作者：苏杭
出品：洞察IPO
近日，魔方生活服务集团有限公司（以下简称“魔方生活服务”）向港交所递交招股书，拟香港主板IPO上市，冲击港股“长租公寓第一股”，摩根士丹利、建银国际为其联席保荐人。
作为长租公寓平台，魔方生活服务显得与此前爆雷的青客公寓、蛋壳公寓并不相同，甚至在扩张速度、盈亏平衡、经营模式等方面是相反的，但这样就能保证不会殊途同归吗？
长租公寓频频爆雷，出租率不及同业
2016年6月，国家层面提出实行购租并举；次年，广州、南京、武汉、深圳等地纷纷出台相关加快租赁市场政策。在政策的鼓励下，房屋租赁市场迎来了空前繁荣。
2019年，长租公寓平台纷纷奔赴资本市场。2019年11月5日，青客公寓在纳斯达克成功上市；2020年1月17日，蛋壳公寓登陆纽交所。市场对于长租公寓热情空前。
然而，繁荣之景并未持续多久。
2020年，蛋壳公寓经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等一系列风波，最终于2021年4月6日黯然退市；同时，2021年开始，青客公寓被强制执行、名下房产被冻结的新闻也层出不穷，2022年1月18日，青客公寓被曝破产清算。长租公寓骤冷，行业迎来至暗时刻。
关于蛋壳公寓和青客公寓爆雷的原因，普遍观点是扩张太快、长期亏损且租金贷比例较大等。
反观魔方生活服务，在上述问题中似乎都走出相反的路。
首先，是增长速度方面。2021年，魔方生活服务的公寓数量由2020年的39030套增加至75887套，但2022年上半年，却只增加了303套，增速大幅放缓。
弗若斯特沙利文资料显示，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活服务在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。也就是说，魔方生活服务的规模第一，是要建立在链家自如寓、我爱我家相寓等分散式长租公寓，以及万科泊寓、龙湖冠寓等背后有房企作为靠山的非独立集中式长租公寓均不参与排名的情况下。
因此，这种附带一串定语的排名看看就好。如果比较规模，截至2022年上半年，万科泊寓累计开业16.95万间，管理房源20.99万间，龙湖冠寓开业规模超11万间。
此外，魔方生活服务的出租率也不及同业。报告期内，魔方生活服务的平均出租率为88.0%、80.2%、86.5%、82.4%，而2022年上半年，泊寓的出租率为94.0%，龙湖冠寓整体出租率达93.3%，由此可见，“独立”在租客做出选择时未必是一个加分项。
增长依靠项目收购，房东免租却不补贴租客
其次是盈亏平衡。蛋壳公寓、青客公寓的倒下，长期亏损是重要原因之一，相较于一众在盈利线上苦苦挣扎的长租公寓平台，魔方生活服务则早已经实现了盈利。
2019年-2021年及2022年上半年，魔方生活服务分别实现营业收入9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元及8.5亿元。
虽然魔方生活服务近几年大力发展第三方托管服务，但目前其收入中仍是直营公寓的租金收入占绝大部分，报告期内直营模式公寓租赁服务的收入分别达到了8.62亿元、8.61亿元、12.93亿元及7.54亿元，占比分别达到91%、90.7%、87.9%及88.7%。
图片来源：魔方生活服务招股书
同期，魔方生活服务的净利润分别为6355.1万元、-2.31亿元、2.95亿元及41万元。
魔方生活服务表示，2020年受疫情影响，公司的收入未见显著增长，疫情也导致了房屋租赁的市场价普遍降低，为此计提更多的投资物业公允价值变动亏损，两相叠加，魔方生活服务产生了较大亏损。
不过2021年收入的大幅提升，最重要的原因却并非其本身的业务增长，而是主要来源于收购。
