文/晓太阳
老骥伏枥，志在千里；烈士暮年，壮心不已。
年后乱象丛生，监管杀鸡儆猴，“楼市老兵”陷入非议旋涡。
4月28日，深圳房管部门高层表示，针对近期某楼盘的违规销售，房管部门决定暂停该项目开发商在深圳所有项目的网签，以示处罚。
处罚对象虽未公开点名，但寻根溯源，所有证据直指老牌房企——“招商蛇口”。
心急没吃上热豆腐，却失掉大本营？！
据年报数据，招商蛇口深圳区域，营收占比22.15%，2019年营收216亿，位居所有业务区域之首，实为业绩贡献的重中之重。
此次网签被封，意义非同小可，轻则业绩受损，重则财务断档。
屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风，招商蛇口年报出炉，又遭不及预期。
据年报数据，招商蛇口19年归母净利润录得160.3亿，较上年微涨5.2%，这里看似说得过去，但实际大有玄机。
年报数据显示，招商蛇口19年出售了子公司Frontier的股权，获利42.8亿，若扣除此项，归母净利润仅109.6亿，实际较上年下降14.55%，这个数字，已经跌穿上市以来最低值。
大本营业务受阻，归母净利难以为继，楼市老将——招商蛇口真的日渐式微？
通过深入数据发掘，答案却是不尽然！
据统计，招商蛇口2019年销售额，首次突破两千亿，同比增长29.25%，最终录得2204.74亿，横向对比来看，其业绩十分不错。
同时，2020一季度，招商蛇口顶住疫情来袭与上期高基数影响，实现361.13亿销售，仅下滑4.7%，横向对比来看，一季度守住5%业绩下滑线的房企，仅有3家。 数据的反差令人迷惑，但如果只看数字，我们不会懂得招商蛇口正在谋划的一切。 事实上，自2015年重组上市之后，招商蛇口一直在变。 如今的招商蛇口，就像一条八爪鱼，其最粗壮的那只脚，已经不是传统的卖房子了。
解构八爪鱼
嘴里含着金汤匙，何必赚那劳碌财？ 年报中看，归母净利走低，是招商蛇口去年最为人诟病的“靶子”。 但深入分析来看，归母净利走低的原因，藏在下图之中：
由此可见，受制于6大区域的毛利普跌，招商蛇口赚钱能力铁定出现下降。但同时我们也应该注意到，即便毛利普跌，招商蛇口的赚钱速度依然令人咋舌。 对此，官方解释为：毛利率降低是因为结转周期分布不均导致。 不论受市场影响也好，结转分布不均也罢，其影响应该会分区域体现，不应该出现普跌，这绝不寻常。 事实上，结合销售上的迅猛增速来看，由毛利普跌导致的归母净利下滑，很可能是招商蛇口主动的选择。 这一点，从年报中能觅得蛛丝马迹。
土储单价，低到令人害怕。从年报数据得知，招商蛇口的土储结构一二线占比 75%，单价仅6861元/平。横向对比同行动辄上万的土储单价，招商蛇口的拿地成本之低，简直让人不敢想象。 面粉便宜，面包贵，自然赚的盆满钵满。由于背靠招商局集团，招商蛇口可以频频用非市场化的方式拿地，而其自身项目又以中高端为主，溢价非常空间大。 以此，对招商蛇口来说，赚钱不太难。 今年4月27日，招商蛇口耗资43.07亿，在上海拿下一块“成熟”土地，溢价率12.84%，起始楼面价2.0万/平。据相关报道，土地周边教育、消费、医疗、公共交通设施齐全，区域内刚需楼盘的销售均价都已接近6.0万/平。 也就是说，受益于拿地成本的低，与中高端项目进度上的拖，招商蛇口维持较高毛利水平并不难。 而结合销售上29.25%的迅猛增速来看，招商蛇口毛利率的普遍下降只有一个解释： 招商蛇口，以毛利换增速，它开始主动加速了。
