去年有个客户跟我咨询买房
他的要求倒也不复杂
投资，全款，总价100万左右，不住，3-5年可以涨个20-30%就行
也就是100万买入，三五年后卖掉能到手130万
按照这个要求，我给他在市区淘了一套海悦云天36㎡的小笋盘
这个户型在去年的成交价在110万出头
因为业主急卖，加上客户有全款优势，我谈到了100万
等于买入后转手就能赚10%
还有一点
别看这个房子小，租金可不低
地处新香洲核心板块，租房需求相对旺盛
这个房子正常能租2300/月，一年27600，三年82800，五年就是138000
即便降到2000/月，一年也能24000，三年72000，五年就是120000
就算扣除几个月的空置，就算五年后依旧是卖110万
保底也还能有20%的收益
我还给他分析了过去的价格走势、学区优势、交通优势、楼龄优势，等等
全套下来，哪怕这套不是最优选，但至少也不算太差
但他当时并没有买，而是选择继续观望
倒也能理解，毕竟是上百万的东西，谨慎点是应该的
但前两天这个客户却告诉我
他跟中介去买了白蕉的某个新房
而且这个中介还很贴心的给出了几点必买理由
1、这几年白蕉的房子跌了这么多，房价已经触底
2、白蕉的房子更有居住感，比我之前推荐的小面积要住得舒服，未来更好卖
3、现在贷款利率才3.7%，历史最低了，全款不如贷款，剩下的钱还能用作其他投资，对冲风险
他觉得中介分析得头头是道
加上房子也蛮喜欢
于是就贷款买了个总价150万左右的
......
好家伙
一个都没踩到点上
先声明，我对白蕉的房子没有任何偏见
如果是预算不高的斗门自住客咨询，但凡白蕉有合适的，我都会推荐
但对于投资
尤其是对于有明确投资预期的人来说，白蕉我大概率是不会推的
因为它是一个极具不确定性的板块
我曾经说过
投资买房，重点不在买，而是在卖
投资向来是以结果为导向，这就注定了实际选筹过程中，很多时候都需要保持克制
就好比客户认为：白蕉的房子更有居住感，比我推荐的小面积要住得舒服，未来可能更好卖
可问题是
自己又不住，投资纯粹就是为了赚钱，跟舒不舒服有什么关系？
而他认为的房子未来会好卖，这几乎也是建立在个人喜欢上衍生出来的主观判断
缺少数据支持、也没有客观依据
实际上
房子好不好卖，居住感并不会起到决定性作用
更多是在于这个板块，能否持续涌入人口与购买力去支撑房子流动
在这点上，白蕉多少是差点意思的
板块内的居民多来自老井岸及周边，人口导入渠道单一
更何况附近还有个尖峰南在抢人
而且白蕉的供应量还十分充足
以贝壳二手房为例，目前斗门区总在售的二手房有5607套，白蕉就占了2012套，占了全区供应的35%左右
这年头白蕉的二手房有多难卖，只有业主自己知道
随着后续新房陆续交付，人口导入如果始终没有实质性增长，板块内的房价能稳定在一个区间，就已经很不错了
如此形势，谈何投资？
再谈谈房贷利率
目前3.7%，确实已经是历史最低
但这并不应该是选择做按揭的核心原因
甚至对于有能力全款的客户，如果没有其他的投资布局，我都不太建议他们选择按揭
因为对于普通人来说，按揭已经没有利差可赚了
以前我们说房贷是普通人能借到的最好的贷款
是因为以前房贷利率虽然高达5-6%，但那个时候的保本理财很多也都能做到6%
信用比较好的，10%的利息都很常见
那个时候能从银行贷出来钱，都是本事
因为相比银行其他渠道的投资收益，房贷能给银行带来的收益，真的不高
就连余额宝，2015年以前的7日年化，普遍都能去到4%以上
你再看看现在的
当时房贷利率是高，但只要能贷下来
购房者不仅能通过保本理财赚回房贷利息
稍微懂些投资的，收益在覆盖完房贷后，还能赚一笔
现在可不行了
目前的保本理财，大概就在2-3%左右
超过3%的，不是被抢购一空，就是没有额度
这也导致了一个极其荒谬的现象
以前大伙都求着银行借钱
现在想提前还房贷，银行却各种拖延
因为对于银行来说，贷给你的房贷可能已经是银行收益最高的优质资产了
虽然提前还贷那些更多是房贷利率在5%以上的高息购房者
但在国内降息潮下
没有一人可以置身事外
银行这年头想赚个5%以上的利息都这么难
更何况普通人？
3.7%的房贷利率，对于自住购房者，的确是一个不错的买房时机
但对投资买房来说，除非有能力从别处获取到覆盖掉房贷利息的收益
亦或是确定房价涨幅可以覆盖掉利息
否则，能全款就别按揭
写这个文章，倒不是想吐槽这个客户
事实上，他被我一顿疏导后，现在已经开始着手退房的事了...
文章就权当一次回顾和总结吧
也希望各位能从文中汲取到一些可以用得着的信息
如今的珠海楼市，的确很火
但越是火热时，就越要警惕，不要被热度冲昏头脑
市场给了点甜头
本意是想让那些原本就需要买房的人，能更快上车
可对于抱有投资心态的人来说
未来卖不卖得掉，市场可不会惯着谁
感性的购房者，会骂骂咧咧的追涨杀跌
而理性的购房者，只会根据变化做最有利于自己的决定
以上