近两年，房地产的调控政策不断加码，这里思考一下政策的几个主要目标及对房地产企业可能的影响：
a.防止房价过份泡沫化，最终引发金融危机：三道红线、划定银行的房地产货款占比就是防止或减轻房企风险向金融业传导的政策，因为政策有明确的数据要求，所以也是落地最快的，这些政策目前已使华夏幸福、恒大等表内高负债房企业陷入困境，但这只是开始，三道红线未来估计会要求穿透表外，那些少数股东权益特别高（高于50%）且周转的房企如融创、金茂等低周转房企，估计将是未来难受的一批，它们将不得不放慢甚至缩小规模以符合监管要求。估计未来高资金成本、或管理效率低的企业，将被迫退出，没有特殊拿地优势的民营房企将慢慢边缘化。当然从另一个方面来说，防止房价过多下跌也是防金融风险的基本要求。
b.平稳房价，住房不炒，平息普通民众的住房焦虑：最典型的就是一二线城市普遍推开的限房价竞地价政策，把新房价基本锁住，外加对二手房价报价进行管控，希望打掉大众房价永远上涨的预期。从目标的初步成果来说，房价只是上升减缓，由于各国持续印钱放水，持现金的普通民众仍有强烈的购房保值愿望，房企的净利润率在下降，央企的市占率将提高。
C.为人口出生率回升提供基础条件：二胎政策放开5年，出长率不升返降，国家也着急啊，最近的一系列的限制、禁止K12课外教培政策可以看出，我预计，从今年开始，人口出生率回升将是最优先、长期的基础性政策目标，所有压制人口生育的政策或条件，都将作出重大改变，这是计划生育政策实施以来，最重大的国策改变，我们将可以看到20年前采用多强的政策限制出生率，未来就会采取多强的政策鼓励生育。出生率对于房地产行业，目前的政策是增加保障性住房如公租房、人才房、廉租房的供给，但这类住房面积小无产权，60平米的住房对结婚率、出生率增长是无效的，最有效的是大面积的产权房，有关部门将会很快就会注意到这个问题。所以未来住房政策的调整，应是在大型及以上城市，增加住房用地供给占比，增加大面积房住的供给，对二、三胎胎甚至一胎家庭新购或置换住房给予补贴，如果这个政策推行，房地产的规模可能还会扩大或很长时间保持不下降。从防范金融风险和维持地方政府财政收入的角度，房价不允许大幅下降，人口出生率问题，不允许房价上涨，所以未来房价大概率是窄幅波动。
回到房产股，更好的住房仍是未来很长一段时间国人的最大需求。今年限房价竞争地价（及自持)及集中供地政策刚在热点城市大面积推行，部分房企业并没有想清楚对策而处于比较混乱的状态，比如今年杭州的每一次集中拍地，一些房企业处于不计成本拼命拿地的状态，净利润率非常低且自持高，使得市场担心以后房企业的净利润率未来长期将都低于4%，房产股相关股票价格形成了一波大幅下跌。但是应看到，这种情况是不可持续的：a.热点城市的租售比只有2%，自持类似于沉没成本，多拿几块这种地，以后就只能靠边站，没钱再玩了，b.由于房价受限,一二手房价格倒挂，品牌没法溢价，房企竞争变成了成本竞争，目前成本差异主要是资金成本，而资金成本主要取决于企业类型和负债率，行业平均成本大约在8~9%，央企和负债率特别低的民企融资成本大约在4.5%，如某大一类负债率高的民企业融资成本则高达15~20%，成本高的企业，拿地将出现亏损，不拿地无法维持团队，最后都是不得不减规模或退出市场。住房市场以后会慢慢变为水泥、煤矿一样的类公用事业，央企、地方大型房企将慢慢成为主场的主角，大多数其它类型的企业慢慢边缘化。当然有特殊拿地能力、每二增长曲线已形成优势的民营房企如龙湖、新城，依然会有较好的未来。
目前对房产股的恐慌性抛售将在不久结束，房产相关股票的趋势将出现分化，有融资、管理及拿地优势的企业，将在重回与其未来盈利对应的估值，华润置地、龙湖、华侨城这类融资成本低且第二增长曲线明确的公司，将获得更高的市场估值，而那些堆融资做大的高负债低毛利企业，将日渐浮沉。
过两年再回头验证这些思考是否正确。