前言
现在，上海不是史上最严限购吗？
外地户口、不满5年社保，不是1套都不能买吗？
就算有满足上海购房资格的，最多2套，不是吗？
最多能买10套？上海市、中内环、70年产权、300万~1000万、纯住宅的二手房？
是的，最多能买10套，可以1套1套买。如果你首次买房，可以申请按揭贷款，利率9折，最快10天可以放款。
买这些房子有什么特别的条件吗？
是什么房子，与市面上的二手房有何差别？
为什么不限购？
在哪里买？怎么买？麻烦吗？
房子有什么问题？安全吗？
这篇文章从7个方面，全面分析了这种不限购的、70年产权的、纯住宅二手房。
看完这篇文章后，
你会对这种类型 & 同类型的上海不限购的房子有一个全面的了解；
你会比中介专业；
你会知道如何购买这种不限购的房子；
你会知道如何安全的买到性价比高的不限购的房子。
本文大概
5688字
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上周四，突然接到老同事的电话，约出来吃饭。
刚坐下，水还没喝一口，他就噼里啪啦的开问了。
肖然，你离职快5年了嘛？M说，这几年你在做房产，买了不少房子，去年帮她买了第3套。她还说，今年奖金发下来后会再买一套，是真的吗？
——是的，上周M跟我说的，已经在选房子了，计划1月份出手。
这是什么房子？我能买吗？怎么买？麻烦吗？安全吗？…………
注：2008年，我（肖然）、J（找我出来吃饭的家伙）、M，差不多同时进入公司，还一起做过项目
喂~~喂~~老同事5年未见，不应该先喝喝茶、叙叙旧？一来就“逼问”，这什么情况啊？！
J说，现在没空、没心思，你先搞定我这事，再来喝茶、喝酒、吃饭、叙旧，地点你定，钱我付。然后我就饿着肚子，被整整“逼问”了一个多小时，不讲明白都不给吃！！
买这些房子有什么条件？我可以买吗？
买这些房子有两个条件：
1. 你得有身份证（中国版的） Or 台胞证
2. 你得有钱，至少要有150万现金
只要你满意以上条件，不管你是不是上海户口，不管你有没有上海购房资格，不管你是在上海工作还是外地工作，都可以买这些房子。
J：我南京户口，加上年终奖有300多万现金，能买？
——是的，可以买。300万的话，最高可以买一套700W以内的，具体要看过你的征信和流水才知道。
什么房子不限购？与普通的二手房有何区别？
这种不限购的二手房是法拍房，全称司法拍买房，是一种比较特殊的二手房。
目前一线城市只有上海，只有上海不限购！
北京、广州、深圳的法拍住宅全部和二手房的购买政策一样，严格限购。
2017年4月底北京法拍房从不限购变成限购了，深圳&广州也是限购的，上海法拍房不限购这个口子，也不知道会不会关掉，什么时候关掉。
如果你想买的话，就要尽快动起来。
法拍房与普通二手房有哪些差别？
看下图，我们从房源、交易对象、交易流程、付款方式、贷款、交房等买房中最核心的6个方面一一对比分析。我们来总结一下，关于法拍房与二手房的差别。
法拍房最大的优势：不限购，只要你有中国的身份证 OR 台胞证，就可以买上海的法拍房；
交易流程 & 贷款：二手房差别不大，只是在一些细节及材料方面，有些差别；
房源信息 & 交易对象：比二手房更有公信力、更公开透明；
法拍房最大的难点：在于付款时限很短，只有7~15天。
购买法拍房要有一定的能力 & 眼光识别那些是真正的纠纷，那些是“假”的，真正的就放弃，“假”的就是机会。
J，你大概的了解一下，比较重要的点我会一一讲给你听的。
在上海法拍房市场，呆了三四年，前前后后买过二十几套，实战经验还可以。
肖然，说到不限购的房子，最近常接到中介的电话，跟我推荐迪士尼的商铺，还有一些酒店式公寓，听说也是不限购的，与法拍房相比，买哪个更好？
在上海，不限购的不动产有3种，就是法拍房、酒店式公寓和商铺。
酒店式公寓和商铺最大的劣势就是，出售的时候税费高达20%~40%，而且银行给的贷款也要比二手房（住宅）少很多。
这些法拍房，你卖的时候已是普通二手房了，到时候可比酒店式公寓&商铺容易得多。
而且，从过去10年的行情看，涨幅最好的还是纯住宅。
