仲量联行预计工业租金上涨 8 %以上
托德·梅登2022 年 3 月 31 日，星期四
商业房地产服务公司的一份报告显示，至少在未来两年，工业房地产市场可能会出现低空置率和高租金。 2JLL股份有限公司
在需求方面，企业正在承担较大的库存头寸以避免未来的供应冲击和缺货，这在整个大流行病期间一直普遍存在。此外，电子商务平台需要增量库存定位更接近终端消费者，以满足紧张的交付时间表。从短期来看，一些公司还在应对假日后遗症，因为 11 月和 12 月要上架的商品在运输途中滞留太久，错过了今年最大的采购窗口。
等式的另一部分，供应，仍然受到限制，因为新设施的发展已被推迟的材料和劳动力短缺，一个共同的标志，新冠肺炎时期。仲量联行表示，施工时间从历史上的 9 个月延长到目前的 2 年之久。
“工业市场的房源并不多，许多租户被迫扩张或搬迁到空置率最低的二级和三级市场。”JLL(纽约证券交易所：）的研究报告阅读。“建设管道是强大的，许多项目将在未来一年交付；然而，它无法跟上快速增长的需求，目前积压的项目将推任何新的。”
美国的可用工业空间创历史新低截至 2021 年，增长率为3.4%。物流地产巨头普洛吉斯公司（纽约证券交易所：PLD).仲量联行预计未来空缺率将保持在 4 %以下。
报告补充道：“工业用途的需求，加上交通堵塞港口的需求上升，导致许多城市物流市场的空置率接近于零。”“包括洛杉矶和新泽西在内的沿海城市市场和内陆配送中心，如盐湖城和哥伦布，出现了有记录以来最低的空缺。”
自 2010 年以来，美国对工业空间的需求增长了 24 %，但同期的供应量仅增长了 18 %，JLL说着。芝加哥、加州内陆帝国、达拉斯-沃思堡和宾夕法尼亚州等市场增长最快。
设备老化，新建成本高
该国的设施正在迅速老化，这是另一个不利因素。仲量联行表示，美国近 75 %的工业厂房已使用 20 年或更久，超过 25 %的厂房已存在至少 50 年。
“与大流行相关的限制和新产品交付的停滞导致工业库存以比以往更快的速度老化。”
美国工业空间的平均年龄是 42 岁。
与此形成鲜明对比的是，租户正在寻求定制的高科技空间，配备自动化和机器人，以帮助解决劳动力短缺的问题。这些技术进步中的许多只存在了几年，这有效地扩大了供需之间的差距。旧的设施也有低天花板，码头门太少和有限的拖车停车场，使他们不太理想。
建筑成本也大幅上升。建造新仓库的成本，包括劳动力，比去年增加了 21 %。
“劳动力短缺和 COVID 相关的限制使许多项目无法开花结果，建筑材料价格的波动性是历史上前所未有的，”报告说。“虽然劳动力短缺和材料成本对正在建设中的管道产生了重大影响，但交付对整个工业市场的可用性几乎没有影响。”
仲量联行表示， 2021 年交付的大部分完工设施实际上是在疫情爆发前或第一轮关闭期间破土动工，而延迟将管道推得更远。“由于管道中的项目预计要到 2023 年才会交付，市场预计仍将处于供应短缺状态，难以满足短期激增的需求。”
由于运营商很难找到停放卡车和拖车的地方，人口密集的城市物流站点最近受到了更多关注。这意味着购物中心和大卖场的增量转换是可能的。有着高净空和充足停车位的大型开放空间适合改建，但报告警告说，分区问题和高昂的改建成本最终会抑制这些改建。
相反，在密度较低地区的“巨型盒子开发”目前拥有最大的管道。虽然不是理想的位置，这些网站减轻分区阻力，并允许租户实现规模经济与运行更大的设施。
租金将继续上涨
自 2016 年以来，美国工业用地的平均租金增长了 37 %，达到每平方英尺7.11美元。Prologis 最近报告称，美国和加拿大的物流租金增长了近 10 %。最快速度记录2021 年增长17.6%。
“随着当日送达和次日送达成为一项重要战略，一些公司愿意为关键客户群提供这项服务支付任何费用，”JLL说着。
仲量联行表示， A 类空间目前正处于需求高峰期， 70 %的新现代化设施在交付前被预先租赁。“工业用户愿意支付溢价租金，如果他们的商业模式要求他们位于城市核心区，他们会在空间质量上妥协。”
该公司的预测模型预测， 2022 年整个市场的租金将增长超过 8 %，这一水平“可能会在年底前加速”。
报告还说：“这些趋势对一些沿海市场尤为重要，这些市场的空置率是有记录以来最低的，而且在未来一年可能会出现租金大幅上涨。”“激烈的空间竞争将使业主在最热的市场有能力保持空间空置，如果有机会找到一个顶级租户。”
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托德·梅登
托德位于弗吉尼亚州里士满，是 Freight Waves 的财务编辑。在加入 Freight Waves 之前，他负责了TLs,LTLs,RBC 资本市场的铁路和经纪人BB&T资本市场。Todd 的职业生涯始于银行和金融业，之后转向交通运输股权研究，为上市交通运输公司提供股票推荐。