2018年2月及2019年3月，魔方生活服务向主营大型租赁社区的微领地创客空间投资了5.53亿元，投资后持有其31.126%股权。
2021年1月，魔方生活服务先是以5.55亿元出售了上述全部股权，又反手以9.06亿元全资收购了21家微领地创客空间旗下具体经营公寓租赁项目的公司，以及位于上海陆家嘴黄金地段的一个项目。
这些项目为魔方生活服务带来了可观的收入及利润。招股书显示，2021年1月31日收购完成后，至2021年12月31日，这21家微领地项目公司共为魔方生活服务带来了3.21亿元收入及1.56亿元净利润。
《洞察IPO》发现，魔方生活服务还有一些“隐性收入”，比如2020年、2021年及2022年上半年，其出租人提供的新冠疫情相关租金减免分别为2794.3万元、1099.5万元及4165.3万元，而魔方生活服务给租客的相关补贴仅有2020年的179.8万元。
图片来源：魔方生活服务招股书
此外，魔方生活服务与此前爆雷的蛋壳公寓、青客公寓等最大的不同在于经营形式。虽然同为长租公寓平台，但魔方生活服务主营的是集中式公寓，相较而言管理半径小、运营成本低、抗风险能力更强。
不过，目前市面上部分集中式公寓由商业、商办用地改建而来，在监管上仍处于“灰色地带”，魔方生活服务在发展过程中也存在这样的公寓项目。
在招股书中，魔方生活服务表示，出租人在出租房屋之前应获得批准，且物业的实际用途应符合物业及土地的规划用途。尽管部分出租人已同意弥偿因其未取得所需批准而造成的损失，但仍不能保证有关弥偿义务的执行。
此外，在知乎、黑猫投诉等平台均可以看见魔方生活服务前/现租户对其房租较高、服务态度差、房况不佳、水电费较高且收费不透明等问题的投诉及反馈。
图片来源：黑猫投诉平台
华平投资“挤走”创始人
至于饱受诟病的住房贷现象，魔方生活服务并没有“踩雷”。2017年，魔方生活服务发行长租公寓行业首单ABS，将其经营的4014间公寓未来三年的租金收入打包放入其中，项目发行总金额为3.5亿元。
2020年5月，魔方生活服务再发ABS，项目发行总金额3.6亿元。
除了发行ABS，直接融资是魔方生活服务另一个重要的资金来源。
网络上流传着一个关于魔方生活服务创立的、略显俗套却现实的故事：2001年，在北京工作的葛岚租了一套房子，突然有一天被房东告知房子要被卖掉赶快搬出去，生气的葛岚逐渐地萌生一个想法，如果能为租房者提供安全、稳定且服务好的公寓，应该非常受欢迎。
2009年，葛岚等人在南京推出首个租赁公寓项目，通过长期租用城市里的闲置办公用房甚至毛坯房，自行改造成酒店式公寓后对外出租。根据中国经济网2012年8月新闻显示，彼时其在南京已经开了11家连锁店，租户达到了1000多人。
此后，魔方生活服务将业务逐步扩展至上海、北京、广州、杭州等地。
就在公司发展如火如荼之时，资本也找上了门。招股书显示，2012年5月，葛岚、陆欣等8名创始人在开曼设立魔方生活服务。自2012年设立以来魔方生活服务共进行9轮融资，总融资额超30亿元。
2012年6月，德同资本就通过旗下投资公司DT MF Investment向其投资750万美元。
同年12月，华平投资决定分四期向魔方生活服务投资。此后2013年1月、2013年10月、2015年9月、2016年1月，华平投资共投资8.19亿元，上述融资完成后，华平投资通过旗下Peridot Gem Investment共持股63.69%，
此后，华平投资又参与了3轮融资并接手创始人转让的股份，总投资额超15亿元，截止招股书签署之日，华平投资共持股51.62%，为公司控股股东。
2016年起，魔方生活服务创始人开始逐步向华平投资转让股份套现走人。2017年底，创始人葛岚离职。
截至目前，创始人团队总持股比例不足6%。
