风险提示：文章标题成立一个重要前提，兄弟公司合景泰富活下去，目前看尚且安全。
合景悠活和港股内房合景泰富是兄弟公司，统一受广东广州孔氏三兄弟控制（三兄弟二个体制内出身）。
年报数据简评，从成长性，股息率，估值等综合角度看，个人解读是内物N01。
合景悠活是双轮驱动，2021年在管面积2·07亿，同期4千万方，其中住宅1亿方，非宅物业1·07亿，非宅物业增长7倍左右，为2022年转化营收奠定坚实的基础，非宅物业的毛利率是远高于住宅，可以参考华润万象，华润住宅物业21%，非宅物业29%。
从在管面积的角度同市值比，比值（在管面积/市值）应该是最大的。
公司2020年在管面积4,000万，2021年2亿，按照公司2020年的规划，2021年2个亿，2024年达到4亿，物业行业逻辑是在管面积的增长，从这个角度看，成长性没有问题。
非住宅收入增幅比例远大于住宅物业，非住宅物业收入增幅280%，住宅物业增长90%左右，由于非住宅的毛利率高，完全可以覆盖外拓物业住宅的毛利率低情况，使整体毛利率不会降低太多，非住宅的收入占比提升，住宅物业占比下降，住宅物业从34%降至29%，非宅物业从18%增长到32%。
与兄弟公司的往来，物业公司与母公司或者兄弟公司合作是分析物业不可或缺的环节，2021年在管面积2.07亿，第三方比重的88%，从这个角度看，未来公司依赖兄弟公司将会反逐步减少，但是毋庸置疑，2021年兄弟公司给本公司的输送还占很大的比重， 2021年12亿，占营收36·7%，2020年7·6亿，占营收比例50%，关联交易比重下降，输送主要在以下几个方面，A、交付前的物业管理。B、物业代理服务，本公司为兄弟公司提供商品房销售工作取得的佣金和酬金（分类在社区增值服务）。2022年预计15亿左右关联收入，增长25%左右。2021年应收兄弟公司 5.5亿，同期3.7亿，增长50%左右，相对32亿的营收，应收在合理范围。
简要结论，成长空间巨大，毛利率保持较高的水平（非宅物业占比大），估值占优（2022年前瞻PE4倍），对兄弟公司的依赖减少。
重要风险提示：兄弟公司的财务安全性要评估。
今天短线暴涨，不建议追高买入。
学习交流贴，不作投资依据。$合景悠活(03913)$ 抄送物业同行$滨江服务(03316)$ $世茂服务(00873)$