再说，迪士尼的那些商铺我知道的，离迪士尼比较远，未来能不能发展起来，还未知。
反正，我们做投资的从来不买酒店式公寓及商铺，只买纯住宅，你觉得买那个更好？
J：这么一分析，我觉得还是买法拍房好，买70年产权的纯住宅！！
在哪里买上海的法拍房？
全国的法拍房，大部分在这几个平台上公布：
1、淘宝司法拍卖
2、上海公拍网
3、京东司法拍卖
4、人民法院诉讼资产网
注：他们只是平台，法拍房的交易对方，仍是法院。
上海的法拍房70%左右的房源在公拍网，另外还有一些在淘宝上。
所有人看到的信息都是一样的，没有任何差别。如果有人说，他们手上有特殊渠道的不限购的房子，如果在这几个网上找不着，你就要小心了，可能是骗子。
怎么买上海的法拍房？
关于怎么买，我们今天只讲公拍网的操作，其它几个平台差不太多。
J：看起来不难嘛~
肖然：是的，如果全部流程都能通过线上办完，那真的非常简单。不过，只有参拍等工作移到了线上，中标后的工作，全部得由政府机构配合才能办理，交易流程不复杂，但是办理起来就不是那么容易了。就以中标到审税过户这一段来说，会发生的事可多了。
给你一个案例嘛~~
上周，帮人拍了套房子，付全款是中标后第15个工作日前（中标当天算一天），算了一下是1月12日下午四点前。
以中标人的情况，可以做首套首贷，也就是说只要付3.5成首付，其它的部分银行按揭付就好了，只要在12号前到指定帐户就可以。
但，这套房子是委托拍卖行拍卖，办理按揭需要拍卖行提供以下这些材料
——法院拍卖公告（拍卖行盖章的）、委托拍卖书（拍卖行盖章的）、拍卖公司的营业执照&法人身份证及放款帐号确认书（拍卖行盖章的）
当我们付了3.5成的房款，问他们要这些材料，死活不给，一口咬定说全款没到位，这些材料不能给！！
拿不到材料，我们怎么办贷款，另外6.5成的钱怎么搞定？！
最后把我搞毛了，直接打了执行法官的电话，才把这事给搞定。
注：二个月前，我买过一套这个执行法官负责的房子，因为一些事打过几次交道，留了联系方式。这套房子拍下来后，知道又他负责的，就提前打了个电话，没想到第二天就用上了。
我不认识法官，如果遇到这种事，要怎么办？
你可以去法院投诉，不过一来二去的，时间肯定耽误了，按揭能不能在12号前办理都不知道，更不用说12号前贷款放下来。
肯定得自己筹钱，或找垫资公司垫资。如果垫资的话，每100万元每月利息2万，600万就要12万，就得多花12万了。（这套房子贷款650万，垫资月利２分，已是最便宜的了）
这么麻烦，你一般怎么处理？
上海拍卖服务机构目前共有46家，其中有5~6家是非常难打交道的，如果挑中的房子是他们公司负责的，房子一般就放弃了，反正也不多，房子实在不错就提前通过熟人介绍，先把条件谈好。
今年上线10家新的，到不会为难我们，就是没经验，需要教他拿什么材料，以及怎么拿。如果自己都不熟悉的话，那办来就折腾了。
J：反正我的房子你搞定，你负责帮我避开这些麻烦；如果遇到，你负责处理。
肖然：行，上海法拍房前前后后买了二十几套，让我总结出来一套方法，可以规避80%以上的问题&风险，一会讲给你听。（就是下一个问题的答案）
这些房子有什么问题吗？安全吗？
法拍房中，有问题的房子会比较多一点。
上周，我们对2017年上架的2384套法拍房子（纯住宅）进行过分析，情况如下：
23%的法拍房是1楼、或房子本身有比较大的瑕疵；
11%的法拍房是高于市场价成交，有些甚至高于市价20%，前段时间成交的那套联洋的二房就是这种情况；
5%左右的法拍房是非常难清场，也就是说很多年后才能拿到房子（使用权）
从成交数据分析来看，只有41%的房子不错，且成交价在市价以内。
所以，在法拍房市场，能在合理的价格内买到比较好的房子，这真是一门技术活。
所以，想买到性价比高的法拍房，最重要的是要找到这41%的房子，而且要避开另外59%有问题的房子。
找房子，找到这41%房子，就是买法拍房的关键所在。
3年、16套法拍房购房经验，让我总结出一套实用、有效，但非常严苛的选房系统。
现在，我们自己买的每一套法拍房，都是通过这套系统选出来的。
第一步：用9大选房标准来筛选，具体内容见下图。
