农转用针对的是一级开发，也就是土地性质从农用地（各种类型）转为国有建设用地的过程，而开发商摘牌取得国有建设用地使用权后进行的是二级开发，一级开发一般由各城市平台公司进行（棚改、回迁、安置房之类的另算）。之前我们征地规模需要报批国务院的限制是基本农田、耕地35公顷（525亩）、其他70公顷，这个文件前两条主要是下放审批权限，而最关键的第三条内容是注意基本农田及生态红线（也就是说用地原则并没有放松）、集约利用土地、存量土地盘活，这样一来，一并没有放开农转用的规模，农转用1:1.3的占补平衡指标也不会变，二来大趋势不变，产业用地还是要从存量盘活优先。个人感觉，审批权限下放有利于征地的速度和简化程序，之前承接大型项目都要化整为零去做，但是以目前北京一级开发成本来看，重要的并不是速度（每年建设用地有减量发展指标，也谈不上速度），拆村的成本和安置费用是要计算在一级开发成本里的，从而地块入市时一级开发成本+10%利润是挂牌底价的组成部分，故入市价格会变得超级昂贵且算不得政府土地收益。个人感觉利好的是一些城镇化率未饱和的地区，而房地产高压态势下，该农转用政策目的上的出发点应该也是为了承接产业项目和项目落地，并不是r2类住宅用地，毕竟土地出让是一锤子买卖，而落地的项目才能创造未来几十年内的税收。当然这只是个人想法，各地实施方案出台后如何运转，不得而知，若能促成大量拆迁回迁，安置房项目应该也是一块小蛋糕...毕竟开发商做保障性住房都要靠配置的商业地百分比来创收。