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请教$格林不动产(SLG)$ 和$波士顿地产(BXP)$ 是相同类型的reits，都持有优质office商业地产，为什么估值相差这么大呢，是因为$格林不动产(SLG)$ 的资产太集中了吗？

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这行情改个名叫狗剩2020-10-15 17:06

我最近还在做欧洲的Reits，比如URW，Gecina，Segro，感觉欧洲也有很多很好的Reits。坐等疫苗。

这行情改个名叫狗剩2020-10-15 16:54

非常感谢

肖恩她爹2020-10-15 16:33

这个没有跟踪

kingslayer2020-10-15 16:30

您好，请问您看过Office Reits里面的PGRE吗？底层资产质量是不差的，估值比BXP这些的低不少，是否有什么其他问题没有暴露？

肖恩她爹2020-10-15 16:25

它们两家的资产都不错，当然$波士顿地产(BXP)$ 规模大，资产更分散肯定有优势。导致估值差的主要原因还是在于杠杆，毕竟具有BBB+的资产负债表（其实它的杠杆也不低），而$格林不动产(SLG)$ 跟它差了两个等级。在受疫情影响的行业里，office领域龙头的估值相比retail领域还不算大。
按昨天的收盘价，BXP的EV/EBITDA约为16.2X，P/AFFO约为17X；而SLG分别为16.6X和10.5X。如果按EV/EBITDA来估值其实差不多，但按P/AFFO来估值则SLG低得多，这就是杠杆！另外，BXP的经营效率比SLG高一些，就拿EBITDA Margin来说，近5年BXP一直保持在58%以上，而SLG基本上在55%左右及以下晃荡。