转自新浪微博@雷人碎语 #一点商业#私募投资翘楚黑石集团(The Blackstone Group)的商业地产操盘之道。黑石1985年成立，是全球最大的另类投资管理机构，管理资产余额已达2900亿美元。公司的业务由企业股权私募基金、私募地产基金、对冲基金组合、信贷投资部和财务顾问部组成。

黑石的地产基金业务起步于1991年，目前已管理了8只全球投资的机会型地产基金、4只聚焦于欧洲市场的机会型地产基金和3个不动产债权投资平台。2010年黑石从美洲银行美林证券手中接管了亚洲地产业务，2012年黑石又完成了第七代全球投资基金(BREP VII)的募集，总计获得承诺资本133亿美元，成为史上单只规模最大的地产基金；在2014年推出的第八代全球投资基金(BREP VIII)；2016年已经获得了158亿美元的认购额，刷新了由黑石自己创造的地产基金募集纪录。三年累计融资413亿美元，截至2014年末管理资产余额809亿美元，成为全球最大的地产基金管理公司。

黑石直接拥有的物业资产已达到1340亿美元，包括1.03亿平尺(约960万平米)的写字楼，1.65亿平尺(约1500万平米)零售物业，284,000个酒店房间，450,00套出租公寓……当前，黑石集团地产基金部门的管理资产额已占到公司管理资产总额的28%，是黑石旗下的第一大业务部门，过去三年累计对外配置的资本额更是占到集团对外配置资本总额的56%，是企业股权私募基金部门的两倍。

黑石集团旗下私募地产基金主要包括三个系列：
机会型地产基金BREP(Blackstone Real Estate Partners)系列、不动产债权投资基金BREDS(Blackstone Real Estate Debt Strategies)系列、核心增益型地产基金BPP(Blackstone Property Partners)系列。

在债权投资方面，黑石的债权投资平台主要包含三个子平台：

1)以夹层贷款投资为主的封闭式私募地产基金BREDS系列；

2)以CMBS投资为主的定期可赎回基金BRIEF/BSSF系列；

3)以及公开上市的商业地产抵押贷款REITS公司BXMT。债权投资平台共有72名专家团队，管理资产90亿美元(BXMT完成对GE贷款组合的收购后，债权投资平台的管理资产规模将超过140亿美元)。

上述基金大多采用封闭式的基金架构，投资期3-5年，总存续期在10年左右。目前已结束投资期的基金有9只，累计投入资本金213亿美元和51亿欧元。

所有机会型地产基金以当前价值(=累计分配收益+未分配部分的公允价值，其中，已结束的基金就是以基金结束时的累计分配收益)计算的加权平均的净内部回报率为17%，当前总投资价值(含已实现投资价值及未实现投资价值)较初始投资成本已累计升值90%。

其中，全球投资的基金表现最好，当前总投资价值已相当于初始投资成本的两倍，平均的净内部回报率达到18%；

其次是2013年推出的亚洲基金，截至2014年底，已完成34%的投资，投资部分升值10%，净内部回报率14%；至于欧洲基金，截至2014年底的总投资价值较初始投资成本升值50%，平均的净内部回报率为13%。

此外，公司在2014年新推出的核心增益型开放式多账户基金BPP也完成了18.9亿美元的投资，投资部分累计升值20%。

而不动产债权投资基金平台则累计完成了50.8亿美元的投资，截至2014年底这部分投资已升值30%至65.2亿美元，平均的净内部回报率达到12%。

截至2014年底，黑石地产基金部门过去三年累计向投资人分配收益326亿美元，占集团过去三年累计分配收益总额的37.5%，其中，2014年一年分配收益204亿美元，占集团全年分配收益总额的46%。

高分配收益来自于高投资回报，地产基金部门过去三年管理资产的累计升值收益达到315亿美元，占黑石集团过去三年管理资产累计升值收益总额的42.9%，其中，2014年地产基金的累计升值收益为117亿美元，占集团当年管理资产升值收益总额的47.7%。

2014年，黑石地产基金部门的管理费收入达到6.86亿美元，业绩报酬20.18亿美元，投资收益2.5亿美元，总收入29.87亿美元，剔除应分配给管理层和员工的9.59亿美元薪酬激励成本及1.46亿美元的其他经营费用后，合计贡献经济利润18.80亿美元。

而过去三年，黑石的地产基金部门已经累计为黑石集团贡献了78.26亿美元的总收入和49.50亿美元的经济利润，占过去三年黑石集团总收入的43%、经济利润总额的49%。

黑石致力于以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产，然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产，并计划在三年内将这些资产出售给保守的长期投资人。

为了能够迅速修复资产，黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后以收购方式助其迅速提高市场份额。

在这个过程中，黑石基金会将其新收购的6成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率来放大资本收益，待物业资产升值后，黑石就将其出售给保险公司或REITS公司等长期投资人。

再次总结，黑石“买入、修复、卖出”策略的核心其实就是买入成熟物业资产，提高财务杠杆，更换管理团队，做大市场规模，然后择机分拆上市或整体出售。[/cp]
@王子RICHO @微光破晓