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先说明，本文章不算命房地高低，既不唱高也不喊空，只是从货币大环境的角度分析投资性房地产以及债务资产配置。另外说的是投资性房地产，也不是对大家是否购买自住房、改善型住房发表意见。
在网上看到很多人都在使用买房后者融资等方式增加债务资产的配置，尤其是这周假期期间讨论雄安新区最多的就是房产而不是产业发展之类的话题，感觉大家已经越来越喜欢或者说是习惯于债务配置了，尤其是利用房产来债务配置。
就在今年三月，央行行长周小川公开表示货币政策宽松已到周期尾部，全球需要逐渐变成比较审慎的货币政策。实际上在美国经济日益走出08年的金融危机，从2015年12月美联储第一次加息开始，全球宽松的货币政策基础已经发生动摇。本加息周期至今美联储已经加息三次，市场预期今年至少还有2次加息。作为全球最重要的货币，无论是欧元还是人民币都会有一定的跟随调整。中国也被迫在当前经济发展不明朗的情况下进行货币政策的微步调整，在2016年底美联储第二次加息后，央行就在春节前上调了MLF,SLF以及逆回购利率；美联储3月第三次加息前后，央行第二次上调了麻辣粉，酸辣粉以及逆回购利率。试想，假如美联储如市场预期般今年还有二次加息，甚至激进的三次加息的话，中国央行恐怕就不会仅仅动用麻辣粉和酸辣粉这些威力较弱的金融工具了。
除此之外，我考虑最多的还不止是市场利率的上调这一件事情。因为市场利率的调整是一件很正常的事情，而市场利率的本质就是由市场的供需来决定的。至少央行的对外口径也是如此表示的，像什么官方媒体最爱说的就是“不要过度解读”之类的，说实话，你要是不害怕，为什么不让别人“解读”。
我考虑最多的其实是本轮央行调整市场利率非常的谨慎。对比一下，就上一轮2010年10月央行为了应对当时的通货膨胀，其加息的节奏是何等的猛烈。反观本轮市场利率的调整，很明显是为了被迫应对美元加息。本质上就在在当前中国经济前景不明朗，去库存周期已经快要结束的情况下两难之下的选择。例如就在去年5月的时候，当时媒体报道说中国央行借助中美经济对话的时机向美方表示希望美联储不要在6月加息.，以便于中国央行能够有一定的缓冲应对。
所以我认为当前的利率上调确实属于周小川所说的货币政策宽松已到周期尾部，全球需要逐渐变成比较审慎的货币政策，这与上一轮为应对通货膨胀的利率上扬完全不是一回事。另外本次利率上调还带有一定程度上的被迫和无奈。在这种情况下，再像以往继续使用房产作为债务配置实在是不值当。
本轮的房地产大周期是从2002年就已经开始了，全国普遍的上涨开始于200年，房价上涨的根基在于城市化以及货币的宽松周期，尤其是2008年金融危机之后的全球大灌水更是水涨方高。多年来房价的高飞猛进带给所有人一种房价只涨不跌的印象，换句话说，大家都习惯房价只涨不跌了。但是，往往能够杀死我们的 一定是我们所长期习惯的。
至于看空房价的理由网上多得是，说的最多的就是说房价上涨的两大基础城市化已经没有以前的空间巨大了，再次宽松的货币没有了等等等等什么的。还有人说现在租房收益率普遍还有4%-6%个点.但是不要忘记马上就有房产税了。但是本文章不算命房价高低，单纯分析下投资性房地产的资产配置。
作为一名投资人我们所要做的是预判市场的发展，寻找最佳的资产配置方案。我要说的是，债务配置现在绝对可以有，无论货币政策的宽松周期何时结束，又以何种方式结束，债务资产的配置都绝对可以有。但是首选已经不再象以前是房地产了。笔者以前的房产配置从今年初就开始往回收了。我的债务配置已经开始转向在香港上市的内地股息率在4以上的银行股了。
为什么我认为在香港上市的内地银行股是首选的债务配置？？首先市场利率的上涨能够提高银行的息差收益，银行主要就是吃息差为生的。当然本轮中国是被带动加息的，市场利率的上涨肯定会暴露银行的坏账，所以需要挑选那些资质优秀，能够从息差上涨中带来收益的优质银行。其次，港元是与美元挂钩的，每年能从带来2个点左右的外汇收益。第三，当前港股是个估值洼地，能有一定的安全垫。第四，内地银行股的高股息也是个很厚的安全垫。最后如果能使用境外安全的交易渠道的话，融资成本还能更低。如此外，债务配置下的股票还比投资性房地产有个很大的优势，就是流动性。
还有就是在A股上市的银行股作为债务资产的配置也不错，流动性比港股还强，但是相比港股在融资成本及安全垫等方面就差了一些。
综上，我认为，当前再增加债务投资性房地产的资产配置绝对不是首选了，购买港股的高股息内地银行股作为债务资产的配置倒是个不错的选择。