1.多地出台新政，多举措提升住房需求
近期，多地出台新一轮楼市政策，涉及发放购房消费券、给予购房补贴和契税补贴等内容。在发放购房消费券方面，宁波市发文将面向符合条件的购房者发放两轮、总金额达3500万元的购房消费券；抚州市南城县住房和城乡建设局发文涉及购房补贴和契税补贴；广州市执行公积金“认房不认贷”。18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。已有23个城市取消或放松“限地价”政策，包括18个二线城市和4个三四线城市。
自9月以来，包括重庆、南京、兰州、沈阳、青岛、大连、南宁、郑州等多个城市已经官宣发文降低首付比，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。广州、深圳两大一线城市在近一周内已出台多项新政，涉及公积金贷款比例上调、土拍限价放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，预计北京、上海将视市场变化适时推出相应的支持类政策，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。
展望未来，热点城市有望在稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面进一步放宽。在购房者对房价和房贷利率、月供比较敏感的情况下，公积金支持购房的呼声高，后续热点城市的公积金政策有望进一步放松。在政策支持下，热点城市的成交有望逐步企稳。
2.央行：持续深化利率市场化改革
11月6日，中国人民银行货币政策司发布题为《持续深化利率市场化改革》的文章指出，持续完善差别化住房信贷政策，发挥新发放首套房贷利率政策动态调整机制作用，继续有序拓宽房贷利率自主定价空间。
文章称，我国利率市场化改革取得新成效。在着力推动存贷款利率市场化方面，一是推进贷款市场报价利率（LPR）改革。改革以来，1年期LPR和5年期以上LPR分别累计降低0.8个和0.65个百分点，带动企业贷款加权平均利率从2019年7月的5.32%降至2023年9月的3.82%，创有统计以来最低水平。二是建立存款利率市场化调整机制。2022年9月、2023年6月和9月，主要金融机构先后三次主动下调存款利率，中长期定期存款利率下调幅度更大，存款利率市场化程度显著提升。2023年9月，新发生定期存款加权平均利率为2.04%，较2022年4月下降0.4个百分点。
文章谈到适时调整优化房贷利率政策，包括建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降房贷利率政策下限以及推动降低存量首套房贷利率。具体来看，推动降低存量首套房贷利率方面，2023年8月，中国人民银行、金融监管总局明确，符合条件的存量首套房贷借款人可与承贷金融机构协商降低利率。中国人民银行指导金融机构按照市场化、法治化原则，迅速落实，向借款人让利。
此外，文章提到持续深化利率市场化改革的三个发力重点。一是健全市场化利率形成、调控和传导机制，疏通资金进入实体经济的渠道，促进优化金融资源配置。二是推动存贷款利率进一步市场化，坚持用改革的办法，引导融资成本持续下降。三是持续提升房贷利率市场化程度，更好支持刚性和改善性住房需求。
“持续释放LPR改革效能，督促LPR报价行继续健全报价机制、提高报价质量，增强LPR对实际贷款利率定价的指导性，巩固企业融资和居民信贷成本下降的成效。”文章称，发挥存款利率市场化调整机制重要作用，引导金融机构根据市场利率变化，合理确定存款利率水平，增强支持实体经济的能力和可持续性。进一步健全利率自律机制，促进金融机构提升自主定价能力，增强金融市场竞争性，有效维护市场秩序。
3.金融机构座谈会：满足企业合理融资需求
11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。
对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷
会议认为，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。
会议强调，各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。而此次对融资需求“一视同仁”的表述，继中央金融工作会议后再次强调，以及对正常经营房企不惜贷、抽贷、断贷的要求，或在一顿程度上对部分白名单之外的房企有一定利好。
继续用好“第二支箭”，支持房企合理股权融资
会议提出，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。
相关数据显示，今年前10个月资本市场支持房企股债融资合计超过了2700亿元。其中，在股权融资方面，2022年底以来已有8单境内外上市房企再融资和并购重组项目通过证监会注册或备案，拟融资合计约440亿元；启动了不动产私募投资基金试点。在债券融资方面，今年前10个月房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。通过中证金融公司与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。
此外，完成首批保障性租赁住房不动产投资信托基金（REITs）发行上市，促进盘活存量资产。另一方面，监管部门推动消费基础设施公募REITs发展，发布相关业务规则，将公募REITs资产范围拓展至百货商场、购物中心和农贸市场等消费基础设施，首批已受理4单消费基础设施REITs。
加大保交楼金融支持，推动行业并购重组
会议称，要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。
自去年7月底政治局会议提出“保交楼”的政策基调后，全力以赴“保交楼”成为房地产行业的重点工作之一。根据央行近日发布的《中国区域金融运行报告（2023）》显示，我国保交楼金融服务扎实推进。2022年人民银行推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划。在“保交楼”带动下，全国住宅竣工表现也在持续改善。根据国家统计局最新数据，今年1-10月份，全国住宅竣工面积40079万平方米，增长19.3%。在行业并购重组方面，自2021年末以来政策端就已开始积极引导市场化收并购、为行业收并购提供融资政策支持。
积极服务“三大工程”建设
会议还提出，要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。
所谓“三大工程”，即保障性住房、“城中村”改造和“平急两用”公共基础设施建设。据了解，今年10月份以来，住建部已赴多个省市调研“三大工程”推进情况。住建部党组书记、部长倪虹近日在接受媒体专访时表示，“三大工程”是根据房地产市场新形势推出的重要举措，而且目前有关工作已经启动。
此外，会议还提及加快房地产金融供给侧改革。说明各金融机构在房地产领域将有新动作，尤其是从促进房企发展、保障住房需求等角度发力。
4.1年期、5年期LPR报价维持不变
11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，当月贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.45%，；5年期以上LPR为4.2%，较上月均维持不变。
本月LPR利率“原地踏步”符合预期。LPR报价由MLF操作利率和报价加点决定。11月中期借贷便利（MLF）操作利率不变，这意味着当月LPR报价的定价基础未发生变化。
在近期信贷投放保持较高水平、特殊再融资债券大规模发行的背景下，10月以来市场利率继续上行，银行在货币市场的批发融资成本上升明显，会削弱报价行主动下调LPR报价加点的动力。考虑到1万亿元国债即将发行，市场利率还会面临一定的上行压力。此外，银行净息差持续承压，也削弱了报价行下调加点的意愿。三季度，商业银行净息差为1.73%，再度刷新历史低值。
展望后续LPR利率走势，利率水平需要合理把握，在稳汇率、稳息差、资金面维持紧平衡等多因素考量下，年内政策利率和LPR报价料维持稳定，盘活金融资源、提高资金使用效率成为下阶段重要施力方向。
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