今天白首继续给大家聊“神奇”的张江。
神奇之处3，不管哪个概念下的张江，升值潜力都相当优越。
很多板块也有乱七八糟的概念，但是有真伪，伪概念甚至还会比真概念多，典型是虹桥。
但张江不是，3个概念下的张江升值潜力都很强，根源就在于前面提到的产业政策特惠是以整个张江科学城为范围的，老张江、张江城市副中心和张江南扩三个片区都覆盖到了。
从住宅房产的价值逻辑上来看：
01
老张江
虽然产业跃级的可能性不大，没有地皮了，进不了新的高科技大厂、只能指望现有的这些企业更给力。但是住宅上，由于优质的学校医院撑住，想要进来的人多，价格当然往上推。
（图片来源于网络）
02
张江城市副中心部分
向CBD发展的过程就是土地价值增益的过程，而且地皮有限，以后就算有地皮也是用作新的写字楼、不会用作住宅开发，土地经济价值的红利大部分都会被现有的这些住宅小区给吃进。
不过对于买1000万+房产的朋友来说，这一块没得选。
由于20年前这块地并不属于张江高科开发的核心区域，也没打算给张江的引进人才大批量住这里。所以以普通城镇的标准造了些住宅小区，面积段不大，品质也一般，到现在普遍房龄也到了20年上下。纵然现在这块土地乌鸡变凤凰了，但住宅总标的不大，再大的升值比例换算到绝对值也一般。
对有1000万朝上预算的买家来说，房票更珍贵，仅有的一张房票买一个小额资产，当然会有点不大值当，这多出来的三五百万也没法再去买一套呀。
（图片来源于网络）
03
张江南扩部分
南北从外环到下盐公路这一段，东西从16号线到外环线，地皮还有不少，各种内外资科技类企业和研发机构都能进来不少，当然新进入的高科技理工张江男也不会少，现有的商品住宅量也不少。
南扩部分的地皮可老大了，比浦西传统上支角几个区加起来还大，所以产业进来不是一蹴而就的，而是要很多年持续、逐步填充的。
更重要的是，整个张江科学城都不会再有新增的商品房小区，从前两年开始，所有新增收储的土地，主力留给了产业用地，剩余的地皮作为了人才居住保障，直白的说就是住户不可以产权购买的公租房。
所以短期之内以康桥为首的住宅板块可以通过二手房吸收一定的新增商品房购买力，但中长期来看，商品房仍然是供不应求的——公租房能解决新进入人员几年内的居住问题。但是中长期他们要在上海扎根，安家落户，结婚生子，还是需要买商品房的。
张江三块的房价驱动逻辑就很明显了:
老张江——生活资源吸引型，房子少，而购买冲动多，现在就可以继续上涨。
张江城市副中心——CBD土地经济价值增长驱动，但是双子塔还在造，招商引资一般能在竣工时候就完成，但要企业达产、产生经济价值，从现在来算也需要个三五年，所以住宅房价的增值也要三五年后才能明显体现出来。
南扩部分——要等新增公租公寓里的人才们有了上海房产购买实力，才能集中爆发、明显扭转供求关系，大抵没有个十年八年他们是付不了首付的吧。
1000~1500万，白首建议
从产业上来说，张江科学城的红利都在科学城范围内，但是从住宅来说，导入人口的购买力红利却是可以外溢到周边板块的。
其中白首最看重的是老张江隔壁的北蔡。
一来，距离现在张江的产业地带比较近，上下班方便。
二来，在这个预算下，北蔡更靠近传统市区，生活资源和城市界面也明显比张江好不少。是具有一定购买实力家庭的上好选择。
至于增值潜力，都说能够承接张江长期导入人才中1000万+级别的购买力人群了，还怕北蔡的房价不涨吗？
更何况北蔡本身也是花木、碧云、联洋，在价格上差一口气或者二手房源找不到的买家向外溢出的承接板块。也是前滩找不到大面积房型的买家外溢板块——同样是内中环间，生活资源也挺丰富、优质。
推荐几个楼盘：
陆家嘴锦绣里
• 800多户，2015年建成
• 距离13号线北蔡站也就过个小桥，步行几分钟，进入地铁网很方便，更重要的是，13号线后面几站的学林路就是张江城市副中心的原点，沿着13号线向更接近市中心的方向，当然是发展红利最通畅的外衍脉络呀！
• 115㎡，大约1100万
• 125㎡，1300万差不多了
锦三角花园
• 约400户，1998年建成
• 房龄虽然偏老了点，但就在7号线锦绣路站门口，交通优势明显
• 160㎡，1200万多点
大华锦绣华城十八街区
• 1000多户，2006年建成
• 110㎡，大约1100万；
大华锦绣华城十九街区
• 1600多户，2003年建成
• 132㎡，1200~1300万。
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