为何加速？ 老马跃出赛道，突然加速。 房企销售加速，目的不难理解。对一般房企而言，销售上的跃进有助于资金回笼，手上资金充裕，或冲击规模，或扩张渠道，这都是后话。 值得注意的是，招商蛇口的业务形态远比一般房企复杂，其业务涵盖商业地产、住宅、园区开发、游轮产业等等。其重资产运营的比例非常之高。 2015年重组上市之后，招商蛇口明确提出了“前港、中区、后城”的经营概念，同时兼顾下“短中长”期业务发展。 简而言之，冠以这种运营之后，招商蛇口旗下纷繁复杂，且风马牛不相及的业务，将串成一条线，共同发力。
可见，招商蛇口的住宅销售，在发展权重上并不是一家独大，甚至整个经营思路里，住宅业务的发展权重，是相对靠后的。 以此导致，如果用判断传统房企的思路去理解招商蛇口，那将永远都看不透。
单从财务报表上来看，传统地产业务贡献确实持续第一，但由于园区开发与游轮产业的前期投入巨大，资本回报滞后，导致单纯从数字上来看，很容易将招商蛇口误认为一家单纯的房地产企业。 事实上，招商蛇口的重头戏，似乎藏得有点深。
2020年4月27日，招商局集团高层，与天府总部商务区总部基地建设推进专项小组组长一道，会见了成都相关领导。 席间，招商局集团高层表示，非常看好成都市以及天府新区发展前景，将进一步投身到成都市和天府新区未来建设发展当中。 高层发话，自然不是说说而已。 此前，今年三月，“成都天府招商轨道城市发展有限公司”在两天之内，获取成都天府新区544亩土地，而且是底价成交。自此天府中央商务区“地主”诞生。 天府中央商务区，是为成都天府新区2019年“一号工程”，其不但是“成渝双城经济圈”建设的重要节点，甚至对整个西南影响重大。 实际上经过股权发掘，上文提到的“成都天府招商轨道城市发展有限公司”的实控人，就是招商蛇口。
另外值得注意的是，“成都天府招商轨道城市发展有限公司”的参股股东，还包括成都当地的轨道交通建设企业。 这一点，足以让招商蛇口，在当地“登上神坛”。 为什么？因为天府中央商务区的建设，遵循TOD模式。 所谓TOD模式，是指“以公共交通为导向的发展模式”，简而言之，整个区域的建设，是以交通站点5～10分钟步行路程为半径，建立中心广场或城市中心的。 那么结果非常清楚，招商蛇口与轨交集团合作拿地建设，相当于此区域“蛋糕做大”的同时，面粉都是招商蛇口揉的。 以此可见，传闻中招商蛇口掉队，是无稽之谈，事实上，人家升格破圈了。
再回到利润下降问题来讲，由于以上园区开发业务前期耗资巨大，需要招商蛇口有节奏的抓放传统住宅销售，以保证更高层级业务的开展。 早在3年前，招商蛇口总经理许永军就提出，希望把地产开发收入的占比降到60%，园区比重提升至40%左右。 这种有节奏的抓放，同样可以在年报中找到证据，据统计，其去年结转面积为513.84万方，这个数字只占当年竣工面积的50.32%。 以上可见，不论业绩贡献占比多大，传统住宅销售只是招商蛇口的“现金奶牛”而已。 回到开头，深圳网签被锁，确实会对其“现金奶牛”造成挤压，但据年报统计，招商蛇口2019年净负债，同比大幅降低16.55%，仅29.28%，平均融资成本4.92%，而且随着另一头“现金奶牛”——招商积余（物业平台）的顺利上市，招商蛇口之后的路，会变得越来越宽。 最后，追溯招商蛇口的发展史，几乎贯穿整个“改开”，从这一点来说，招商蛇口从不是一家赚快钱的公司，他的目标，永远是星辰与大海。