可以抄底深圳的房产了?

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之前写过一篇关于房价的文章,核心就两个:1.人口趋势基本不可逆,30年尺度看到10亿;2.非一二线城市的房产这十年都是好时机。现在看好像我的第二条判断还保守了点?当初我想三四五线城市的有钱人会被虹吸去托起一二线城市的房产,要不现在放开限购干什么呢?就是抢人啊!可能我思考欠缺,三四五线哪来多少富人?今天看到一篇文章说深圳房价暴跌,于是研究了下是否匹配其价值。

房产估价上我犯过错,2012年时我判断上海房价会缓慢上升,速度会比银行利率略高。结果是方向正确幅度完全错误,幅度比我估计的多了一倍,七八年后上海青浦房价直接乘以(2~2.5),比如青浦新虹桥雅苑两房,2012年毛坯180-200万,七八年后来装修好的变成了5~6百万,当初我一个朋友拿60万去创业,后来事实证明,在国家经济大上行周期中正常情况基本都是干不过加杠杠炒房子的,如果赵长鹏这类天选之子另当别论。

既然深圳跌了那么多,现在可以抄底吗?属于跌到什么阶段了?2012年我对上海房价判断错误,就像币圈牛市和熊市,牛市涨幅和熊市的速度都会超越我们的认知,那就是涨得很猛,跌得也很猛,都会打破我们原以为的。

上图是别人弄的深圳房价,为了省事我就只拿跌幅排名比较高的这个“月亮湾花园”这个小区来研究,就一招:看租售比,过去的经济周期下还要考虑货币量,现在连就业率都不公布了,就不考虑了这个因素了,割裂世界特征是印1亿出来可能最后的流向是:1个人拿9千万,1个人拿900万,1个人拿99万,1个人拿1万,4人一平均~人均2500万,各位银行存款有没有11万?还是一个人就顶了十几个人的份额了?

月亮湾花园小区目前两室装修好的查安居客基本上在400万左右,做过中介的都知道网上挂的房子都要比实际低,就按这个价算吧。再查租赁价格:房子比较少,可能现在安居客已经被放弃了,早些年我干这行的时候,安居客还是霸主。两室就算5200元/月,年租金6.24万,400÷6.24≈64,意思是如果租金和房价不能大涨,你想靠租金回本的话,需要64年!64年后活着与否都得打个问号!这么一算我这四五线城市也才40~45,只不过四五线城市以后的问题是:租客可能压根就不够用,很多房子是租不掉的,会失去资产一半的属性。

资产领域和社会上办事,有个逻辑叫:可替代化+性价比化,当年郁金香的离谱价、还有藏獒炒到几百万甚至千万,郁金香说白了就是花草观赏性,重要的是产量可以一直增加;而藏獒,狗不就是吃狗肉、看门或宠物娱乐三大用途嘛,藏獒又不能当警犬和导盲犬,而且也是可以产量一直增加的。用可替代化+性价比化,郁金香的替代品多到数不过来,如果说稀有,那你随便可以找几个更稀有的,如果说好看,这个更是多得去了。藏獒那么贵除非吃了有跟唐僧肉一样效果,价格炒上去了后没人会拿活藏獒杀了吃肉,几百万一顿饭土豪也心疼,后来没人要了,流浪藏獒就成了火锅。看门功能:我请个3个保安或者弄5条德牧不比你藏獒强?宠物娱乐功能:藏獒逼格高,那去非洲弄个什么狮子豹子的,你试试要多少钱不就知道藏獒的巅峰价了。我查了下据说在非洲狩猎一只狮子10-20万,

同理得出藏獒超过这个数都是泡沫,这就叫可替代化+性价比化。通过这个理论,租房子的同时把首付100万拿去干点什么不好?如果是全款,400万干点什么不好?最近十几年甚至二三十年,可能以下三种人买房理直气壮,其他的自求多福吧(时间拉长到十几二十年,这些房子可能会再跌50%的):

1.不差钱级别,房子纯消费,比如资产好几亿,买个几千万房子无所谓的,不用考虑什么资产不资产的。同理也适用于四五线城市,如果资产五六百万,买个几十万房子无所谓,跌的部分就当买了新车,出4S店不都马上8折了吗?

2.知道房价会再跌30%-50%,但是依然讨厌租房的感觉,或者其他什么特殊情况必须买房的(老年人很难卖了房子去租,年纪如果很大的确不好租的),就当买新能源汽车一样的纯消费支出了。

3.意外得到大笔财富(拆迁户或彩票大奖得主),但知道自己水平有限,如果去参与什么创业投资理财,很可能归零,不如买套好租的房子,确保资产至少不会归零且还能有不断的返还收入,这样就被动锁定了你的财富,至于跌的部分,总比那些新闻里中大奖最后混得甚至比中奖前还差的人好太多了吧。

至于判断正确与否,我们五年、十年、甚至二十年来看吧,如果这个自媒体号还在的话,没人能保证自己就是正确的,就像我2012年判断不就差距过大吗,反正自己做出选择,然后下注,我的选择是2017年就把房子套现去搞其他了,目前看还算正确。