第二步：让更专业的人做专业领域的审核 & 判断
这其中的三个人，会在出现你的购买服务流程中，有些专业层面的分析及讲解，会在VIP服务群中与你一对一沟通。
另外一个大伽，不轻易出现，只提供专业领域的支持。
制定这么严苛的选房标准，目的只有一个：房子要顺利、安全的买到并拿到；未来有一天，如果你急用钱，这套房子要比较容易变现，不管是从银行贷款还是在二手房出售。
通常这样选出来的房子，涨幅会高于市场平均水平，而且有极高的保值能力。
通过这样选出来的房子，具有较优的保值、增值及较快速流通变现能力，是大部分普通购房者及投资人所需要的。
以上就是我们规避风险最重要、最实用的方式，通过这样的方式能规避掉80%~90%法拍房常规风险。
我们的服务标准是：
不推荐自己不买的房子
让专业为安全服务
法拍房最大难点：全款怎么破？
关于法拍房付款，分三种情况：
全款：比较适合500万~1000万现金人士的操作；
首付+按揭：适合有按揭资质的人。首套首贷，按揭6.5成；二套，按揭3成，与二手房的贷款规则一样。
难点：10天内放款，前期工作需非常的严谨。
垫资全款再抵押：适合没有按揭资质，资金200万左右的人士，关于这种类型的操作，下面有案例。
难点：这种操作是难度最大的，可以说是资金面风控最难、最复杂的一种。要通过这种方式买法拍房，首先房子不能选错，其次就是要快，出裁定要快、流程要快，贷款放款要快，专业要求较高。
J，你目前手上有300万现金
如果只用手上现金购买，只能买一套250万左右的房子，选择面会非常少，更买不到好房子，所以全款这种土豪级的操作，资金至少要500万以上，不适合你。
按揭比较适合首套首贷的，这是你的第三套，也不适合；
比较适合你的是，垫资全款再抵押，这种操作是难度最大的，可以说是资金面风控最难、最复杂的一种。要通过这种方式买法拍房，首先房子不能选错，其次就是要快，出裁定要快、流程要快，贷款放款要快，因为每天你都要付好几千的垫资费。操盘者需有丰富的经验、极为严谨的工作流程及面对问题灵活实用的解决问题的能力。另外，就要过年了，全款再抵押的，我不建议现在出手，可以在年前最后那一周出手，如果有好案子，要不然我们就年后再操作嘛~~垫资跨年的话，你的压力大，我也是，年都过不好，不合算。
我自己买的房子，基本上是第三种类型，在这方面吃过亏，交过学费的。
你看到下面这张图，最下面的那8张流程图，是我交了近100万学费后总结出来的，每一张PPT花了12.5万！！
详细步骤请咨询客服
J，购买一套法拍房，对你来说只有7步，可能需要参加5次线上会议，抽出3.5天时间办交易相关的事，但是我却要整整54步，这样才能安全、流畅、高效的走完全流程。
以上就是我规避风险、控制风险、应对风险的所有办法，我自己也是这么买法拍房的。
如果你真想买法拍房，建议你过年前后出手，这个时候容易用比较好的价格买到好房子。
如果你想买的话，最好提前预约，我每个月只做10单，多了就要排到下个月，1月份目前已安排了6单，2月份也安排了3单了，你要预定1月还是2月份的呢？
J：我要预定2月份的，有适合的房子吗？
——2月份500~800W的房子共上架了34套，我们从中选出了9套还不错的房子，回头我把房源清单发你，你看看有没有中意的。
另外，你需要填一份《购房信息表》，并准备好夫妻两的征信报告及12个月的银行流水，我需要在这些信息基础上来为你定制具体的购房方案建议书。你大概什么时候能把这些信息准备齐全？
J：3天内
——那好，收到你的材料后，我需要去核实贷款及垫资方案，3天后我们开第一次会，把你的方案定下来，并初步挑选适合的房源，OK？
J：OK！找工作人员提交材料，对嘛。
如果你也想在上海购买法拍房
在法拍这条路上，我们肖然学房产团队已经探索了3年多的时间。
市场上永远缺乏机会，只是缺少发现机会的眼光以及协助你的帮手。如果你选择好了，我们愿意与你并肩同行。
法拍不限购，我们与你同行
相信大家在看完上述的内容之后应该已经对法拍房有了一定的认知和了解，如果你因为被限购，又想上海置办房产 ，如果您想投资，相信法拍房都是不错的选择！