$绿城中国(03900)$ 管我财也不懂细节的，2022年2023年拿地价格比2020年，2021年便宜了多少，他不知道的。像杭州，上海这种地价看起来没降，但是没有竞自持和配建了啊，而且地块比2020年，2021年好多了。房地产火热的时候地方都把远郊地、有问题的地拿出来拍卖。
其他城市地价跌的比房价快，因为开发商自身担心下行，没有地价补偿怎么拿地，除非城投来拿。弱点的二线城市，2021年楼面价8000的郊区地，但2022年2023年可以6000拍到非郊区的地，新房降点价利润核算从20%降到10%而已。而且容积率降低，土地款交付放宽，开发贷利率下降。
2021年那种火爆的地产，也是开发商的噩梦。房价暴跌也是开发商的噩梦。房价平稳、阴跌、温和，对房地产商都不错，当然温和跟着通胀涨对开发商最好，因为价格涨一些，买房人多了。
绿城的坑是2020年下半年和2021年上半年除了浙江（奉化有块和金茂合作的可能要亏好几亿，其他温州衢州有小亏地，浙江总体能打平）、天津（有个郊区项目失误，其他挺好的）、西安（有一块郊区地失误，其他还行）、苏南之外的项目。我个人估算2022年项目的利润差不多要填2021年项目的亏损坑。2020年下半年项目虽然有坑，但2020年总体是盈利。2023年又是盈利不错的。
2024年还有几个开发商能拿地？房价下跌的城市地价是不是更便宜了，土地是不是更优质了？不要只看房价跌，地价也跌。
跌多了是机会，涨多了是风险，房价股价都一样。绿城最像美国的霍顿房屋，效率高、周转快、品牌品质顶尖，人家大牛，我要求不高，以后涨5倍10倍就好了。绿城业绩顶峰能一年结算个150亿利润，分红50%就好。
各位机构分析师，好好去和中海华润保利招商绿城沟通下2022年2023年拿地项目的利润情况，会让你们吃惊的，不是外行理解的房价涨房地产商日子就好过，房价跌地产商就不行了。这两年不拿地换仓的很惨，能换仓的问题不大。