这是一个名称很长的楼盘，案名全称叫做“龙湖南山虹桥天玺领峯”，整整10个字。也算是这一批次里比较吸引眼球的，毕竟挂着“虹桥”这自带流量的热词嘛，在月中认筹的时候已经触发了积分制，虽然分数不高、刚刚过50，但作为这个地段上、能触发积分，说明还是有不少购房者被虹桥给忽悠进去了。
前两天最后一批130套开盘完成（105-140㎡2-4房，5.75万/㎡），之所以白首这篇文章选在开盘后再发，希望大家见谅，毕竟指名道姓挡人家财路不合适，这个行业还要混的嘛。开完盘合同都签了，絮叨两句也就无所谓了。
（图片来源于网络）
白首观点1
纯粹的江桥新盘，并不在虹桥主城片区范围之内。
看到这个楼盘的第一眼，白首就知道这是个“假虹桥”，为啥？
虹桥主城片区的北片区在2035规划中，是并不存在新增住宅用地的，也就是说一直到2035年，嘉定区江桥镇被划入虹桥主城片区的土地内，不可能出现新盘，这是很明确的，白首这点职业敏感还是有的——但凡号称虹桥北的新建住宅楼盘，没一个在主城片区内。
（图片来源于网络）
当然在开发商的推广过程中用了一张颇具迷惑性的概念地图、文字中也没有非常明确地说自己是在虹桥主城片区之内，算不得欺诈。只是捣浆糊地把这个事儿用一个“拓展区”概念给模糊掉了——拓展区这个词在规划文本里也确实有，也不能算瞎编。
虹桥主城片区的北边界是京沪高速，这也是江桥价值最大的分水岭，以南就是主城片区、真虹桥；以北就不算。这条线，大家一定要记住。
（图片来源于网络）
白首观点2
真江桥，就应该按照江桥的逻辑考量，2035年之前，虹桥的价值与它无关。
先问大家个问题，主城区之外的城镇土地算是什么？
正确答案是：郊区。
不是农村、也不是城乡结合部——那是郊区与农村的交界地带。
嘉定区江桥镇出了京沪高速的部分，顶多算是贴着虹桥主城片区的郊区，要说能不能享受到价值外溢，怎么说呢，不能太指望吧。
毕竟虹桥主城片区可有点大，88平方公里，2035规划的任务就是填充，只有把比整个大杨浦区（包含了新江湾城、中原、复兴岛的杨浦全区只有60平方公里）还大一半的虹桥主城片区填扎实了，价值才会再向外溢。
就算能在2035年填满，以后向外溢，还要想明白，东、南、西、北，是往哪边？
白首观点3
江桥的口碑极差，上海户籍居民避而远之。
这一点，上海本地土生土长的朋友，应该不用我说。但近十年才从外地来的朋友可能并不知道。
为什么是近十年呢？并不是这块土地有所变化，而是说最近十年进入了互联网电视时代，大家已经很少看电视台的节目了，我们看电影、看电视剧是不是都从APP进去的？现在很少有人STV新闻综合频道从6:30看到晚上10:30的吧？——也就是我们忽略了很多电视台的新闻类节目。
STV新闻综合频道有2档节目，上海的朋友应该很熟悉，《东方110》、《案件聚焦》，从小看到大的，江桥和隔壁的丰庄那可是“常客”，如果两个礼拜没有看到，那肯定是漏了几期。
不要以为那是十几年前的往事了、也不要以为现在已经“新世界”了，还是“一天世界”，上海发布上大家搜一下就能看到：
（图片来源于上海发布）
这可是最正宗的官方媒体，什么调性大家应该心里都知道：报喜不报忧、伟大光明正确+赢麻了。
能够让官方口舌把事情说到这个份上，那么实际是什么样的？大家自己脑补一下吧。
这也是为什么土生土长的上海人极少会住到江桥的原因，没那个胆子啊，还想领退休金啊，家里还有漂亮老婆啊，女儿还小啊。
也有不少市区动迁安置分房分到那里的，不过呢，上海人不会自己去住，而是租给在当地打工的外地人。
江桥的房子很少有合租的。
因为都是群租的。能治理好江桥群租的，那可是商鞅级别的大人才，都可以成为一种超高难度典范模式，进行全国推广的。
也不要想着经过重拳治理之后会好多少，因为根子仍然在——上海最大的一级蔬菜批发市场还在那里，人员流动性规模和人员层次摆在那里，不能指望收缴了刀枪棍棒之后，劳改犯就转身变成十佳好青年吧？
而且这个全市最大一级蔬菜批发市场从来没听说过会搬迁——供应全上海70%的货源，不是说动就能动的，就是想要搬迁到其他的镇，人家也不敢收啊，犯罪率陡然飙升，官帽都保不住滴，对于老百姓来说就是房价雪崩。
白首观点4
纯正江桥，5.75万/㎡，虹桥天玺领峯真的便宜吗？好像不见得。
既然说到房价了，那很简单，名声跟“九龙城寨”似的江桥本地，直接拉出二手房价格比对一下，大家自己看价格吧。4.6万/㎡，10年房龄、步行能到地铁站的二手房随便挑，对了，也不用拼积分的。
（图片来源于网络）
白首小结
• 增值潜力，2035年之前享受不到虹桥价值填充的增益；
• 板块的宜居性，非常适合外地来户青壮年、精神小伙群租；
• 一二手价格落差，相比于地段位置和生活更好的板块，似乎落差也不大。
买这个板块的新房，上海户籍的比例应该不高吧？真的，外地的朋友多看看白首的文章，没坏处。
最后恭祝大家国庆长假快乐！
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