| 发布于: | 雪球 | 回复：39 | 喜欢：0 |
1.上面的财报是新城发展的，融创我没扒过，财报是否保守得看多维度数据，比如提前计提减值，比如部分投资物业折旧处理，基本没有做公允价值增值，比如少数股东权益和少数股东损益匹配。
2.你说的都对，但是数据确实是递延资产净负债，而不是你说的“递延资产净资产”，动态看是递延资产净负债降低，数据是边际改善的。
其实绿城的静态数据，你看了心里有个数就行，我个人在投资上是很保守的，绿城历史问题大家都知道，就因为静态数据不好看，市值才是是这个数，市场博弈的交点在于前瞻大幅增长的销售，能不能转化成可观的利润。
你的关注点在于绿城报表是否保守，当期利润质量是否高，把汇兑收益一减，利润就十几亿，减掉你说的资本化员工成本，当期利润几乎为0，但这根本不是关注重点。
你关注的点在于绿城净资产不多，还有大额永续债，有息负责也不少。那你再把绿城低效自持商业资产减去，实际支撑房地产开发的净资产更低，杠杆更高，但这也不是重点。
绿城的看点是产品力和口碑，融资利率，经营效率，近两年的拿地策略和拿地情况。近几年经营大幅边际改善，高销售增量是否像管理层说的那样最终结算为利润，这些看点都是增量，都是比较前瞻的数据，是抠财报是抠不出的，也不是这个阶段房企的核心逻辑，不然为何财务数据保守的万科保利股价也能跌成翔。
1、绿城去年净资产846亿，其中就包含了206亿的永续债，19年净资产是692亿，永续债212亿，可以看到其中永续债的占比还是挺高的；
2、绿城20年净资产增加的主要来源是“发展中的物业”，也就是增加了的开工的项目，这部分必然对应着负债的增加，另外增加这部分资产里，也包含了部分资本化的成本。因此资本化成本不仅可以美化当期利润，还可以增加净资产；
3、除非配股，当然也可以找信托做明股实债处理，如果只是公司自己的结算利润增加净资产的话，2025年很难到1000亿的；
4、40%的线应该并不是说说而已，我刚才搜到“房企证实“40%”拿地生命线！去年以来就是监管部门重要参考指标”，这条新闻里说的房企是中南建设。前几天我看到过一个表，实际上去年大部分房企购地金额是没有突破40%这条线的，但对于想加杠杆快速提高规模的企业来说可能比较麻烦！
你说的第三点。这是另一家房企2019年的财报，我随便翻的，80亿员工成本，其中55亿费用化，25亿资本化，同样有资本化员工成本。
项目公司一线员工的员工成本，跟地产项目原材料一样，都是项目成本的一部分，资本化进项目，在房屋交付时一并结转为营业收入和成本，从会计的角度看合情合理，费用化反而扭曲事物本质。
好的。从理论上来说，如果这是强制指标，那么一二线土地就真难卖了，从实际情况来看，今年绿城是严重超标的，最近却又能在温州拍地，在无锡土拍市场也能参与报名。所以，持续观察吧，相信ZF会考虑周全的
1、谢谢你的回复。我以前对绿城关注不多，趁这次地产回调建了个观察仓；
2、虽然从销售数据看，这两年绿城是持续增长，且公司说“目前已售未结2532亿，权益1800+亿，整体毛利率20%左右”，如果净利润率有8~10%的话，与公司的市值就相当了，应该是非常低估；
3、绿城这两年给大家的感觉总是不及预期，所以不确定的是这些销售数据最后能多少转化成利润，以及物业开发提速对负债的影响？
◆ 要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理；查了一下会议内容，两观察干脆不提了，按照这个会议，不是改成了强制约束，而是放弃了[捂脸]
1、资本化员工成本在会计上当然是没有问题的，只是不够保守。因为大家都说融创在会计上更为激进，绿城报表更保守，那融创是融资成本资本化比例更高，但员工成本是没有做资本化处理的；
2、递延所得税负债通常是公司认为的收入，但税务部门暂不认可的，绿城主要是包括了“收入确认与相关销售成本的暂时性差异、公平值调整与未分配利润”，前两者实际上是“提前确认的收入与资产的公允价值调整”。与资本化处理成本一样，这也是美化了当期利润，对长期利润应该没有太大的影响。