一路狂奔、野蛮生长的长租公寓市场即将迎来全面监管。12月25日，据住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）官网消息，近日，住建部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），明确加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。事实上，今年以来，长租公寓爆雷潮频发，北京商报记者近日在调查中也发现，强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。在分析人士看来，长租公寓已向金融形式演化，过度的金融化给企业、房东、租户带来了风险隐患。
租金、押金等将纳入银行监管账户
近年来，我国住房租赁市场快速发展，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。《意见》主要意在规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
北京商报记者注意到，《意见》第九条提到，加强租赁企业监管，明确住建部等部门要加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，《意见》提到，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处；涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的，由市场监管部门依法查处；涉及违反治安管理和犯罪的，由公安机关依法查处。
中原地产首席分析师张大伟表示，过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”，从租售并举开始，到最近2年的跑马圈地，出现上市+雷暴，市场都认为这是政策鼓励的，但今天住建部明确发布政策表示，这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管，这是历史第一次。这也代表了这类型业务将很难被资本青睐，对于市场来说，这种一旦被监管了资金池，长租企业将会全面撤退。北京商报记者从北京银保监局处了解到，《意见》落实工作是由北京市住建委牵头，未来肯定会落实。
长租公寓爆雷谁之祸？
2019年长租公寓爆雷潮频发，付不出租金、无法偿还客户欠款、上万名租客和房东被坑等事件屡见报端。从盈利模式来看，当前长租公寓的常规盈利来源主要是“托管业主房源-转租给租客”所形成的租金差，以及面向租客提供的增值服务，在此基础上，房源基数越大，盈利空间越大。同时涉足金融化的特性，也将长租公寓推上了规模与发展的“快车道”。在各路资本大鳄争相布局背后，其带来的风险也不言而喻。有业内不完全统计数据显示，2017年2月以来，全国已经有20多家长租公寓出现严重问题，今年就已“爆雷”6家。
8月7日晚间，南京乐伽公寓公告宣布，公司因“经营不善”停止运营引起业内哗然，不同于常规长租公寓企业靠租金差及提供增值服务作为盈利点，乐伽公寓的经营模式却为“高收低租”。通过向房东季付房租、要求租客半年付或年付租金，乐伽公寓有意借助资金错配沉淀下来的资金，谋求更快的规模扩张以及更大份额的市场占有率，其终极目的或是达到市场垄断后拥有长租市场定价权。然而，烧钱倒贴模式下亏损运转的乐伽公寓，并没有挺到希望曙光到来的一天。
在张大伟看来，长租公寓企业已经全面金融化，长租公寓最大的问题，不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。对于市场来说，很多长租公寓企业利用多收租户租金，晚付房主租金的形式，加快扩张速度，一旦“爆仓”，就会出现上下游的多重纠纷。
除了长租公寓企业资金链断裂导致的爆雷，一些企业打着租房的旗号，向租房者“嫁接”网贷、贷款等业务，更是导致长租公寓纠纷多发。苏宁金融研究院院长助理薛洪言指出，随着纠纷的大量出现，场景方的操纵甚至骗贷问题也浮出水面。站在场景方的角度，不对贷款逾期负责，追求的是自身营业额的最大化，其“最优”选择便是帮助消费者兼借款人成功贷到钱，在业务层面顺利达成成交。场景方熟悉合作消费金融机构的放贷条件和审批要点，场景方“反水”后，配合借款人批量骗贷，于放贷机构而言，便是一个大坑。还有些时候，场景方虚构所谓的服务场景，坑完放贷机构，接着坑消费者兼借款人。
强制搭售贷款“资金池”乱象丛生
长租公寓近年来问题不断，被业内视为新兴行业狂奔的“后遗症”。北京商报记者近日在调查过程中发现，强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。例如，长租公寓品牌“蛋壳公寓”房源签约支持的四种付款方式中，月付形式只能选择“分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源，只能选择接受“租金贷”服务。
而目前市面上绝大多数长租公寓品牌均不同程度涉及到租金贷之中。不久前递交赴美上市申请的青客公寓，其“租金贷”服务占据了公寓房源签约的“大头”，招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作，其租户的65.2%使用了分期付款服务。
一边是“爆雷”事件频发、盈利难，一边是强制搭售贷款乱象难禁，对此，《意见》也提到，开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍称，租赁领域的金融风险是这两年出现的，此次政策很明确，对于此类新金融风险必须积极进行管控。对具体贷款业务进行管控，预计后续在贷款期限和贷款额度等方面会有各类新要求。
诸葛找房数据研究中心王小嫱也分析称，2018年以来，租金贷横行租赁市场，也给租赁市场带来了不好的影响，损害了租户和承租方双方的利益，本次关于租赁金融业务的管控明显可以缩减租金贷的占比，有利于维护租赁市场的稳定发展。
北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