8. 市场表现之一：北京的房地产价格与沪深市值。按2100万人口，人均30平米，每平米4万元来计算，北京住宅市值25万亿；当前沪深总市值不足20万亿。后者包括了建国60几年除了电网和铁道的几乎全部资产——银行，保险，石油，电力，通讯，航空等等。而前者没有包括的是北京的非住宅地产——机关，团体，部队，学校，医院，公司商业地产等等。日本房地产泡沫的时候，东京可以买下美国；现在北京的地价买下两个中国都够了。是的，中国的GDP大体就是美国的一半。

9. 市场表现之二：在任何一个国家工业化和城镇化的过程中，往往伴随着经济增长，本币升值，股市上涨和房地产泡沫的过程，中国从2003年至2008年的5年中基本符合这个规律。这是房地产市场从相对低估到相对高估的过程，相对比较健康。2008年金融危机之后，由于众所周知的原因，房地产不仅回调的势头被遏制，还被迅速拉起。你可曾见过任何国家的股市从6000点跌到2000点，房价却可以从6000元上涨到20000元？在长达六年的时间里，形成一个10倍的剪刀差？这六年，我认为是一个房地产从相对高估到超级泡沫的一个过程。

10. 市场表现之三：用股市来比喻房地产是一个很有意思的事情。房地产有自住性需求、投资性需求和投机性需求。尤其对于投资性需求和投机性需求，用股市的方式来看待是有很好的借鉴意义的。如果你有500万，可以考虑放到“宝宝”中，每年有5%的回报；或者考虑再借500万，买一个1000万的房子获取房租。对应到股市中，有这样两个上市公司：A公司资产负债表是500万现金，损益表每年25万利润；B公司1000万资产，500万负债，利率7%，租金收入25万，折旧年限20年，损益表是每年亏损60万。你有500万现金，你买哪一个？

11. 市场表现之三（续）：有人说这个模型不对。第一，我可以自住；第二，房租可以上涨；第三，房价可以上涨有投资收益。我说：第一，即使考虑自住，你可以租房，而且可以租到很好的房；第二，从亏损60万到盈利25万，你需要房租增加85万，即上涨4-5倍，你觉得你手里的房子租金能不能涨到这个幅度，要用多长时间？第三，即便房价再上涨，你的损益表可以计入一些评估增值变成盈利，一个靠评估增值盈利的上市公司你会买吗？如果现金流不能改善，房价的上涨只能寄希望于你的后手买家出更高的价格。你的后手买家也要做同样的分析，只能寄希望于他的后手买家出更高的价格，这不是泡沫是什么呢？

12. 市场表现之四：地产及金融。古今中外，地产泡沫往往是在低利率环境中形成的，利率影响我们上述模型的收入项和成本项。这六年来，中国的房地产市场确实是奇葩，在如此高的利率环境中居然仍然大幅度上涨，无论是房贷成本还是房地产企业的融资成本。这样的上涨明显不可持续。问题是，中国整体的利率环境会在未来中短期内降低吗？几乎没有可能。无论是数据分析还是直观感受都说明了这一点。

13. 市场表现之五：房地产市场和房地产股票。在市场憧憬着房地产继续上涨的过程中，以万科为首的A股房地产股票和以中国海外为首的红筹房地产股票坚定地下跌。有必要对房地产公司的股票估值做一个介绍：目前主流房地产公司的股票价值全部在其NPV的40%-50%左右。也就是，如果房地产市场不崩盘，你持有地产公司的股票，可以在获得每年12%左右的equity return的基础上再翻倍。如果你按上面的例子花500万借500万买个房子，哦，那很遗憾，你的NPV是负的。差距这么大？到底谁错了？是的，差距就是这么大。谁错了，我们等等看就会有结论。现在可以肯定的是，万科，中海外都是以成熟的机构投资者为主，国内的地产都是个人家庭为主，不少还很不成熟，认为房地产只能涨不能跌，开发商降价还要去砸人家的售楼处。