我们来看一下地产公司的业务流程：拿地，融资，开发，卖掉，交房，后期运营。这对应着房地产公司的四个最重要的能力，投资能力，融资能力，操盘能力和运营能力。
投资就是拿地，好的投资能力表现在哪？ 按孙宏斌的话来说，地买对了就成功了一半，地买错了，怎么弄都没办法。地当然越便宜越好，但也不是便宜就是一切，去化率不高，甚至很难去化，再便宜的地也只是消耗现金流，就算不亏钱也造成了巨大的机会成本。投资是很难量化的一个能力，需要与公司的战略、资金、人力资源和开发能力相匹配，同一块地，在不同的公司做起来，可能呈现完全不同的形态。举例来说，碧辉园拿地，三四线城市，住宅地块，快速开发，快速去化，毛利率一般，周转率高。华侨城拿地，在一二线城市与政府谈文旅项目，低价拿综合大盘地块，开发周期长，毛利率高，周转率低。还有产业园勾地的，购物中心勾地的，不同的公司的打法完全不同。所以，要拿合适的地，拿算得过来账的地，拿开发的舒服的地，千万别拿套住的地。几十亿上百亿的一块地，由于各种原因几年不能开发去化，对于企业的伤害是非常大的。
融资能力其实是摆在所有房地产公司面前的第一能力。毕竟，没有钱，什么都不能做，不能拍地，甚至拍地的押金都付不起。我对融资能力的理解是，便宜，大量，可持续。资金当然是越便宜越好，比如某公司年销售额2000亿，有息负债1000亿，利率7.8%，如果利率能够降到4.8%，那么一年的税前利润就可以增加30亿，对公司利润的提升是巨大的。利率是跟着公司的信用风险走，一般来说，央企国企，大股东实力强，自身经营好，负债率低的企业，市场给与的利率会更低。便宜还不够，量还必须大，房地产公司对资金永远不嫌多，应该说，在一定量级上的低利率才是真便宜。最关键的融资能力就是可持续了，一定要保证公司的融资能力不能断，要有靠谱的融资方，要不然短债长投，甚至发生抽贷，现金流一旦跟不上，房地产公司就会非常危险。
操盘能力其实是房地产公司的核心能力，有钱的公司多，能拿地的公司也多，但是做得好的并不多。郁亮最近的讲话中提到，万科就像是个加工商，买地，加工成房子，然后卖出去，跟制造业一样。一块地放在面前，目标客户是哪些人，是年轻人还是中年人，是刚需还是改善，是简单还是豪华，营销方案怎么做，销售怎么推，这才是考验一个公司操盘能力的地方。操盘能力强的公司，隔条街，项目能多卖十几二十个点，利润率能高好几个点。怎么去判断操盘能力？简单说一看去化率，二看和周边项目的价格比较。
运营能力是地产+的能力，是后地产时代房地产公司应该具备的能力，也是地产公司能够做出超额利润的助力。前地产时代，地产开发卖出去交付给业主就算完事了。后地产时代，怎么持续的在房子的生命周期里，持续的为业主提供涉及生活各方面的解决方案，帮业主创造价值，成为了地产公司的又一挑战。在互联网时代，大家都说流量就是价值，流量就是钱，当地产物业公司拥有数亿平方在管面积，服务上千万业主的时候，如何将这些流量变现，是后地产时代对房地产公司估值的巨大提升。
结论是，一个好的地产公司，能用大量便宜可持续的钱，获取和公司战略禀赋相适应的土地，尽可能又快又好的开发去化，并能够持续的为业主提供服务，为社区和城市创造价值。这样的公司，将会具备长久的竞争力，在房地产行业进入到头部玩家的格局下，抢到属于自己的座位。
那么我们在寻找地产行业的投资标的 时，就可以利用以上的几个判断，去挑选合适的地产公司作为标的进行配置。至少，不会踩雷。
$华侨城A(SZ000069)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$