中国基金报记者 冯尧
2024年5月17日必定会成为房地产史上让人铭记于心的一天。
这一天，保交楼、去库存、降首付、降息等各类政策接踵而至，令整个市场为之沸腾，房企股债出现暴涨。当日万科A、金地集团、保利发展、滨江集团等20余只股票涨停，保利发展、万科A、招商蛇口市值回归千亿。
多家机构相继对政策的“组合拳”作出研判。在机构看来，本轮政策不仅刺激需求，还直接稳定地产供给、改善房企流动性：在需求侧“三箭齐发”，可以堪称史上最大力度松绑；而在供给侧，重点加码保交楼、去库存，预计会明显释放房企的流动性。
而且就在近两日，部分头部房企也传来好消息。包括万科、龙湖在内的头部房企均完成了境内债的偿付，实质性降低了偿债压力。
与此同时，市场各方更为关心的是，此次政策是否能达到预期效果。不少观点认为，房地产当前困境的本质是与产业布局、各类要素流动性、城镇化模式转变等深层次问题高度相关，后续还需要增量政策予以配合。
市场仍处于深度调整中
最新楼市重磅政策，令人应接不暇。
在5月17日的全国保交房工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出，地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；对于商品房库存较多城市，政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
在当日中午，央行宣布5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%，并取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
不仅如此，央行、国家金融监督管理总局随后发布通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
到了下午，国务院政策例行吹风会上，央行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
保障性住房再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。
银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。而央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
实际上，一系列政策的背后，房地产市场仍处于深度调整中。就在5月17日早间，国家统计局发布了2024年1-4月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑。
其中，从投资端来看，前4月全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；销售端，前4月新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；新开工面积同比下降24.6%，该指标已出现连续31个月的下跌态势；资金端，房企前4月到位资金34036亿元，同比下降24.9%。
供给侧与需求侧共振
“从需求侧看，此次是史上最大力度降息降首付，从供给侧看，重点加码保交楼、去库存。”申万宏源在一份研报中对此次史诗级房地产大松绑作出总结。
在该机构看来，需求侧方面，“三箭齐发，即全国首付比例下限降低至历史新低（首套15%、二套25%），取消全国层面首套二套住房贷款利率政策下限，下调住房公积金贷款利率25bp。
而在供给端，保交楼被重点突出，具体抓手包括支持房产、土地去库存、稳融资等直接改善房企流动性的方式。同时，配套措施方面，还新增3000亿保障性住房再贷款以支持国企收购存量现房。
华金证券也评价，从需求侧看，曾经约束居民刚性和改善性住房需求释放的限制性措施，正在快速、大范围放松；而在供给侧，有助于房企避免因流动性风险而导致交付出现问题的缓和措施，也在综合加快推进。
该机构认为，高库存城市“以需定购”、“酌情以合理价格”收购商品房用于保障房供给，预计二三线城市有望受益。但在前置条件约束下，最终效果仍将取决于城镇化再平衡在这些城市可能带动的新增人口需求强度。
实际上，高库存城市“收储”已经在行动之中。据不完全统计，目前已有不低于13个城市有收购存量房，规模较大的主要有郑州、苏州、福州、洛阳、重庆等。
另外，在业内看来，3000亿保障性住房再贷款如有效推动5000亿左右对应贷款，将对房企流动性压力的缓解起到较为明显的作用。
“再贷款工具所对接贷款的承借方严格限制于非平台国企，并且要求与地方隐形债务风险严格隔离，地方债务风险再度加剧的概率相对较低”。华金证券认为。
刺激效果会如何？
不过，对于此次利好政策连环出台，市场也存在不少疑问。其中最令人关心的，莫过于“刺激效果几何？” 毕竟，最近两年出台的房地产政策，并未明显扭转行业下行的趋势。
申万宏源认为，本轮政策效果将好于前期，这次政策更“对症下药”。
该机构给出三方面理由：1）我国房地产市场症结与海外经验不同，海外是需求受损（政策加息、收紧流动性、资本账户开放，共同导致居民资产负债表受损），而我国是供给超调（“三条红线”影响房企，供给被直接遏制，房企比居民先承受压力）。
2）供给超调相应导致了居民购房需求观望，因而形成了近两年虽然刺激需求的政策加码、但效果不及预期的现象。
3）本轮政策不仅刺激需求，还直接稳定地产供给、改善房企流动性，房地产信用风险的缓和，有助于推动地产政策效果不再“失灵”。
宏观环境会有何变化？
而此轮政策加码后，后续宏观环境会有何新变化？在机构看来，将会对房地产信用风险、销售和房价下行均会出现缓和。但不容忽视的是，还需要增量政策加码。
申万宏源方面认为，第一，房地产信用风险将有所缓和、对冲投资下行压力，但实质性缓和还需要增量政策。
“测算保交楼资金缺口在3万亿-4万亿元左右，且‘再贷款’模式以银行为主体，但银行目前并不缺乏流动性，并不具备较强的申请再贷款动机，因此后续保交楼更多需要依赖财政性资金的进入。”
第二，据该机构测算，目前全国平均首付比例67%左右（含首套及二套），在首付比例取消后有进一步下行空间，加之房地产信用风险缓和，上述因素均将对房地产销售形成支撑。
“但若要真正推动居民不再担忧交付压力，至少得等到期房竣工率明显回升（目前40%），这一过程难以短期见效，需要后续政策持续加码并实质性改善房企信用风险。”
第三，会促进消费合理释放。近年来居民消费持续偏弱，除了收入承压以外，也有居民出于对于已购置期房可能烂尾的担忧，相应形成预防式储蓄。不过，消费的持续改善仍有赖于收入分配等政策配合加码。
“长期来看，房地产市场当前困境的本质是与产业布局、各类要素流动性、城镇化模式转变等深层次问题高度相关，深谋远虑的顶层机制设计如果推出，所带来的积极改变预计将是趋势性的、更加广泛而深远的。”华金证券方面认为。
编辑：舰长
审核：木鱼
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