截至2020年12月31日，公司在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第15位。
一、招股简介
回拨机制
二、财务简析
单位：人民币千元
财务资料显示，
2018~2020年度公司营收分别为3.96亿、5.75亿和8.05亿人民币，年复合增长42.6%；
2018~2020年度公司毛利润分别为1.37亿、2.12亿和3.57亿元，
2018~2020年度公司净利润分别为3482万、7729.8万和1.62亿元，年复合增长139%。
同期经调整纯利分别为3482万、7,729万及1.7亿人民币(若不涉及上市开支)。
经调整PE-TTM为36.3~45.1倍。
营收来源(按照类别划分)
招股书显示公司商业物业管理及运营服务的收益由2018年的1.52亿元增加至2020年的3.73亿元，分别占各期间总收益的38.4%及46.3%。由于公司将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，公司预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。
毛利率(按照类别划分)
2018年至2020年，公司总体毛利率分别为34.6%、37%和44.3%，其中商业物业毛利率平均超过50%，而住宅物业毛利率约为25%，2020年超过30%。
这在物业管理费水平也可以看到，商业物业平均管理费分别为31.2、29.5和27.7元每月每平米，而住宅物业只有2.4元每月每平米。而且该商业物业的收费水平，在我国的上市物管公司中排名第一，其他企业平均费用一般不超过20元。商业物业持续的高收益，也是中骏商管转型的原因之一。
2018年~2020年往绩记录期内，公司大部分收益来自于控股股东中骏集团(01966)开发的项目及共同开发项目。
募资用途
集资所得约50%将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商，以扩大公司的业务及多元发展公司的服务种类;约25%将用于投资科技，以改善服务质量、客户体验和参与度并提高公司的运营效率;约10%将用于扩展价值链上业务，并多元发展增值服务种类;约5%将用于吸引、培养和挽留人才以支持公司的发展;及约10%的所得款项净额将用于一般业务用途及用作营运资金。
三、综合分析
1、基石投资者，26.2%；
4名基石投资者与公司签订协议，将按发售价认购总金额7000万美元(相等于约5.43亿港元)可购买的相关数目的发售股份，其中，和盛海外控股有限公司、King Terrace Limited及林婉莹分别认购1.55亿港元，TX Capital Value Fund认购7760.4万港元，占比约26.2%，禁售期六个月！
2、绿鞋，15%；
3、中签率推算；
公开发行5000万股，1000股一手，甲乙组初始各为2.5万手。招股首日未足额，预计最终倍数0~15倍之间，不回拨，2.5万人申购，中签率约50%。
4、保荐人历史表现
如图所示，保荐人美林非常强悍，几无败绩。瑞银表现也不错。
5、同行表现
物业今年以来上一个基本破一个，虽然笔者觉得商管物业相对于住宅物业来说更有优势，无奈受大环境影响，君子不立危墙之下 。
小结：
①中骏集团旗下拆分物业公司上市估值不便宜；
②逐渐向商业物业转型意图像星盛学习；
③基石占比26.2%基石一般；
④保荐团队强也不能逆天；
⑤物业遇冷行业不受待见；
四、操作计划
所有账户放弃！
除了奈雪外优先把资金倾斜给满帮，我最担心的是满帮给大家0配！你认购几万刀才给5股！
另外可以预备一部分资源给接下来的医疗股（康诺亚、朝聚眼科等），谁都不知道何时会招股，如果就明天呢？
附最新招股书地址：网页链接
P：文中观点仅代表作者基于市场信息对所作标的的思考分析，据此投资，风险自担！
此为募资初期申购决策，随着市场变化，最终定夺可能变化，申购截止日前一晚群内公告！ $中骏商管(00606)$ $奈雪的茶(02150)$ $归创通桥－Ｂ(02190)$