之前写过一篇关于房价的文章，核心就两个：1.人口趋势基本不可逆，30年尺度看到10亿；2.非一二线城市的房产这十年都是好时机。现在看好像我的第二条判断还保守了点？当初我想三四五线城市的有钱人会被虹吸去托起一二线城市的房产，要不现在放开限购干什么呢？就是抢人啊！可能我思考欠缺，三四五线哪来多少富人？今天看到一篇文章说深圳房价暴跌，于是研究了下是否匹配其价值。
房产估价上我犯过错，2012年时我判断上海房价会缓慢上升，速度会比银行利率略高。结果是方向正确幅度完全错误，幅度比我估计的多了一倍，七八年后上海青浦房价直接乘以(2~2.5)，比如青浦新虹桥雅苑两房，2012年毛坯180-200万，七八年后来装修好的变成了5~6百万，当初我一个朋友拿60万去创业，后来事实证明，在国家经济大上行周期中正常情况基本都是干不过加杠杠炒房子的，如果赵长鹏这类天选之子另当别论。
既然深圳跌了那么多，现在可以抄底吗？属于跌到什么阶段了？2012年我对上海房价判断错误，就像币圈牛市和熊市，牛市涨幅和熊市的速度都会超越我们的认知，那就是涨得很猛，跌得也很猛，都会打破我们原以为的。
上图是别人弄的深圳房价，为了省事我就只拿跌幅排名比较高的这个“月亮湾花园”这个小区来研究，就一招：看租售比，过去的经济周期下还要考虑货币量，现在连就业率都不公布了，就不考虑了这个因素了，割裂世界特征是印1亿出来可能最后的流向是：1个人拿9千万，1个人拿900万，1个人拿99万，1个人拿1万，4人一平均~人均2500万，各位银行存款有没有11万？还是一个人就顶了十几个人的份额了？
月亮湾花园小区目前两室装修好的查安居客基本上在400万左右，做过中介的都知道网上挂的房子都要比实际低，就按这个价算吧。再查租赁价格：房子比较少，可能现在安居客已经被放弃了，早些年我干这行的时候，安居客还是霸主。两室就算5200元/月，年租金6.24万，400÷6.24≈64，意思是如果租金和房价不能大涨，你想靠租金回本的话，需要64年！64年后活着与否都得打个问号！这么一算我这四五线城市也才40~45，只不过四五线城市以后的问题是：租客可能压根就不够用，很多房子是租不掉的，会失去资产一半的属性。
资产领域和社会上办事，有个逻辑叫：可替代化+性价比化，当年郁金香的离谱价、还有藏獒炒到几百万甚至千万，郁金香说白了就是花草观赏性，重要的是产量可以一直增加；而藏獒，狗不就是吃狗肉、看门或宠物娱乐三大用途嘛，藏獒又不能当警犬和导盲犬，而且也是可以产量一直增加的。用可替代化+性价比化，郁金香的替代品多到数不过来，如果说稀有，那你随便可以找几个更稀有的，如果说好看，这个更是多得去了。藏獒那么贵除非吃了有跟唐僧肉一样效果，价格炒上去了后没人会拿活藏獒杀了吃肉，几百万一顿饭土豪也心疼，后来没人要了，流浪藏獒就成了火锅。看门功能：我请个3个保安或者弄5条德牧不比你藏獒强？宠物娱乐功能：藏獒逼格高，那去非洲弄个什么狮子豹子的，你试试要多少钱不就知道藏獒的巅峰价了。我查了下据说在非洲狩猎一只狮子10-20万，
同理得出藏獒超过这个数都是泡沫，这就叫可替代化+性价比化。通过这个理论，租房子的同时把首付100万拿去干点什么不好？如果是全款，400万干点什么不好？最近十几年甚至二三十年，可能以下三种人买房理直气壮，其他的自求多福吧(时间拉长到十几二十年，这些房子可能会再跌50%的)：
1.不差钱级别，房子纯消费，比如资产好几亿，买个几千万房子无所谓的，不用考虑什么资产不资产的。同理也适用于四五线城市，如果资产五六百万，买个几十万房子无所谓，跌的部分就当买了新车，出4S店不都马上8折了吗？
2.知道房价会再跌30%-50%，但是依然讨厌租房的感觉，或者其他什么特殊情况必须买房的(老年人很难卖了房子去租，年纪如果很大的确不好租的)，就当买新能源汽车一样的纯消费支出了。
3.意外得到大笔财富(拆迁户或彩票大奖得主)，但知道自己水平有限，如果去参与什么创业投资理财，很可能归零，不如买套好租的房子，确保资产至少不会归零且还能有不断的返还收入，这样就被动锁定了你的财富，至于跌的部分，总比那些新闻里中大奖最后混得甚至比中奖前还差的人好太多了吧。
至于判断正确与否，我们五年、十年、甚至二十年来看吧，如果这个自媒体号还在的话，没人能保证自己就是正确的，就像我2012年判断不就差距过大吗，反正自己做出选择，然后下注，我的选择是2017年就把房子套现去搞其他了，目前看还算正确。